又一家房地產企業(yè)進入了高負債經(jīng)營行列！

    據(jù)首開股份三季度報顯示，截止到9月底，公司的凈資產負債率比年初的時候飆升了70個百分點，升至146%。

    事實上，進入三季度以來，多家房企存貨激增，經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化，負債率飆升，資金鏈深度承壓。多家知名房企抵押股份換取高息融資，出售旗下項目增加現(xiàn)金，變賣金融資產輸血自救，房企資金騰挪術接連上演。

    現(xiàn)金流惡化

    今年以來，多家房企都頻繁挪騰資金過冬，其中不乏大型房企。例如，中糧地產割肉補瘡，連續(xù)三次變賣金融資產；陽光股份為回收資金，變賣旗下多家子公司。

    11月17日晚，首開股份發(fā)布了《關于流動資金歸還募集資金的公告》。公告稱今年5月公司決定使用部分閑置募集資金暫時補充公司流動資金，總額為人民幣4億元。11月15日這筆資金已經(jīng)全部歸還至募集資金專戶。

    為此，首開股份董秘王怡表示，這是為提高公司資金的使用率而做出的決議，且這筆資金用于公司正常的生產運營。

    多位資深分析師也向筆者表示，這是符合規(guī)定的經(jīng)濟行為，可以按照一定比例使用閑置募集資金補充流動資金。而且不管公司的資金緊張與否，都很有可能拿出一部分募集資金補充流動資金。

    值得注意的是，東北證券房地產行業(yè)分析師高建認為，首開股份的賬面持有的貨幣資金金額在持續(xù)下降，財務狀況有待改善。

    高建表示，今年年初，首開股份賬面有貨幣資金105.2億元，6月底的時候，這一數(shù)據(jù)變成了78億元，而截至9月底，首開股份的賬面貨幣資金下降至57億元左右。

    根據(jù)這一數(shù)據(jù)，筆者粗略計算，首開股份的貨幣資金比年初時下降了近48億元，下降比例接近46%。

    另外，高建還表示，從現(xiàn)金流量表上看，公司已經(jīng)持續(xù)6個季度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出。

    據(jù)筆者了解，首開前三季度業(yè)績大幅下滑。1-9月，公司共實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回籠約87億元。相對于2010年全年來看，今年實現(xiàn)銷售回籠僅占到去年全年合同銷售金額134億元的65%。

    一位不愿透露姓名的資深分析師向筆者表示，結算項目少，對現(xiàn)金回流影響很大?，F(xiàn)金流的惡化，對企業(yè)拿地以及項目的開發(fā)進程方面都會造成極大影響。

    王怡也表示，公司在擴張策略上已經(jīng)變得非常謹慎。

    當期存貨較年初激增3倍

    年關將至，各大企業(yè)都在搗騰著手里的現(xiàn)錢，琢磨著如何還債。

    東方證券報告指出，截至上半年，首開股份公司凈負債率高達117%，現(xiàn)金對短期付息債的覆蓋率71%，償債壓力較大。

    中金公司房地產首席研究員白宏煒也表示，首開現(xiàn)在的凈負債率比年初上升了70個百分點，達到了146%，財務壓力持續(xù)加大。

    對此，王怡表示，負債率上升是整個行業(yè)都在面臨的狀況。主要原因還是受調控政策影響，市場低迷，銷售壓力增大。

    白宏煒認為，當期存貨較年初增加120億元至371億元是財務壓力加大的主要原因。

    不過，此前，有業(yè)內人士指出，首開股份負債率攀升是其過快擴張帶來的。因為首開整體上市之后，在由區(qū)域性公司向全國性公司轉變過程中，在全國各地拿地動作比較積極。

    白宏煒也指出，隨著財務壓力的增大，首開在京外項目的擴張速度將趨緩。

    事實上，筆者向王怡證實，基于負債率走高，高杠桿經(jīng)營的狀況，公司在拿地擴張方面確實已經(jīng)變得謹慎。

    王怡還表示，接下來公司的凈負債率是否會上升，還要看四季度結算等各方面的綜合情況，現(xiàn)在還不好說。

    負債水平比肩綠城

    令人擔憂的是，目前，首開股份的負債水平已經(jīng)比肩綠城，經(jīng)營風險可見一斑。

    北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥指出，負債率飆升的主要風險是還款壓力，市場形勢不好，公司短期到期債務壓頂，兩頭擠壓會導致公司的償債壓力增加。

    但也有業(yè)內人士向筆者表示，首開股份的負債率雖然已經(jīng)比肩綠城，但是財務風險系數(shù)上還是要低于綠城。一方面原因是兩家企業(yè)背景不同，一家是國企，一家是民企。另外一方面是，首開手里的很多資源評估值都比較高。

    據(jù)首開股份公告顯示，公司繼6月擬發(fā)行不超過43億元中期票據(jù)后，8月再次擬發(fā)行不超過50億元的私募債，這兩筆總計93億元募集資金都將用于保障性住房建設。

    對此，王怡表示，這兩筆融資正在進展過程中，只要滿足相關部門審核，拿到這93億元的融資可能性比較大。

    有資深分析師表示，如果這兩筆融資落實，公司的償債能力會進一步提升，用保障房突圍或許會起到效果。

    中投證券李少明認為，首開股份竣工結算集中在四季度，全年業(yè)績可能增長25%。

    (本文來源：證券日報)