每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

去年2月，上海閘北區(qū)北岸東塊1街坊（蘇河灣1號(hào)）地塊以52783元/平方米的樓面均價(jià)成交，一躍成為全國(guó)單價(jià)“地王”。但到了今年，根據(jù)上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)的建設(shè)項(xiàng)目信息，上述地王的總建筑面積已由原來的133144平方米，“瘋長(zhǎng)”至218997平方米，單位建筑面積的土地成本已下調(diào)至3.21萬元。上述建筑面積的變化，也令華僑城得以暫時(shí)不需要在財(cái)報(bào)中對(duì)土地存貨作“跌價(jià)準(zhǔn)備”處理。

根據(jù)上海同策咨詢有限公司的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前蘇河灣1號(hào)地塊所處的閘北不夜城板塊的新房成交價(jià)格大致在37000元/平方米左右。以52783元/平方米的土地成本，華僑城極有可能面臨預(yù)提土地跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)。

單價(jià)地王“自增”建面

按照上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局此前的規(guī)定，容積率達(dá)到3.74的上述蘇河灣1號(hào)地塊，出讓土地面積僅為3.56萬平方米，以此計(jì)算總建筑面積不過133144平方米。也正是因?yàn)榈貕K規(guī)劃總建筑面積僅13萬多平方米，所以當(dāng)華僑城以70.2億元拿下了這一地塊后，就以每平方米52783元的價(jià)格，刷新了全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

然而，查詢上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息可以發(fā)現(xiàn)，于5月16日申請(qǐng)報(bào)建的蘇河灣1號(hào)的建筑面積已經(jīng)“增長(zhǎng)”至218997平方米，較拿地時(shí)間增加了8萬多平方米。這一報(bào)建雖然截至昨日還未獲得許可，但如果項(xiàng)目總面積達(dá)到218997平方米，那么蘇河灣1號(hào)的土地成本僅僅3.2萬元/平方米。

蘇河灣1號(hào) “地王”的建筑面積緣何大幅猛增？華僑城方面尚未回應(yīng)本報(bào)記者；22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾傳真上海市規(guī)劃和建設(shè)交通委員會(huì)詢問，蘇河灣1號(hào)地塊的規(guī)劃有無變更，未獲結(jié)果。不過，上海市環(huán)境熱線的一份《蘇河灣一街坊項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)第二次公示》或許能給出其中的答案。根據(jù)上述公示，蘇河灣1號(hào)項(xiàng)目地上的總建筑面積是132997平方米，相比之前的規(guī)劃略有增加，而地下三層建筑面積約86837.6平方米，是導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積大幅增長(zhǎng)的主要原因。

工程進(jìn)度遲緩最近半年難上市

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)，這一項(xiàng)目仍然處于地基工程階段，尚未露出地面。按目前施工進(jìn)度，蘇河灣1號(hào)在最近半年上市銷售的可能性不大。

華僑城將在蘇河灣1號(hào)地塊建設(shè)具有標(biāo)桿意義的高端住宅，打造一個(gè)集商、旅、文為一體的高端城市綜合體項(xiàng)目。而目前商業(yè)綜合體開發(fā)的主要資金籌資方式是以住宅銷售的回籠資金，來支持城市綜合體的商業(yè)部分。這就要求蘇河灣項(xiàng)目的住宅必須要賣得比成本高，還要盡可能地以相對(duì)較高價(jià)格銷售，才能減輕商業(yè)部分的開發(fā)商資金壓力。但在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，上述城市綜合體的一般融資方式，將很難獲得成功。

上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，類似上述土地成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊住宅售價(jià)的項(xiàng)目，一般會(huì)拉長(zhǎng)開發(fā)和銷售周期，以時(shí)間換盈利。

而中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則表示，上述方法僅適用于資金比較寬裕的房企。對(duì)于那些資金比較緊張的公司來說，仍然有可能虧損出售項(xiàng)目。另外，一些今年利潤(rùn)較好，但明年利潤(rùn)可能較低的上市公司，則可能會(huì)通過在財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，以降低明年公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)下滑或虧損的壓力。

不過，華僑城的第三季度財(cái)報(bào)顯示，截至9月30日僅貨幣資金一項(xiàng)就有近63億元，而一年內(nèi)到期的短期借款也不過53億元，顯然不存在因?yàn)橘Y金回籠而需要虧本銷售的壓力。華僑城上海公司更非常肯定地表示，將不會(huì)對(duì)蘇河灣項(xiàng)目作跌價(jià)準(zhǔn)備處理，也不會(huì)延長(zhǎng)開發(fā)、施工、銷售進(jìn)度。

上海“地王”自增面積將受限制

而對(duì)華僑城來說，即使未來市場(chǎng)繼續(xù)惡化，蘇河灣上述“自增”8萬多平方米的建筑面積，也會(huì)成為規(guī)避虧損的利器。

事實(shí)上，目前上海的“地王”項(xiàng)目自增建筑面積的并不只有華僑城蘇河灣項(xiàng)目。

迪斯尼 “地王”——川沙新市鎮(zhèn)A0803地塊，當(dāng)時(shí)出讓時(shí)的占地面積為56570平方米，按1.5容積率推算，總建面應(yīng)為84855平方米。但記者從上海市建設(shè)交通委員會(huì)了解到該項(xiàng)目的總建筑面積多達(dá)12萬多平方米，而獲得土地的象嶼置業(yè)也在企業(yè)網(wǎng)站上公示，該項(xiàng)目的總建筑面積為11.9萬平方米。

張宏偉告訴本報(bào)記者，有些地王“自增”總建筑面積的原因，是希望能夠“偷面積”，增加房屋的附送空間，可不算或少算建筑面積的陽臺(tái)、露臺(tái)、工作間或地下室等附送面積部位。以提升銷售賣點(diǎn)，吸引客戶以高價(jià)購買。

相似的原因可能會(huì)導(dǎo)致蘇河灣的總建筑面積“自增”。另外，由于項(xiàng)目規(guī)劃為商住綜合用地，這一地塊的地下建筑面積也有可能會(huì)被大規(guī)模地被利用為地下或下沉式商場(chǎng)。此外，地下空間的大面積開發(fā)，也可以增加項(xiàng)目的車位和倉儲(chǔ)等配套設(shè)施。

雖然“地王”自增總建筑面積是目前房地產(chǎn)業(yè)的流行趨勢(shì)，但從今年下半年以后，上海的“地王”將很難再自增總建筑面積。8月26日，上海發(fā)布了《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，對(duì)于開發(fā)商諸多的“偷面積”方式加以限制。開發(fā)商通過“自增”總建筑面積來解決“地王”高成本問題將變得困難。