每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪北京、上海、杭州、武漢等地的“地王”項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，這些地區(qū)的“地王”或“自增”總建筑面積，以降低每平方米建筑面積的土地成

本；或者延遲動(dòng)工和拉長(zhǎng)開發(fā)銷售周期，多幅去年出讓的開發(fā)用地，截至今年仍未開工。部分項(xiàng)目即使已進(jìn)入開發(fā)期，也遲遲未上市。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，以上海為例，2009~2010年期間包含住宅屬性在內(nèi)的土地，其出讓溢價(jià)率超過(guò)100%的合計(jì)達(dá)80幅，其中臨近兩年開發(fā)周期的2009年地塊則為46幅，且八成以上位于上海外圍區(qū)域。在成交量持續(xù)低位徘徊、房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象逐步放大的局面下，2009~2010年間高溢價(jià)土地在未來(lái)短期內(nèi)預(yù)期入市及已售的項(xiàng)目面臨著諸多嚴(yán)峻形勢(shì)。

據(jù)上海一家大型企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理陳淵文的觀點(diǎn)，按照部分上市公司的財(cái)務(wù)規(guī)則，一些高價(jià)取得的“地王”地塊，事實(shí)上已經(jīng)可以預(yù)提“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”。但是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查過(guò)程中，卻很少發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商因此預(yù)提“存貨土地跌價(jià)準(zhǔn)備”。對(duì)此，行業(yè)分析人士的意見是今年不作跌價(jià)準(zhǔn)備處理的原因，很有可能是因?yàn)槊髂陮⒊霈F(xiàn)更大規(guī)模的行業(yè)并購(gòu)浪潮。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)顯示，開發(fā)商所面臨的來(lái)自“地王”虧損的壓力并不低于2008年。但是2008年的情況又有所不同，當(dāng)時(shí)，不僅各地都出現(xiàn)了“退地潮”，包括“招保萬(wàn)金”等大型房企更紛紛預(yù)提土地存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

是否預(yù)提跌價(jià)準(zhǔn)備成兩難

財(cái)稅專家馬靖昊告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可以調(diào)節(jié)公司利潤(rùn)，因此不同類型的房地產(chǎn)公司會(huì)對(duì)地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)的地塊，作不同的財(cái)會(huì)處理。對(duì)非上市的民營(yíng)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他們可能會(huì)選擇預(yù)提跌價(jià)準(zhǔn)備處理，以降低應(yīng)稅利潤(rùn)；但對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，公司當(dāng)年度的利潤(rùn)必須保證，因此多半會(huì)不作存貨跌價(jià)準(zhǔn)備處理。

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，即使是上市地產(chǎn)公司也有可能會(huì)作存貨跌價(jià)準(zhǔn)備處理。關(guān)鍵取決于這些公司今年的盈利情況。如果今年的盈利情況和目標(biāo)相比有著比較大的差距，很多公司就不會(huì)預(yù)提跌價(jià)準(zhǔn)備；如果今年的盈利情況很不錯(cuò)，明年業(yè)績(jī)很糟糕，就有可能會(huì)先行預(yù)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。陳晟認(rèn)為大部分不預(yù)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的公司今年都存在一定的業(yè)績(jī)壓力。

WINDS的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季，滬深兩市152家房地產(chǎn)上市公司凈利合計(jì)達(dá)241.29億元，與上年同期294.98億元相比，減少53.69億元，降幅18.20%。152家房地產(chǎn)上市公司中，共67家公司凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)滑坡，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度下滑。

而令很多房企兩難的是，明年的業(yè)績(jī)可能會(huì)更糟糕。自11月以來(lái)，北京、上海等多地曝出多家樓盤降價(jià)銷售，以爭(zhēng)取現(xiàn)金流的快速回籠。

房地產(chǎn)公司的毛利顯然因此受到很大的影響。馬靖昊認(rèn)為，上述房地產(chǎn)企業(yè)的低利甚至虧損銷售，有可能會(huì)反映在明年的財(cái)務(wù)報(bào)表上。因?yàn)椋芏囝A(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目要到明年才會(huì)交付入賬。

在這樣的情況下，是否預(yù)提跌價(jià)準(zhǔn)備成為很多房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)處理的兩難問(wèn)題：一旦明年市場(chǎng)比今年更糟糕，房企又該如何在賬面上給股東信心？

或預(yù)示更大規(guī)模整合購(gòu)并潮

但是，截至截稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的是，多數(shù)房企目前并沒(méi)有預(yù)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

上海同策咨詢有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述現(xiàn)象表明，很多地產(chǎn)公司正在為明年可能出現(xiàn)的大規(guī)模融資、并購(gòu)或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。

某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月份，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過(guò)600宗，超過(guò)去年同期的一倍。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例同比增長(zhǎng)120%。

本報(bào)也曾報(bào)道過(guò)，包括索羅斯在內(nèi)的地產(chǎn)私募基金也已經(jīng)把 “獵槍”對(duì)準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商，時(shí)刻準(zhǔn)備著向他們伸手。

而此前的統(tǒng)計(jì)也顯示，來(lái)自金融信貸的融資僅僅只能占到開發(fā)資金的15%，開發(fā)商目前需要更多其他渠道的資本融資。