每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

編者按

當(dāng)前，樓市的走勢變得更加撲朔迷離。從市場面看，在整體成交不振的情況下，部分開發(fā)商已采取大幅降價的策略，以期通過降低價格來換取銷售量的提高，進(jìn)而提升自身的銷售業(yè)績，然而這其中也不乏玩“假摔”的開發(fā)商。從政策面看，北京市已發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計稅價的新政策、武漢市也對豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，同時國務(wù)院副總理李克強也表示堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施。面對如此復(fù)雜的局面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過調(diào)查，詳細(xì)展現(xiàn)當(dāng)前樓市萬象。

在上海，未來有可能出現(xiàn)單價超過十萬元，但以七折、六折甚至五折的價格甩賣的樓盤。然而，在這一風(fēng)潮尚未盛行之時，卻已被分析師戳穿“假摔”的真面目。

昨日，有媒體報道稱，世茂濱江花園4號樓的報價均在10萬元/平方米以上，通過團(tuán)購可享7.5折優(yōu)惠。

但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上述樓盤今年以來的成交均價從未超過7.7折，10萬元的報價本身就有相當(dāng)大的水分。

上海高端樓盤價格假摔的背后是上述樓盤的低迷成交。中房信分析師薛建雄說，開發(fā)商從未按原先的報價賣出過，所謂的降價只是價格暗折公開化而已。

成交均價從未超過7.7折？

根據(jù)報道，普旌地產(chǎn)世茂店一名韓姓房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員稱，在世茂濱江花園7棟高層住宅中，目前有“樓王”之稱的5號樓尚有30多套一手江景房在售，戶型為1~4房，樓層均在35層以上，“開發(fā)商的報價均在10萬元/平方米以上，通過我們的團(tuán)購可享7.5折優(yōu)惠。”對此，世茂濱江花園售樓處的銷售人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述價格折扣并不存在。

隨后記者采訪上述普旌地產(chǎn)世茂店的一位陶姓經(jīng)紀(jì)人，其對7.5折價格之說予以否認(rèn)，稱能真正獲得的折扣是八折或九折。

不過，中房信、同策、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家上海房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，世茂濱江花園今年至今的實際成交均價從未超過78000元/平方米，5號樓今年3月成交的一套39層的房源成交價也只有77688元/平方米。

記者就此采訪世茂房地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿時，其未作出任何回應(yīng)。

按上述成交價格，實際上7.5折左右的折扣價正是目前世茂濱江花園的實際成交價，所謂的世茂濱江花園大幅價格折扣并不存在。

中房信分析師薛建雄稱，所謂的降價，僅僅是報價的下降。降價之后的價格，其實和項目前期的成交價接近或者持平。

超10%的高端樓盤零成交

在上海市高端樓盤虛假降價的背后，是豪宅項目的集體成交低迷。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月前21天全市單價在5萬元以上的新建豪宅項目累計成交套數(shù)為46套，環(huán)比下降26.9%。與此同時，在今年以來開盤的高端項目中，約10%的項目出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。部分已經(jīng)領(lǐng)預(yù)售許可證的項目因為沒有積累到足夠的購買意向，不得不一再推遲開盤日期。

此前，豪宅成交近3個月環(huán)比呈現(xiàn)逐月下跌的情況，而11月前21天的豪宅成交水平僅為10月的58%。10月至11月21日合計僅成交123套，預(yù)計四季度成交量為200~250套，低于前三季度385套的平均成交水平。

在這樣的背景下，豪宅的開發(fā)商卻不愿意降價促銷。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這是因為很多豪宅項目的開發(fā)商此前已通過部分低價項目的降價促銷，帶動銷售資金的回流，緩解了公司的財務(wù)壓力。

薛建雄告訴記者，銀行信貸的逐步放松也是豪宅項目不降價的原因之一。據(jù)其了解，目前部分銀行貸款已經(jīng)沒有之前那么緊張。很多已建成但暫時沒有銷售出去的高端住宅因此有機(jī)會獲得銀行貸款，開發(fā)商的資金壓力明顯降低。

但易貸中國媒介經(jīng)理高晗表示，目前銀行信貸放松只是暫時現(xiàn)象，額度也非常小。開發(fā)商靠短期小幅度的信貸放松，來消除資金壓力的可能性非常小。