文/楊涵茗

　　市中心、擁有稀缺的自然景觀、配備一流的生活設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)、擁有極佳的硬件和軟件，在過去的十年間，只要符合以上的條件，一個上海城市中心的樓盤，就有可能被認(rèn)為是上海最頂級的住宅。這使得上海的豪宅一度遍布全市各城區(qū)。

    但如今要成為上海頂級的住宅，光有這些標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不夠了。在全球城市綜合體開發(fā)熱潮的沖擊下，頂級住宅的標(biāo)準(zhǔn)還增加了必須具備城市綜合體功能。

    目前上海符合這一條件的，實際上非常稀有。除尚海灣等少數(shù)項目外，絕大多數(shù)樓盤不具備這一條件。

商業(yè)趕超新天地

    此前，新天地所以能成為上海浦西豪宅板塊的龍頭，最重要的原因，就是它第一流的生活配套。事實上，導(dǎo)致這一板塊的樓盤價格大幅上漲的原因，正是在新天地演變成為上海的商業(yè)新地標(biāo)之后。

    而按照《上海商業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》，徐匯區(qū)濱江黃浦江沿岸地區(qū)商務(wù)商業(yè)開發(fā)，成為上海的商業(yè)“新地標(biāo)”，形成文化底蘊深厚、區(qū)域特色明顯、服務(wù)經(jīng)濟集聚、濱水旅游發(fā)達(dá)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、水綠景觀交融的上海服務(wù)業(yè)發(fā)展新區(qū)域。此前，徐家匯更是通過一系列的商業(yè)規(guī)劃，把徐匯濱江劃入到大徐家匯的“勢力范圍”內(nèi)。

    周圍得天獨厚的商業(yè)條件，讓尚海灣擁有整個新天地都沒有的優(yōu)越商業(yè)設(shè)施。根據(jù)資料，尚海灣若加上地下的商業(yè)面積，算得上是市中心目前最大的商業(yè)綜合體項目之一。

    超五星級的高級星級酒店、威尼斯風(fēng)情的水上商業(yè)、多個主題的商業(yè)會所，加上露天游泳池，一系列的硬件配套，讓尚海灣擁有著新天地?zé)o法媲美的商業(yè)功能：餐飲、娛樂、水上休閑、奢侈品商業(yè)等一系列豐富業(yè)態(tài)，甚至讓新天地也難以望其項背。

    一位熟悉未來商業(yè)發(fā)展趨勢的商業(yè)人士說，在電子商務(wù)橫空出世后，商業(yè)的發(fā)展就趨向于體驗式的商業(yè)。尚海灣擁有濱江水資源的優(yōu)勢，無疑更有機會引入到更多特色類型的娛樂項目，會成為2010年以后全上海極具特色的商業(yè)板塊。

    事實上，在世博會之后，上海的水上商業(yè)主題就已經(jīng)開始多方面的籌劃，臨近徐匯濱江的原世博板塊更早就明確了圍繞臨江發(fā)展高端水上商業(yè)的業(yè)態(tài)布局。徐匯濱江成為新天地之后上海又一個著名特色商業(yè)地標(biāo)，只是時間問題。

非綜合體豪宅或落伍

    投資者顯然看到了上海商業(yè)上述發(fā)展的新趨勢，所以才會認(rèn)為售價沒有充分反映尚海灣的真實價值，特別綜合體已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，非綜合體的豪宅極有可能因為落伍，而放慢升值速度。

    此前，英國最大房地產(chǎn)公司Spenhill來英國倫敦現(xiàn)代化豪華物業(yè)-WoolwichCentral就介紹說，按照英國現(xiàn)在的規(guī)定，發(fā)展大型商業(yè)項目必須建設(shè)城市綜合體。這使得城市綜合體成為英國最新的商業(yè)發(fā)展趨勢。事實上，包括美國、澳大利亞等國家的開發(fā)商目前也越來越傾向開發(fā)城市綜合體項目，而不是純粹的住宅或者商業(yè)。

    而在國內(nèi)，城市綜合體更是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)熱議的重要話題。萬達(dá)、中糧、華潤、龍湖以及世茂目前都在大規(guī)模地開發(fā)城市綜合體項目，甚至連從未染指過商業(yè)地產(chǎn)的中國海外發(fā)展，目前都在致力于發(fā)展自己的城市綜合體品牌。

    各大房地產(chǎn)機構(gòu)的成交數(shù)據(jù)顯示，在同價位同檔次的樓盤中，城市綜合體類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目會比周圍其他樓盤好得多。根據(jù)中房信此前的統(tǒng)計，上海三季度銷售排前三名的樓盤中，只有尚海灣的銷售均價能夠達(dá)到6萬~10萬元，其他成交量高的高端樓盤，售價都無法達(dá)到這一高度，原因就是因為后者是綜合體項目。

    由于綜合體已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的開發(fā)趨勢，沒有綜合體配套支撐，僅僅依靠周邊現(xiàn)有配套的住宅項目，已經(jīng)很難在躋身一流的頂級住宅行列。但遺憾的是，目前市場上城市綜合體的頂級住宅并不多。以上海為例，也就尚海灣等少數(shù)項目屬于這一類。

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