早在9月份，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)宣布將中資地產(chǎn)商合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（0754.HK）的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，因?yàn)樵摴镜牧鲃?dòng)性削弱。與此同時(shí)，標(biāo)普還將合生創(chuàng)展的大中華區(qū)信用體系評(píng)級(jí)由“cnBB”下調(diào)至“cnBB-”，債務(wù)評(píng)級(jí)由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)對(duì)合生創(chuàng)展“B+”的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和未到期優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券“B”的債務(wù)評(píng)級(jí)。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓表示，該公司流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力可能將在2011-2012年進(jìn)一步削弱。27日,標(biāo)普公布了一份針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力測(cè)試。其中顯示，如果2012年銷售額下降30%，可能使包括數(shù)家大型開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的很多開(kāi)發(fā)商承受嚴(yán)峻的流動(dòng)性壓力。符蓓表示，銷售額下降和國(guó)內(nèi)外信貸緊縮是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力上升的主要因素。標(biāo)普稱，最扛不住銷售額下降打擊的開(kāi)發(fā)商有6家：其中合生創(chuàng)展赫然在列。

　　無(wú)獨(dú)有偶，9月28日，穆迪也下調(diào)了包括合生創(chuàng)展在內(nèi)的兩家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及兩家公司銷售不穩(wěn)定是下調(diào)至負(fù)面的主要原因。同時(shí)，穆迪給予合生創(chuàng)展企業(yè)家族評(píng)級(jí)為B1，優(yōu)先無(wú)抵押美元票據(jù)評(píng)級(jí)為B2。穆迪分析師JIMING ZOU表示，調(diào)級(jí)的原因主要是因?yàn)楹仙匿N售過(guò)度依賴一線城市，限購(gòu)政策將極大影響房屋需求并限制公司銷售，銷售的下降將影響償債能力，利息保障倍數(shù)低于2-3倍，而這將降低公司的融資能力。穆迪表示，受制于宏觀調(diào)控，合生創(chuàng)展的銷售額將較去年同期有所下降，而公司計(jì)劃進(jìn)入二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)的策略仍未見(jiàn)效。公司家族債B1的評(píng)級(jí)反應(yīng)了公司在激進(jìn)的土地并購(gòu)策略后面臨了較高的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　一周之內(nèi)，兩家國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)，對(duì)合生創(chuàng)展“痛下殺手”。人們不僅要問(wèn)，合生創(chuàng)展究竟是怎么了？

　　迫于調(diào)整，轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn)

　　2010年9月29日,被業(yè)內(nèi)人士被冠以“新政”的新“國(guó)五條”出臺(tái)后，眾多開(kāi)發(fā)商感到了來(lái)自于新政策方面的壓力。特別是傳統(tǒng)住宅的大型開(kāi)發(fā)商，在住宅市場(chǎng)前景難料之時(shí)，紛紛開(kāi)始布局“轉(zhuǎn)型”。合生創(chuàng)展也不例外，一方面，他們清楚地意識(shí)到政府此輪政策調(diào)控的決心與力度；另一方面；出于對(duì)自身企業(yè)發(fā)展的判斷，在進(jìn)軍高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，著力完善從住宅到商業(yè)的“全系地產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。即從簡(jiǎn)單地開(kāi)發(fā)普通住宅向產(chǎn)品、環(huán)境、配套、物業(yè)、教育、社區(qū)文化、社區(qū)互動(dòng)、綠色環(huán)保、增值服務(wù)和公益慈善十個(gè)方面進(jìn)行全方位拓展。就象合生創(chuàng)展總裁薛虎所說(shuō)的那樣，“以往的企業(yè)發(fā)展更多體現(xiàn)的是資源屬性，以土地、資金等資源的高度集中來(lái)取得發(fā)展，但隨著行業(yè)的不斷發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型要求，開(kāi)發(fā)商未來(lái)將越發(fā)需要以經(jīng)營(yíng)能力和獨(dú)特模式為核心競(jìng)爭(zhēng)力。”并說(shuō)：“由于城市核心區(qū)土地越來(lái)越稀缺，加上地方政府逐漸成熟和位勢(shì)改變，以往通行的大規(guī)模造城已經(jīng)失去了存在的可能性，單純依靠規(guī)模開(kāi)發(fā)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久生存之道。”從而，在兩方面的壓力下，合生創(chuàng)展開(kāi)始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型高端地產(chǎn),對(duì)合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)，是在做好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的核心板塊的同時(shí)，著力打造國(guó)際級(jí)酒店和自營(yíng)部分的酒店地產(chǎn)、高爾夫與旅游地產(chǎn)、體現(xiàn)全新生活理念和提升個(gè)人藝術(shù)修養(yǎng)的文化地產(chǎn)、政企合作平臺(tái)下的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)以及面向未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊。例如在北京的合生霄云路8號(hào)，就是其轉(zhuǎn)型高品質(zhì)地產(chǎn)的代表之作。

　　按照國(guó)外地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)之后的更高級(jí)發(fā)展階段，也是更可靠的避風(fēng)港和更穩(wěn)定的利潤(rùn)源。但在國(guó)內(nèi)針對(duì)住宅嚴(yán)厲調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)同樣存在著風(fēng)險(xiǎn)。有行業(yè)專家指出，今年以來(lái)，由于各大開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資升溫，部分城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升而租金回報(bào)率下降的局面，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。同時(shí)，隨著貨幣信貸的持續(xù)收緊，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金也開(kāi)始出現(xiàn)外流的趨勢(shì)；一旦資金退出，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)供大于求出現(xiàn)嚴(yán)重背離時(shí)，就會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，使開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，進(jìn)而引起各種連鎖反應(yīng)。合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型和因此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，正如薛虎在接受媒體采訪時(shí)曾表示的：“目前業(yè)務(wù)模式調(diào)整已經(jīng)基本定型，這段時(shí)期是合生創(chuàng)展蓄勢(shì)的過(guò)程，轉(zhuǎn)型一定會(huì)付出一些代價(jià)。”

　　調(diào)控之下，遭遇“錢緊”之痛

　　受制于中心城市項(xiàng)目遭遇限購(gòu)，今年以來(lái),合生創(chuàng)展在“限貸”、“限購(gòu)”和銷售受阻的情況下,遭遇“錢緊”之痛。8月26日，合生創(chuàng)展（0754.HK）公布了2011年半年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；半年報(bào)顯示，截止今年六月底的中期業(yè)績(jī)，中期純利10億 ，倒退33%；合約銷售額53.25億人民幣，按年減少11.7%；平均售價(jià)每平方米14，714元，下跌22%。對(duì)此摩根大通認(rèn)為，合生創(chuàng)展資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，業(yè)務(wù)集中在一線城市，有政策風(fēng)險(xiǎn)，加上經(jīng)營(yíng)透明度低，企業(yè)管理欠佳，目標(biāo)價(jià)由8.5元削至5.4元，較2011／2012年平均資產(chǎn)凈值折讓70%。其股票維持 “減持”評(píng)級(jí)。

　　更令合生創(chuàng)展始料未及的是，盡管此輪房地產(chǎn)調(diào)控暫未涉及商業(yè)地產(chǎn)，但在銀行信貸資源收緊的情形下，購(gòu)房者從商業(yè)銀行獲取貸款的時(shí)間，則相比以往要緩慢。某客戶經(jīng)理表示：“各家支行都有額度，目前額度用盡了，可以先申請(qǐng)，然后等到明年放貸”。 合生創(chuàng)展為解決資金難題，一方面將眼光瞄準(zhǔn)到二三線城市，另一方面在境外融資了3億美元，用于二三線城市項(xiàng)目擴(kuò)張和高端產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。但事與愿違，調(diào)控之下，資金回流緊張問(wèn)題仍然難以解決。

　　為了“套現(xiàn)”，合生創(chuàng)展不得不在銷售上大做文章。他們一方面開(kāi)展品牌項(xiàng)目低售優(yōu)惠活動(dòng)，如上半年曾在位于北京望京區(qū)域的麒麟社推出“最高優(yōu)惠30萬(wàn)”的活動(dòng)；位于海淀區(qū)的珠江摩爾國(guó)際中心推出的100平米以上房源享受“1萬(wàn)抵20萬(wàn)”、100平米以下房源享受“1萬(wàn)抵15萬(wàn)”優(yōu)惠活動(dòng)，等等。 另一方面進(jìn)行打折促銷活動(dòng)，如今年8月底在廣州海珠區(qū)開(kāi)盤的“帝景國(guó)際”打出折扣促銷價(jià)，原定均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米左右，折后只有2.4萬(wàn)元/平方米；9月24日，位于惠州大亞灣區(qū)的合生濱海城項(xiàng)目海景洋房高層開(kāi)盤發(fā)售，定位高端樓盤的濱海城項(xiàng)目的均價(jià)只高出周邊普通房屋均價(jià)2000元左右，均價(jià)只有7200元/平方米。如此等等，其目的是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和銷售回籠的速度。

　　在目前的形勢(shì)下，走高端產(chǎn)品線路的合生創(chuàng)展，出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的態(tài)勢(shì)，似乎是在劫難逃的。對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為：“資金回流緊張將導(dǎo)致企業(yè)不得不選擇新的融資渠道。如果資金鏈持續(xù)緊張，企業(yè)可能將繼續(xù)進(jìn)行債務(wù)融資，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。鑒于當(dāng)前的資金規(guī)模，合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型需要把握尺度，切勿為了規(guī)避樓市政策而急于整體轉(zhuǎn)型，需要著重考慮自身資金狀況以及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。”

　?。ū疚膩?lái)源：新華網(wǎng) 作者 楊光）