每經(jīng)記者  李靜瑕  發(fā)自北京

    “現(xiàn)在做房地產(chǎn)信托的越來越少了，這是能夠明顯感覺得到的。”某信托行業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

    10月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行和成立數(shù)量繼續(xù)下降。根據(jù)盛世普益的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月共有50家信托公司發(fā)行了235款集合信托產(chǎn)品，與9月份基本持平。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)行量為38款，環(huán)比下降11款，占比下降4.68個百分點。在成立方面，該月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立了27款，環(huán)比減少50%，占比減少5.61個百分點。

    記者采訪的相關(guān)人士均表示，目前從投資需求以及嚴格監(jiān)管等方面都制約了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行與成立，而這種制約的形成，來自于房地產(chǎn)市場的風險預(yù)期在加強。

發(fā)行、成立數(shù)量雙降

    今年以來，隨著監(jiān)管層在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上的監(jiān)管加強，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行、成立的數(shù)量與規(guī)模都在逐漸減少。不過，即便這樣，在此前的幾個月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行量仍然排在前一、二位。

    然而，10月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行量不僅減少，并且也跌落到第三位。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量由9月份的49款下降到38款，占比由9月份的20.85%下降到16.17%，下降4.68個百分點。

    在10月份成立的218款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量也一度跌落到第四位。房地產(chǎn)信托成立27款，較9月份的54款銳減50%，占比較9月減少5.61個百分點。值得注意的是，該月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均成立規(guī)模有所增長，為2.04億元，較9月份的1.83億元增加0.21億元。

    “關(guān)于房地產(chǎn)信托，近段時間有個現(xiàn)象頗值得玩味，即發(fā)行數(shù)量、成立數(shù)量減少，成立規(guī)模不大。”盛世普益研究員范杰在報告中表示，“其背后意義即為：認購此類產(chǎn)品的投資者少，即房地產(chǎn)信托市場已經(jīng)成為一個買方市場?，F(xiàn)在開發(fā)商要面臨的不僅是監(jiān)管的壓力，而且還有投資者的拒絕。”

3年期以上收益漲116.67BP

    根據(jù)盛世普益的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，記者注意到，在發(fā)行的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托的各個階段的預(yù)期收益率仍然高于其他領(lǐng)域。同時，1年到3年期各期限的產(chǎn)品平均預(yù)期收益率均有所下降，而3年期以上產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率卻有大幅的上升。

    1年期至2年期（不含）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率環(huán)比下降111.75基點，在11%左右，2年期至3年期（不含）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率環(huán)比下降70.38基點，為11.5%。而3年期以上房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率上升了116.67基點，由9月份的13.33%左右，上漲到14.5%。

    “現(xiàn)在很多信托公司都在做基金類的信托產(chǎn)品，就是投資組合，3年期以上的期限比較符合基金類的產(chǎn)品。這類產(chǎn)品往往收益率會相對較高。”上述信托行業(yè)人士對記者表示。

    范杰對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，3年期以上產(chǎn)品的利率上漲幅度較快，有可能是目前缺乏投資者，以高利率吸引投資者是一個策略。而3年以下產(chǎn)品，則可能跟隨市場利率的下行，有所下降。

風險預(yù)期增強

    此前，銀監(jiān)會突查綠城事件，給原本就較為敏感的房地產(chǎn)信托市場再貼上風險的標簽。而  “四川信托——青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”接力  “中融·青島凱越”項目而被市場質(zhì)疑，信托產(chǎn)品的兌付風險備受關(guān)注。

    就在此后不久，四川信托發(fā)布公告稱，“川信·青島凱悅”項目經(jīng)公司前期盡職調(diào)查及反復(fù)論證后，終因該項目涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為響應(yīng)國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，公司目前已決定不成立該項目信托計劃。

    盛世普益分析認為，“川信·青島凱悅”項目宣告募集失敗，實際上是投資者對“借新還舊”模式的否定，更是體現(xiàn)了市場對房地產(chǎn)領(lǐng)域的看空。

    “房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，其行業(yè)的未來風險是可以看得到的。目前的確還有信托企業(yè)愿意做房地產(chǎn)項目，但是基本上要看項目以及開發(fā)商。”范杰表示，現(xiàn)在一些小的開發(fā)商可能都難以從信托渠道融到資，本來資金鏈就相對緊張，風險或加劇。

    “房地產(chǎn)信托現(xiàn)在不做要什么時候做？”一位信托公司負責人對記者表示，目前公司還是比較愿意投資房地產(chǎn)信托，主要是收益率高，給投資者的收益率基本上都能夠達到10%～12%。

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