每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

    嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，收窄了開(kāi)發(fā)商的融資渠道，日前，萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)旗下基金獲得近3.7億元房地產(chǎn)信托融資，其合法性引來(lái)了質(zhì)疑。

資金借道基金流進(jìn)萬(wàn)通

    近日，萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)外發(fā)布的一條資產(chǎn)出售公告稱(chēng)，10月12日，萬(wàn)通地產(chǎn)與深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)于深圳簽署了  《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及合作協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議，萬(wàn)通地產(chǎn)將旗下北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，作價(jià)2.8367億元，以及該公司8860萬(wàn)元的債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)。同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)從深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)3.7227億元的現(xiàn)金。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該筆交易實(shí)際上在上個(gè)月便敲定了合作框架，深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)是萬(wàn)通地產(chǎn)占股50%的基金公司。

    9月23日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，9月21日，萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)決定與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元。具體操作路徑為：萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司全資子公司各出資250萬(wàn)元成立萬(wàn)通深國(guó)投  （深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金普通合伙人，同時(shí)認(rèn)購(gòu)400萬(wàn)元基金份額。此外，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，以及萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，分別作為有限合伙人加入基金。

    公告同時(shí)對(duì)該基金的正常退出作了以下安排：由萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金和萬(wàn)通地產(chǎn)在市場(chǎng)上尋找合適投資人，收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司100%股權(quán)或整棟購(gòu)買(mǎi)北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司旗下的北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)退出。借道基金，萬(wàn)通地產(chǎn)以2110萬(wàn)元便撬來(lái)了3.7227億元，為公司的現(xiàn)金庫(kù)中增加了近3.5億元。

合法關(guān)聯(lián)交易？

    對(duì)于萬(wàn)通地產(chǎn)這種左手倒右手的融資方式，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅金融研究所所長(zhǎng)陳華在接受  《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》采訪時(shí)表示，在這次交易中，萬(wàn)通地產(chǎn)涉嫌關(guān)聯(lián)交易，又通過(guò)信托公司以股權(quán)名義變相融資，萬(wàn)通地產(chǎn)此舉涉嫌違規(guī)。

    而國(guó)投通興投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)孫飛認(rèn)為，萬(wàn)通地產(chǎn)此筆融資行為確實(shí)屬于關(guān)聯(lián)交易，但并非所有的關(guān)聯(lián)交易都是非法或違規(guī)的。事實(shí)上，關(guān)聯(lián)交易是被允許的，不過(guò)前提是交易需建立在公開(kāi)、公平、公正的基礎(chǔ)之上。此外，該筆融資所涉及到的房地產(chǎn)信托發(fā)放以及交易結(jié)構(gòu)安排等皆無(wú)問(wèn)題。

    不過(guò)，陳華對(duì)于萬(wàn)通地產(chǎn)曲線信托融資的質(zhì)疑，用益信托工作室分析師岳婷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō)，萬(wàn)通地產(chǎn)此筆融資本質(zhì)上就是房地產(chǎn)信托融資，只是借道基金，最終實(shí)現(xiàn)“代孕生子”。

    但對(duì)于萬(wàn)通地產(chǎn)僅以近2000萬(wàn)元的現(xiàn)金撬動(dòng)近4億元現(xiàn)金的質(zhì)疑，岳婷表示不贊同。她認(rèn)為，從萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金成立的相關(guān)公告內(nèi)容來(lái)看，萬(wàn)通地產(chǎn)成立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金的目的就是為了融資。融資活動(dòng)必然就會(huì)涉及到資金杠桿的問(wèn)題，否則就不叫融資了。

融資替代方案

    去年11月2日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司與平安信托簽署了《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定，平安信托擬在5年內(nèi)募集50億元（含固定收益類(lèi)）信托資金對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)旗下位于長(zhǎng)三角、西南、環(huán)渤海以及其他區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目和城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)行投資，信托融資采取股權(quán)合作形式。協(xié)議中同時(shí)規(guī)定：“如雙方按照本協(xié)議約定的首次合作投資未能在2011年3月1日前啟動(dòng)，則本協(xié)議自動(dòng)終止?！?/p>

    然而該協(xié)議簽訂之后，房地產(chǎn)信托開(kāi)始引起監(jiān)管層的注意，不久便傳出，平安信托已暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。直到該協(xié)議生效的最后時(shí)間2011年3月1日，平安信托與萬(wàn)通地產(chǎn)間的信托合作無(wú)果而終。

    不過(guò)不管是已夭折的平安信托合作還是此筆信托融資，萬(wàn)通地產(chǎn)皆采用股權(quán)融資模式，而非債權(quán)融資模式。對(duì)上述相關(guān)問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電萬(wàn)通地產(chǎn)董秘程曉晞，對(duì)方以開(kāi)會(huì)為由未接受采訪。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)信托融資中，萬(wàn)通地產(chǎn)堅(jiān)持股權(quán)融資的做法，或與其公司戰(zhàn)略有關(guān)。萬(wàn)通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)重心將由住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)開(kāi)發(fā)傾斜。

    據(jù)悉，萬(wàn)通地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將采取在各個(gè)環(huán)節(jié)與外部資本全面對(duì)接的做法。比如在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開(kāi)發(fā)，以此降低自有資金投入；在開(kāi)發(fā)和建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營(yíng)階段，引入商用物業(yè)孵化資金，實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出，并加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，以提高租金和出租率為目標(biāo)，在租金和出租率保持穩(wěn)定后，通過(guò)各種金融產(chǎn)品，如REITs等，向包括保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。

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