每經(jīng)記者  徐學成  發(fā)自廣州

    在整個樓市銷售  “哀鴻遍野”的情況下，主打廣州本地市場的越秀地產(chǎn)卻交出了一份“驚艷”的成績單。越秀地產(chǎn)（00123，HK）11月7日公布的業(yè)績報告顯示，10月份公司實現(xiàn)合同銷售面積7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，月度銷售金額同比上升109.3%，環(huán)比上升45.6%，創(chuàng)下近三年來的新高。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，細觀其數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)的集中拋售對其業(yè)績貢獻良多，但這種銷售策略卻是難以為繼的，如果調(diào)控繼續(xù)趨緊，越秀地產(chǎn)“攢”下來的高價項目即是一處處“暗礁”，或給其銷售帶來壓力。

商業(yè)物業(yè)集中放量

    越秀地產(chǎn)在上述報告中稱，10月業(yè)績貢獻主要來自于位于廣州珠江新城的非限購商業(yè)項目和高端住宅項目，此外，還包括位于海珠區(qū)某項目的裙樓商鋪。

    根據(jù)該報告提供的數(shù)據(jù)，上述裙樓商鋪項目均價達到41700元/平方米，堪稱公司今年以來旗下項目的“單價之王”，越秀地產(chǎn)僅僅依靠這個項目就錄得9.96億元的銷售收入，超過其10月整體銷售額的50%。此外，越秀地產(chǎn)其他項目的銷售業(yè)績表現(xiàn)一般，僅有3個項目銷售額過億元。

    住宅項目方面，根據(jù)網(wǎng)易地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，10月份越秀地產(chǎn)在廣州共有6個項目有銷售記錄，其中4個位于廣州市中心區(qū)，單價最高的23000元/平方米，而這6個項目錄得的銷售收入僅為5.39億元，僅為上述裙樓商鋪的54.1%。

    越秀地產(chǎn)表示，9月份在廣州共推出4個項目，其中主要是純商業(yè)物業(yè)或商業(yè)公寓，因此銷售未受限購的影響。

    中原地產(chǎn)廣州項目總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從市場的整體情況來看，開發(fā)商下半年的銷售普遍都“不理想”，越秀地產(chǎn)10月出現(xiàn)銷售“高潮”主要是因為商業(yè)物業(yè)的集中入市。

公司下半年銷售低迷

    今年前10月，越秀地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售面積39.65萬平方米，合同銷售金額約65.36億元，同比分別下降18.3%及14.9%。

    此外，今年1月~6月份，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額30.74億元，僅占去全年銷售目標金額的1/3左右，由此不難發(fā)現(xiàn)，相比10月份18.17億元的銷售額，越秀地產(chǎn)在7、8、9三個月的總銷售額僅為16.45億元，還不及10月份這一個月。

    網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實了這一狀況。數(shù)據(jù)顯示，今年1月~6月份，越秀地產(chǎn)在廣州共售出1163套房產(chǎn)，月均193套；下半年7月~10月僅售出603套，月均僅150套，下滑幅度明顯，如果除去表現(xiàn)稍好的10月份，其第三季度的銷售情況顯然并不理想。

    由此，業(yè)內(nèi)人士認為，越秀地產(chǎn)10月份的“驚艷”業(yè)績并不能掩飾其下半年銷售陷入低迷的現(xiàn)實。

高價項目暗藏風險

    從越秀地產(chǎn)提供的1~10月合同銷售情況來看，高價項目無疑幫了大忙。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,在其列出的項目銷售明細中，共有5個項目的銷售超過5億元，其中僅有1個項目的均價低于10000元/平方米，且有3個項目的單價超過20000元/平方米。

    亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為，越秀地產(chǎn)高價項目銷售較好的原因在于：一是其性價比具備一定優(yōu)勢；二是其力推的戶型設計也比較符合目前的市場需求。

    高端項目偏多也給越秀地產(chǎn)的銷售帶來一定壓力。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，越秀地產(chǎn)在廣州累計未售的住宅項目已經(jīng)達到1736套，且主要集中在位于廣州市番禺區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)的三大項目，數(shù)據(jù)顯示，其中有兩個項目的均價已經(jīng)超過13900元/平方米，存貨達到880套。

    黃韜表示，如果開發(fā)商能夠完成全年銷售目標，沒有回籠資金的壓力，他們或許會采取相對保守的策略，首先保證業(yè)績的穩(wěn)定增長。

    以銷售金額計算，前10月，越秀地產(chǎn)僅完成全年90億目標的72.6%，年內(nèi)的兩個月并非沒有銷售壓力，地產(chǎn)專家韓世同對此表示，集中拋售商業(yè)物業(yè)帶來的業(yè)績增長難以為繼，如果過多地開發(fā)高價項目，在調(diào)控趨緊的情況下，會使公司資金鏈趨緊。

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