每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    個人投資客或許會成為缺錢開發(fā)商的最后一根“救命稻草”。

    昨日，上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他的企業(yè)目前正收到數(shù)十位個人投資客的委托，和一些房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)議個人合作賣房事宜。協(xié)議如能最終達(dá)成，上述投資客組成的購房團(tuán)有望以公開售價70%甚至最低50%的“批發(fā)價”收購其樓盤的部分房源，并通過轉(zhuǎn)售這些房源獲利。

    與此同時，易居中國上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司大上海區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理孫華良也告訴本報記者，目前市場上很多在售項目，實際上都已被地產(chǎn)基金以7折左右的價格收購。雖然網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示這些項目的房源仍然可售，但這些房源其實已經(jīng)易主，但房源銷售后的利潤，大部分將屬于上述地產(chǎn)基金。而根據(jù)本報記者此前的調(diào)查，這一類型的地產(chǎn)基金的資金，正是來源于個人投資者。

    大量房地產(chǎn)投資者為開發(fā)商“輸血”，也讓“以價換量”失敗后的上海樓市未來價格走勢更加撲朔迷離，房價還會繼續(xù)降嗎？

個人投資者參與合作銷售

    錢生輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說，目前他正在和上海閔行一樓盤談判的協(xié)議內(nèi)容是這樣的：投資者先和開發(fā)商簽定一個  “合作銷售協(xié)議”，成為項目的個人代理商。在支付一部分定金后，獲取部分房源的包銷權(quán)。

    根據(jù)上述  “合作銷售協(xié)議”，如果房子在半年內(nèi)全部賣完，那么按照和購房者事先簽定好的協(xié)議，將高于投資者“批發(fā)成本”的那部分利潤，作為房地產(chǎn)商支付給個人的利潤。而若房子最終無法賣掉，則由投資者以約定好的“批發(fā)價”購買，如果和開發(fā)商談得好，這個價格最低可能只有原價的50%。

    由于先期支付的定金往往只有總房價的10%左右，如果個人投資者能在半年內(nèi)以高于批發(fā)成本價格10%的售價賣出這部分房源，就可以獲取投資額的100%甚至更多的利潤。這一投資回報率對于很多個人投資者有很強的吸引力。上述投資計劃僅僅在小范圍內(nèi)推廣，就吸引了數(shù)十位個人投資者的參與。

    錢生輝還表示，由于他的“合作銷售”模式來自于行業(yè)內(nèi)已經(jīng)成熟的代理商“包銷”模式，因此，個人投資者和開發(fā)商認(rèn)同的比較多，接下來需要做的只是完成細(xì)節(jié)上的談判。目前，他代表上述投資客接觸的項目，包括上海閔行地區(qū)的一個樓盤。

    相比于錢生輝的  “合作銷售”模式，孫華良介紹的投資基金模式目前更加成熟和完善。他介紹說，來源于個人的房地產(chǎn)投資基金，目前在上海樓市非?；钴S。一些網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示仍有房源可買的項目，實際上很多房子已被地產(chǎn)基金低價收購。而基金的利潤，則在轉(zhuǎn)售給普通購房者時實現(xiàn)。

仍難力挺房價

    根據(jù)孫華良的介紹，目前房地產(chǎn)基金收購缺錢開發(fā)商樓盤的現(xiàn)象已不是個案。很多開發(fā)商由于急需資金，因此往往愿意以7折的售價將房子一次性賣斷給房地產(chǎn)基金或者其他投資機構(gòu)。

    業(yè)內(nèi)人士王士章則告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，7折的價格基本上能夠達(dá)到開發(fā)商的心理底線。因此，如果有基金以這樣的價格整體收購項目，并且能在短時間內(nèi)付清所有房款，開發(fā)商一般愿意接受。但這樣由投資者整體收購房地產(chǎn)項目的方式，卻客觀上限制了房價大幅下跌的空間。

    此前，新浪樂居對目前189家上市房企的資產(chǎn)情況進(jìn)行盤查后發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，至少有三成開發(fā)商的負(fù)債率超過70%，開發(fā)商缺錢的現(xiàn)象比較普遍。

    但奇怪的是，中海、綠地旗下的多個樓盤降價后，周邊其他的樓盤卻沒有跟進(jìn)。以中海地產(chǎn)大幅降價樓盤——御景熙岸為例，在該項目降價后，其周邊樓盤的售樓現(xiàn)場雖少人問津，但開發(fā)商的售價卻平穩(wěn)，沒有跟風(fēng)降價。情況類似的還有嘉定新城，當(dāng)?shù)仉m然有兩家樓盤的降價幅度超過20%，但是周邊的樓盤卻堅持不降價銷售。

    中房信分析師薛建雄稱，其中可能的原因就是有地產(chǎn)基金先期收購了這些樓盤中的部分房源，使得項目暫時不會進(jìn)行大幅降價。

    不過，即使有投資基金或個人投資者“輸血”，上海房價仍然難以避免繼續(xù)下跌的趨勢。薛建雄說：“缺錢的都是大房企，而基金公司或者個人投資者頂多能貢獻(xiàn)給開發(fā)商3、5億元，僅僅靠這筆錢支撐不住房價的跌勢。”

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