每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    個(gè)人投資客或許會(huì)成為缺錢開(kāi)發(fā)商的最后一根“救命稻草”。

    昨日，上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他的企業(yè)目前正收到數(shù)十位個(gè)人投資客的委托，和一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)議個(gè)人合作賣房事宜。協(xié)議如能最終達(dá)成，上述投資客組成的購(gòu)房團(tuán)有望以公開(kāi)售價(jià)70%甚至最低50%的“批發(fā)價(jià)”收購(gòu)其樓盤的部分房源，并通過(guò)轉(zhuǎn)售這些房源獲利。

    與此同時(shí)，易居中國(guó)上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司大上海區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理孫華良也告訴本報(bào)記者，目前市場(chǎng)上很多在售項(xiàng)目，實(shí)際上都已被地產(chǎn)基金以7折左右的價(jià)格收購(gòu)。雖然網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示這些項(xiàng)目的房源仍然可售，但這些房源其實(shí)已經(jīng)易主，但房源銷售后的利潤(rùn)，大部分將屬于上述地產(chǎn)基金。而根據(jù)本報(bào)記者此前的調(diào)查，這一類型的地產(chǎn)基金的資金，正是來(lái)源于個(gè)人投資者。

    大量房地產(chǎn)投資者為開(kāi)發(fā)商“輸血”，也讓“以價(jià)換量”失敗后的上海樓市未來(lái)價(jià)格走勢(shì)更加撲朔迷離，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？

個(gè)人投資者參與合作銷售

    錢生輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，目前他正在和上海閔行一樓盤談判的協(xié)議內(nèi)容是這樣的：投資者先和開(kāi)發(fā)商簽定一個(gè)  “合作銷售協(xié)議”，成為項(xiàng)目的個(gè)人代理商。在支付一部分定金后，獲取部分房源的包銷權(quán)。

    根據(jù)上述  “合作銷售協(xié)議”，如果房子在半年內(nèi)全部賣完，那么按照和購(gòu)房者事先簽定好的協(xié)議，將高于投資者“批發(fā)成本”的那部分利潤(rùn)，作為房地產(chǎn)商支付給個(gè)人的利潤(rùn)。而若房子最終無(wú)法賣掉，則由投資者以約定好的“批發(fā)價(jià)”購(gòu)買，如果和開(kāi)發(fā)商談得好，這個(gè)價(jià)格最低可能只有原價(jià)的50%。

    由于先期支付的定金往往只有總房?jī)r(jià)的10%左右，如果個(gè)人投資者能在半年內(nèi)以高于批發(fā)成本價(jià)格10%的售價(jià)賣出這部分房源，就可以獲取投資額的100%甚至更多的利潤(rùn)。這一投資回報(bào)率對(duì)于很多個(gè)人投資者有很強(qiáng)的吸引力。上述投資計(jì)劃僅僅在小范圍內(nèi)推廣，就吸引了數(shù)十位個(gè)人投資者的參與。

    錢生輝還表示，由于他的“合作銷售”模式來(lái)自于行業(yè)內(nèi)已經(jīng)成熟的代理商“包銷”模式，因此，個(gè)人投資者和開(kāi)發(fā)商認(rèn)同的比較多，接下來(lái)需要做的只是完成細(xì)節(jié)上的談判。目前，他代表上述投資客接觸的項(xiàng)目，包括上海閔行地區(qū)的一個(gè)樓盤。

    相比于錢生輝的  “合作銷售”模式，孫華良介紹的投資基金模式目前更加成熟和完善。他介紹說(shuō)，來(lái)源于個(gè)人的房地產(chǎn)投資基金，目前在上海樓市非常活躍。一些網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示仍有房源可買的項(xiàng)目，實(shí)際上很多房子已被地產(chǎn)基金低價(jià)收購(gòu)。而基金的利潤(rùn)，則在轉(zhuǎn)售給普通購(gòu)房者時(shí)實(shí)現(xiàn)。

仍難力挺房?jī)r(jià)

    根據(jù)孫華良的介紹，目前房地產(chǎn)基金收購(gòu)缺錢開(kāi)發(fā)商樓盤的現(xiàn)象已不是個(gè)案。很多開(kāi)發(fā)商由于急需資金，因此往往愿意以7折的售價(jià)將房子一次性賣斷給房地產(chǎn)基金或者其他投資機(jī)構(gòu)。

    業(yè)內(nèi)人士王士章則告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，7折的價(jià)格基本上能夠達(dá)到開(kāi)發(fā)商的心理底線。因此，如果有基金以這樣的價(jià)格整體收購(gòu)項(xiàng)目，并且能在短時(shí)間內(nèi)付清所有房款，開(kāi)發(fā)商一般愿意接受。但這樣由投資者整體收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，卻客觀上限制了房?jī)r(jià)大幅下跌的空間。

    此前，新浪樂(lè)居對(duì)目前189家上市房企的資產(chǎn)情況進(jìn)行盤查后發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，至少有三成開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率超過(guò)70%，開(kāi)發(fā)商缺錢的現(xiàn)象比較普遍。

    但奇怪的是，中海、綠地旗下的多個(gè)樓盤降價(jià)后，周邊其他的樓盤卻沒(méi)有跟進(jìn)。以中海地產(chǎn)大幅降價(jià)樓盤——御景熙岸為例，在該項(xiàng)目降價(jià)后，其周邊樓盤的售樓現(xiàn)場(chǎng)雖少人問(wèn)津，但開(kāi)發(fā)商的售價(jià)卻平穩(wěn)，沒(méi)有跟風(fēng)降價(jià)。情況類似的還有嘉定新城，當(dāng)?shù)仉m然有兩家樓盤的降價(jià)幅度超過(guò)20%，但是周邊的樓盤卻堅(jiān)持不降價(jià)銷售。

    中房信分析師薛建雄稱，其中可能的原因就是有地產(chǎn)基金先期收購(gòu)了這些樓盤中的部分房源，使得項(xiàng)目暫時(shí)不會(huì)進(jìn)行大幅降價(jià)。

    不過(guò)，即使有投資基金或個(gè)人投資者“輸血”，上海房?jī)r(jià)仍然難以避免繼續(xù)下跌的趨勢(shì)。薛建雄說(shuō)：“缺錢的都是大房企，而基金公司或者個(gè)人投資者頂多能貢獻(xiàn)給開(kāi)發(fā)商3、5億元，僅僅靠這筆錢支撐不住房?jī)r(jià)的跌勢(shì)。”

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