尹中立（社科院金融專家）

    2003年以來，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策幾乎年年都出臺(tái)，政府一直希望達(dá)到“穩(wěn)定房價(jià)”的目標(biāo)，而全國的房價(jià)在過去8年時(shí)間里至少漲了兩倍，北京、上海的房價(jià)至少漲了4倍。為什么政策的效果越來越差？從市場與政策博弈的視角看，過去的8年里，市場與政府進(jìn)行了四個(gè)回合的“較量”，博弈的結(jié)果使市場看清了政府的政策底牌。

第一回合：樓市窺視了政府的底牌

    房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的第一個(gè)回合：2003年6月份，人民銀行出臺(tái)了121號(hào)文件，開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)時(shí)的政策意圖是通過提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款融資的準(zhǔn)入門檻，來降低固定資產(chǎn)投資增長速度。

    該政策對房地產(chǎn)市場形成了較大的沖擊，表現(xiàn)為二手房市場價(jià)格的快速下滑，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，二手住宅的價(jià)格指數(shù)從2003年6月份的111.9快速下降到當(dāng)年9月份的102.1。在開發(fā)商喊出  “房地產(chǎn)冬天來臨”的渲染下，政府開始擔(dān)心投資會(huì)受到?jīng)_擊（當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資還沒有受到影響），國務(wù)院出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該文件第一次提出了“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，市場初次領(lǐng)悟了政府“保增長”的政策底線。從2003年底開始，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)井噴，2004年房地產(chǎn)投資增長速度最高達(dá)到57%。在博弈的第一個(gè)回合里，市場“戰(zhàn)勝”了政府，并窺視了政府的政策“底牌”。

第二回合：政策選了增加樓市投資

    房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的第二個(gè)回合：房地產(chǎn)市場經(jīng)過2004年的快速“沖動(dòng)”后，以上海為中心的長三角地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)快速上漲。為了緩和房價(jià)的過快上漲，國務(wù)院于2005年4月底出臺(tái)了  《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見通知》，主要內(nèi)容是：增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅，轉(zhuǎn)讓要征收5%的營業(yè)稅。希望通過抑制房地產(chǎn)投機(jī)的方式穩(wěn)定住房價(jià)格。

    從價(jià)格看，市場對此次政策調(diào)控的反應(yīng)出現(xiàn)明顯分歧：以上海為代表的長三角地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)明顯回落（根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，上海最大跌幅有15%左右），但當(dāng)年的10月份之后，北京、深圳等地房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲。因此，從全國平均水平看，房價(jià)走勢是先跌后回升，而且接近2005年底時(shí)，價(jià)格上漲的速度在加快。根據(jù)這樣的情形，2006年應(yīng)該繼續(xù)加大力度進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

    但經(jīng)過仔細(xì)的分析后，政府在2006年出臺(tái)的政策卻是《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，將調(diào)控的手段和重點(diǎn)內(nèi)容轉(zhuǎn)向了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)定新增住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例，希望通過增加小戶型的普通住宅供應(yīng)來化解住房價(jià)格上漲的矛盾。

    為什么2006年的房地產(chǎn)條款并沒有在打擊房地產(chǎn)投機(jī)上加大政策力度？筆者認(rèn)為最核心的問題就是房地產(chǎn)投資增長速度明顯下行。2003年和2004年，房地產(chǎn)投資的平均增長速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地產(chǎn)投資增長速度逐漸下滑，到年底已經(jīng)低于20%（為19.8%）。因此，我們可以清楚地看出，在“穩(wěn)定住房價(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”中，政策的天平傾向了后者。

第三回合：樓市更清楚政府的底線

    房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的第三個(gè)回合：2008年，全國房價(jià)出現(xiàn)了回落，部分城市的房價(jià)下跌幅度超過20%（深圳二手房價(jià)最大跌幅為26%）。

    實(shí)際上，在經(jīng)過幾年的上漲之后，房價(jià)出現(xiàn)兩成左右的下跌應(yīng)該屬于市場的正常調(diào)整，如果不去人為干預(yù)，市場將更加健康。但為了應(yīng)對全球金融危機(jī)的沖擊，2008年12月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái)了一系列措施來刺激房地產(chǎn)市場?？梢姡咴凇胺€(wěn)定住房價(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”中，再次傾向了后者。

    經(jīng)過了這一回合的博弈，市場更清楚了政府有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策底線是什么了。

第四回合：開發(fā)商對調(diào)控處變不驚

    房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的第四個(gè)回合：既然市場已經(jīng)看穿了政府的政策底線是“保增長”比“穩(wěn)定住房價(jià)格”重要，那么，市場對政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策就有了相應(yīng)的預(yù)期。在世界經(jīng)濟(jì)還沒有真正復(fù)蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來“保增長”；政府對房價(jià)的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價(jià)下跌；嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)持續(xù)時(shí)間太長。

    這就是市場對2010年房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期，與上述預(yù)期一致的是，房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意降價(jià)，資金緊張的開發(fā)商寧愿高價(jià)從市場拆借資金來維持周轉(zhuǎn)。于是，我們看到，經(jīng)過2010年最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，甚至動(dòng)用了“限購”等行政手段來打擊房地產(chǎn)投機(jī)，減少住房需求；而且，宣布在“十二五”期間要建設(shè)3600萬套保障性住房，迅速增加住房供給，但房價(jià)卻一直十分堅(jiān)挺。

    這四輪房地產(chǎn)調(diào)控的過程，給我們的啟示是什么？我們可以清楚地看出，相機(jī)抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，卻會(huì)帶來較為嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的表現(xiàn)是損害政府調(diào)控的“聲譽(yù)”，增大下一輪調(diào)控的成本。經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，市場中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調(diào)控政策處變不驚，死扛硬撐，成了打不死的“小強(qiáng)”。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免了。

    正確的做法應(yīng)該是，政府明確房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)，如果目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)，就堅(jiān)持該目標(biāo)不動(dòng)搖。當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，部分城市的房價(jià)出現(xiàn)了明顯回落，這個(gè)時(shí)候最關(guān)鍵的是要“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。如果因?yàn)檫@樣或那樣的原因而動(dòng)搖房地產(chǎn)調(diào)控，則政府的信用會(huì)徹底喪失，以后的房地產(chǎn)調(diào)控成本將成倍增加。

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