“越是大的地王越可能出現(xiàn)危機。”這是記者在調(diào)查地王項目時聽到的業(yè)內(nèi)判斷。而從近期消息來看，率先轉(zhuǎn)手出局的，確為地王中的地王。

　　11月2日，上海證大在持有上海外灘國際金融中心項目2年后，宣布對這塊著名的“百億地王”進行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)公告，上海證大置業(yè)以95.7億元的總價，向上海海之門房地產(chǎn)管理有限公司出售上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)公司，其中包括注冊資本70億元，及25.7億元股東貸款。而后者的主要資產(chǎn)為外灘國際金融中心（8-1）地塊，即聲名赫赫的外灘百億地王。

　　2010年2月，“外灘金融地塊”被上海證大置業(yè)以92.2億元競得，樓面價達到34148元/平方米。而對于這次拿地，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑從未停止。有數(shù)據(jù)顯示，在拿地后的2010年上半年報中，上海證大持有現(xiàn)金僅為12.55億元，總資產(chǎn)不過百億。

　　不過，當(dāng)時即有消息稱，上海證大之所以能夠力克新黃浦等多家開發(fā)商，其背后是復(fù)星國際董事長郭廣昌的鼎力支持。當(dāng)年4月即有消息稱，郭廣昌已經(jīng)確定入主“外灘金融地塊”，最終，郭廣昌的“復(fù)星系”將負責(zé)項目資本運作，而地塊具體操作仍將由證大團隊完成。

　　值得注意的是，此次收購地王項目的海之門公司，其四大股東分別為復(fù)星國際、上海證大、杭州綠城及上海磐石投資管理有限公司，持股比例分別為50％、35％、10％及5％。“這次交易只是復(fù)星與證大一次體系內(nèi)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。不屬于地王直接易手。不過，上海證大由全資所未有，變?yōu)?5％的比例持有地王項目，確實是資金壓力所致。”一位非常熟悉上海房地產(chǎn)市場的權(quán)威人士稱。

　　上海證大2010年年報顯示，集團當(dāng)年融資成本高達2.56億元，當(dāng)年各項長短期借款總金額為48億元。2010年和2011年上半年，受地王拖累，上海證大負債率分別高達96%和102%。

　　穆迪分析報告也指出，證大將外灘項目大部分執(zhí)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移到海之門，并會在扣除應(yīng)付海之門的85.4億元后收到約10億元的凈現(xiàn)金收益，但這些收益將主要用于償還其他銀行貸款，其實無法滿足上海證大更多運營資金需求。公司現(xiàn)金流狀況依然疲弱。

　　另一個大地王轉(zhuǎn)手項目出現(xiàn)在北京，并且也是2010年3月15日上演的北京一天三地王之一。當(dāng)天，除遠洋和中信外，大股東為中國兵器裝備集團的世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀薊門橋地塊，實際樓面價格高達30197元/平方米。此后，薊門橋地王項目一直閑置。到2009年4、5月份，有媒體報道稱，中國兵器裝備集團公司欲將其持有的40%世博宏業(yè)公司股權(quán)以2249.89萬元的價格公開掛牌出讓，但結(jié)果未能售出。到2011年8月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，其通過收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)的方式，間接獲取了上述地塊。

　　不過，這一地塊今天仍然面臨去化難題。以樓面價3萬元計，正常情況項目上市后項目銷售價格應(yīng)該在5萬元/平方米以上才能賺錢。而根據(jù)記者調(diào)查，目前其周邊樓盤成交價卻在3.5萬元左右。無論項目怎樣騰挪，似乎短期內(nèi)都無法實現(xiàn)盈利。

　　“從2009年至今，全國各地的地王項目不下數(shù)百個，在當(dāng)時那種激進環(huán)境下，房企以面粉高于面包的價格拿地，其實蘊涵巨大風(fēng)險。當(dāng)調(diào)控進入深水區(qū)，未來一定不可避免地還會出現(xiàn)地王轉(zhuǎn)手或爛尾的案例。”中房信資深分析師薛建雄表示。

　　京滬部分地王項目銷售情況

　　項目名稱 總地價 樓板價 銷售價格

　　上海龍湖好望山 15.9億元 10750元/平方米 公寓1.5萬元/平方米 別墅3.4萬元/平方米

　　上海新城公館 9.5億元 13199元/平方米 公寓2萬元/平方米

　　上海綠城玉蘭花園 16.6億元 19036元/平方米 公寓5至6萬元/平方米

　　上海仁恒森蘭雅苑 26.1億元 16128元/平方米 公寓4至4.6萬元/平方米 別墅4.7至5.4萬元/平方米

　　上海九龍倉璽園 12.6億元 12508元/平方米 公寓4至5萬元/平方米

　　上海金地佘山天境 30.4億元 14498元/平方米 公寓3.1至4.8萬元/平方米

　　北京保利東郡 30.4億元 23506元/平方米 公寓4.7萬元/平方米

　　北京中海九號公館 59.7億元 17153元/平方米 公寓3.2至3.4萬元/平方米 別墅3.1至3.6萬/平方米

　　北京遠洋天著 48.3億元 18013元/平方米 別墅2.2萬元/平方米