每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)——綠城公司在政府背景的建銀投資援助下，活了。前提是，雙方合作成功。

這是一個(gè)暗示，由于忽緊忽松的調(diào)控，市場預(yù)期不明確，除了審慎的民企，只有不愁資金的央企，在房地產(chǎn)等行業(yè)才有最后的控制權(quán)。

據(jù)媒體披露，綠城房地產(chǎn)、綠城陽光、中投公司旗下中央?yún)R金下屬建銀投資、黑石集團(tuán)有可能成立合資子公司。雙方一拍即合：建銀投資與黑石集團(tuán)不缺錢，他們?cè)诜康禺a(chǎn)、物業(yè)等領(lǐng)域開疆拓土，需要房地產(chǎn)品牌建設(shè)商提供技術(shù)支撐。綠城中國缺現(xiàn)金，卻擁有品牌，在建筑質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面，綠城中國擁有顯而易見的優(yōu)勢。按照綠城發(fā)布的11月公司簡訊：今年前10個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)銷售額285億元，為全年550億元計(jì)劃的一半。如果按照其上半年的凈利潤率8%估算，其前三季度的凈利約為22.8億元，難以支付應(yīng)付土地款項(xiàng)支出。

資金鏈緊張而擁有品牌的開發(fā)商，在調(diào)控政策倒逼下，都有可能走上這條代工之路。資金鏈緊張的綠城進(jìn)入代建領(lǐng)域，并不是第一次。如同家電企業(yè)資金緊張代工一樣，沒什么可以大驚小怪的。

綠城中國2009年年報(bào)顯示，綠城在杭州的34個(gè)項(xiàng)目中，有28個(gè)為合作項(xiàng)目；在浙江省內(nèi)杭州以外的33個(gè)項(xiàng)目中，也有29個(gè)采取合營模式。綠城中國2010年年報(bào)顯示，全國104個(gè)項(xiàng)目僅21個(gè)項(xiàng)目享有100%權(quán)益，83個(gè)項(xiàng)目為合營項(xiàng)目。2011年綠城集團(tuán)全年應(yīng)付土地款總額計(jì)人民幣198億元，其中合作方承擔(dān)的土地款就有126億元，而綠城僅承擔(dān)土地款72億元。在綠城多年發(fā)展過程中，已經(jīng)有大批合作或者聯(lián)營公司，多為資金充足的國企央企，或者是有土地資源的開發(fā)商。

對(duì)綠城等代工或者準(zhǔn)代工企業(yè)而言，采取合作模式具有明顯的優(yōu)勢，利潤與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，雙方優(yōu)勢共享：與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作可以在拿地、審批等方面綠燈通行，而與央企的合作，則可以無懼資金短缺。

對(duì)建銀投資的母公司之母公司中投而言，基建則是其未來投資的重點(diǎn)之一。11月28日，英國《金融時(shí)報(bào)》刊登中投董事長樓繼偉的署名文章，表示中投擬從英國開始，投資于已發(fā)展國家年久失修的基礎(chǔ)設(shè)施。樓繼偉提出，中國企業(yè)和投資者除了幫助建造基礎(chǔ)設(shè)施外，也希望在西方擁有并運(yùn)營這些基礎(chǔ)設(shè)施。中投已經(jīng)不滿足于作為承包商參與海外基建項(xiàng)目，而有必要投資、開發(fā)和運(yùn)營此類項(xiàng)目，中投公司旗下資產(chǎn)達(dá)到4100億美元，“殷切希望與基金管理公司合作，或通過公私合作伙伴關(guān)系，作為股權(quán)投資者參與英國的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)”。

中投既然希望在國外進(jìn)行基建投資、建設(shè)、管理、運(yùn)行，通過與綠城合作，首先在國內(nèi)練兵，就是題中應(yīng)有之義。具媒體披露，由于合作方涉及外資，所以目前該公司尚未完成注冊(cè)，需要商務(wù)部門等政府單位的審批。但目前該公司已經(jīng)在接洽北京昌平新城、密云新城等新城建設(shè)?？梢韵胂?，一個(gè)集品牌與資金優(yōu)勢的建設(shè)開發(fā)運(yùn)營巨無霸企業(yè)在國內(nèi)初現(xiàn)雛形。

如果與中投攜手成功，如果國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，綠城的轉(zhuǎn)向有可能是永久的，而不是暫時(shí)的。綠城將逐步出售手中項(xiàng)目，通過建設(shè)與運(yùn)營開辟新利潤鏈條。在被傳破產(chǎn)之時(shí)，綠城中國人士曾對(duì)媒體表示，將通過賣股權(quán)和促銷售兩種手段來回籠資金；通過尋找有錢的合作方來獲得開發(fā)資金支持。

從房地產(chǎn)完整開發(fā)鏈條方面來說，綠城死了；但從爭取未來的生存權(quán)而言，綠城活了。

幸運(yùn)之星不會(huì)像2009年一樣照耀綠城。2008年年底調(diào)控放松，讓綠城成為2009年上演大逆轉(zhuǎn)的幸運(yùn)兒：當(dāng)年綠城集團(tuán)異軍突起，在總銷售額上超越了諸多競爭對(duì)手，成為中海地產(chǎn)一家之下、萬家之上的2009年地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜第二名。這讓綠城對(duì)命運(yùn)過于自信，以至于忘記了市場與政策永遠(yuǎn)是不確定的。

綠城的經(jīng)歷正告市場參與者，只能如萬科一樣以穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)莫測的市場與政策，幸虧，綠城還有品牌效應(yīng)，因此擁有一線生機(jī)。否則，大資金、央企與市場震蕩，將置多數(shù)民企于生存困境。