每經記者  葉書利  發(fā)自北京

持續(xù)的樓市調控已經開始顯現威力，今年以來位于北京城郊的通州房價一路下滑。近日，該區(qū)域樓盤東亞·逸品閣欲以13200元/平方米起的價格入市，該樓盤在搜狐焦點網的“價格說明”更是寫著：“折后均價11553元/平方米”。而去年該區(qū)域樓盤房價還普遍在2萬元/平方米以上。有開發(fā)商更是感慨，如今的房價沒有最低，只有更低。

    令人感到驚訝的是，東亞·逸品閣開發(fā)商為了表示賣房決心，公開其樓盤成本，而成本在以往通常被看著開發(fā)商的高級  “商業(yè)機密”。按照該樓盤所公布的12347元/平方米成本價計算，該樓盤的利潤空間極低，按照搜狐焦點網的價格說明，每平方米更是要虧損800元。

為賣房自曝成本價

    此前，京貿國際城以13400元/平方米的起步價，成為當前通州樓市在售新房的最低價創(chuàng)造者。而即將開盤的東亞·逸品閣或將很快再創(chuàng)新低。

    《每日經濟新聞》記者從東亞·逸品閣售樓處獲悉，該樓盤即將于11月底12月初入市，起價為13200元/平方米，從而成為通州近年來最低價入市樓盤。

    《每日經濟新聞》記者發(fā)現，該樓盤定價確實出乎意料。其周邊樓盤均價皆在15000/平方米以上，與該樓盤緊鄰的珠江國際公館，起價14800元/平方米，均價為15800元/平方米，臨近的潤楓領尚、K2清水灣等項目價格也要高出不少。

    雖然定價不高，但東亞·逸品閣的土地成本卻并不低。北京市土地整理儲備中心官方網站上的資料顯示，東亞·逸品閣開發(fā)商東亞新華地產聯合北京廣聯萬通信息咨詢有限公司于今年4月26日拿下該樓盤所在地塊，總價為2.96億元，規(guī)劃建筑面積不超過53160平方米，合計樓面價約5568元/平方米，除去配建的限價房外，商品房部分地塊樓面價應超過6000元/平方米。

    某機構的統(tǒng)計數據顯示，截至11月17日，今年通州區(qū)已成交的6塊住宅地塊，樓面價為4833/平方米。相比較而言，東亞·逸品閣每平方米的土地成本顯然高于區(qū)域平均成本。

    除了超低價入市吸引眼球外，為了表示價格上的誠意，該樓盤開發(fā)商還自曝建房成本。開發(fā)商公布的數據顯示，各種成本合計下來，東亞·逸品閣成本為12347元/平方米。以此為基準，結合該樓盤的預售價，該樓盤的利潤空間停留在近1000元/平方米，在房地產行業(yè)中堪稱微利。

    對于以微利入市的原因，開發(fā)商東亞新華地產營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，這是公司管理層經過戰(zhàn)略考慮后實施的行動。

    賈玉鵬進一步解釋說，首先，這是基于公司快速回籠資金的需要。在樓市成交僵持之下，目前的地價也隨之下降。在土地成交低谷之際，目前一些地方政府降低了開發(fā)商拿地的門檻，比如拿地時的保障金額度在下降，還款期在延長，配建保障房的要求也在降低等。綜合推算，明年上半年是一個拿地的好時機。鑒于此，包括東亞·逸品閣等在內的多個項目將入市銷售，以回籠資金，從而為拿地儲備現金流。“東亞·逸品閣合計360套房源，如此微利銷售，確實賺不了什么錢，但回籠的資金，如果在合適的時機可以拿到優(yōu)質地塊，對公司長遠發(fā)展來說還是有利的。”

    其次，“我們預估，至少在明年上半年之前，房價的趨勢是向下走的。”如果現在不以微利入市銷售，往后可能保本銷售的難度都會非常大?？紤]到未來一段時間的房價走勢，公司采取了一步降到位的做法，以徹底打消客戶的觀望心理，讓他們迅速加入到購房的行列中來。“在這種條件下，誰先采取行動，就可能占到更有利的位置和搶到更多的蛋糕。越晚行動，蛋糕會會越剩越少。”

    北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，東亞·逸品閣自己公布成本底價，意在向外顯示該樓盤已一降到底的決心，以吸引客戶入場，畢竟根據開發(fā)商自己公布的成本與預售價，利潤空間只有近1000元/平方米。不過他也對此特色營銷提出質疑，在市場買賣中，區(qū)域的供求關系決定市場價格，而不是單個樓盤的成本決定區(qū)域房價。因此東亞·逸品閣公布成本進行特色營銷的效果，仍需進一步觀察。

    不過，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝則認為，東亞·逸品閣公布成本進行營銷，至少不是壞事。目前在通州樓市陷入深度觀望，購房者持幣待購情緒濃厚的背景下，東亞·逸品閣通過公布成本，向消費者傳遞了該樓盤的降價底線，或許會成為打破購房者觀望的成功方式。

每平方米虧本800元？

    《每日經濟新聞》記者進一步調查后發(fā)現，開發(fā)商在13200元/平方米起步價的基礎上，還進行各種優(yōu)惠，導致銷售均價甚至低于成本價，難道開發(fā)商在虧本賣房？

    東亞·逸品閣售樓處一位女工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，即將上市銷售的東亞·逸品閣，還將伴隨各種折扣促銷。如日減200元的促銷，即目前登記的話，至開盤當日，期間每一天可在房價總額中減免200元。此外，該樓盤還存在各種付款優(yōu)惠等。綜合下來，該樓盤折后均價為11553元/平方米。

    在搜狐焦點網東亞·逸品閣樓盤宣傳頁面的“價格說明”欄也明確地寫著：“折后均價11553元/平方米”。這顯然比開發(fā)商公布的12347元/平方米的成本價還要低。粗略計算下來，該樓盤以折后均價入市銷售，每平方米將虧本近800元。

    對此，賈玉鵬承認以上兩個數據都沒有錯誤，但他卻否認虧本賣房。他進一步解釋說，折后均價11553元/平方米的計算，將各種優(yōu)惠促銷措施都計算在內，包括開發(fā)商贈送的10%~15%的面積，而這些面積并不計算在建筑面積之內，但通過合理利用，購房者是可以實際加以利用的。換句話說，如果不將贈送的10%~15%的面積計算在內，折后均價就不止11553元/平方米。

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