每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

臨近年末，宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策都走到了一個重要的節(jié)點上。近日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在河北省廊坊市考察保障房建設(shè)時強調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，在中央經(jīng)濟工作會議即將召開之際，一方面出現(xiàn)了全國70個大中城市房價整體呈現(xiàn)下跌趨勢、各地土地財政縮水、開發(fā)商資金鏈吃緊等現(xiàn)象；另一方面，國務(wù)院在兩月內(nèi)多次預(yù)警，要鞏固調(diào)控成果。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)樓市政策很難有大的調(diào)整，仍以落實調(diào)控政策為主，而70個大中城市的房價走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下跌的勢頭。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

李克強在廊坊表示，要繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房的供給。

按照住建部的信息，今年我國已提前完成新開工保障性安居工程1000萬套的目標(biāo)，這是“十二五”期間我國新建3600萬套保障房中的一部分。如果這些住房能夠足額供應(yīng)，到“十二五”末期，保障房在市場供應(yīng)中所占比重將達(dá)到20%。

李克強在廊坊肯定了這一點，并對保障房的資金、質(zhì)量、準(zhǔn)入、退出等各個環(huán)節(jié)予以強調(diào)，表示將吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設(shè)領(lǐng)域。

事實上，資金正是當(dāng)前保障房建設(shè)面臨的主要問題，甚至可能影響到保障房的建設(shè)規(guī)模。住建部部長姜偉新此前曾表示，出于資金壓力，明年將縮減保障房建設(shè)規(guī)模，住建部還將評估“十二五”期間的保障房建設(shè)規(guī)模。

值得注意的是，李克強在召開座談會時強調(diào)，建設(shè)保障房有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放出巨大的消費和投資潛力，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。分析人士認(rèn)為，這或許暗示了保障房建設(shè)在制度上將常態(tài)化的可能。

短期內(nèi)政策難放松

臨近年末，高層的政策表態(tài)頗為密集。10月21日，溫家寶總理在廣西南寧考察時也曾指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。

正如中央的預(yù)測，當(dāng)前市場反彈跡象明顯。在房價上漲乏力、土地收入低迷的情況下，佛山一度公開放松 “限購令”；由于資金鏈吃緊，一些房地產(chǎn)企業(yè)也表示出“松綁”的訴求。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年10月，全國70個大中城市中的新建商品住宅價格環(huán)比平均下調(diào)0.14%，32個月來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，房價拐點似乎已正式確立。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從高層的表態(tài)不難看出，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，至少在明年上半年之前，樓市將繼續(xù)維持現(xiàn)有的局面。他認(rèn)為，樓市調(diào)控的效果并未完全顯現(xiàn)，政策還需繼續(xù)落實。因此，明年的貨幣政策和房地產(chǎn)政策都可能呈現(xiàn)“先緊后松”的局面，下半年是否有所“松綁”尚存變數(shù)。

記者發(fā)現(xiàn)，在臨近年終之際，一些城市出臺的“限購令”等措施已經(jīng)接近政策的期限。不少觀點還認(rèn)為，換屆因素也可能影響政策走勢。對此楊紅旭表示，不排除地方政府變相放松政策的可能，但總體方向和力度不會改變。而在政策的持續(xù)打壓下，明年70個大中城市房價將維持環(huán)比下跌的態(tài)勢。

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15城市同比少收千億土地出讓款

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在本輪樓市調(diào)控造成不少房企資金鏈吃緊的同時，地方政府的日子也不好過。北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，全國主要15個一、二線城市的土地出讓金為6897億元，比去年同期減少了1034億元，減少比例達(dá)到了13%。

其中，僅上海一城的土地出讓價款超過千億，達(dá)到1151億元，但同比也下降了16%，北京、天津、南京等城市的土地出讓金也有所下滑，廣州、深圳、蘇州三地則實現(xiàn)上漲。

導(dǎo)致上述現(xiàn)象最主要的原因是出讓面積減少。今年以來，15個城市合計僅出讓住宅用地1.5萬公頃，同比減少幅度達(dá)到27%。北京中原表示，按照每套房屋100平方米、30%的配建規(guī)模計算，15個城市今年減少供應(yīng)住房40萬套。

土地市場的清淡局面在10月尤其明顯。深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市整月沒有住宅用地推出，廣州、武漢、西安的住宅類地塊則零成交。北京中原市場研究部的分析認(rèn)為，在庫存壓力大、房企收縮戰(zhàn)線的大背景下，企業(yè)資金緊張、土地供應(yīng)郊區(qū)化，也是造成地方“土地財政”縮水的重要因素。