每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自鄂爾多斯    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自鄂爾多斯

鄂爾多斯樓市現(xiàn) “緊繃”之相，《每日經(jīng)濟新聞》記者在當?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前鄂爾多斯樓市成交全面入冬，加上氣候等因素影響，項目停工潮、民工返鄉(xiāng)潮已暗流涌動。有專家指出，目前的僵持局面再延續(xù)3個月的話，討債潮將如期而至，此后樓市可能會由“繃”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;崩”。

鄂爾多斯樓市危局隱現(xiàn)，政府托市的預(yù)期越發(fā)強烈，但市場各方對此評論不一。

“繃”態(tài)隱現(xiàn)

11月30日，在鄂爾多斯鐵牛大酒店門前的機場公交站臺上，年約25歲的小芳（化名）拖著大行李包，滿臉憂愁地等待著機場大巴的到來，從而盡快離開這個令她愛恨交加的城市。

她原本在一個售樓處當售樓員。在鄂爾多斯，這個職業(yè)雖然入門門檻不高，但也曾是“錢”景光明，不料如今樓市速凍，職業(yè)前景隨之暗淡。

“現(xiàn)在還有誰會買房？一天難見一位咨詢客戶，一個月難見一套房售出。上班時，我們都閑得實在發(fā)慌。”春節(jié)臨近，帶著失望與疲憊，小芳認為與其在此坐吃山空，不如提前回家過年。

“現(xiàn)在上班就像半休假，還不如回家自我放假。”小芳的無奈，正是時下鄂爾多斯樓市的寫照。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在賽特中央廣場、伊泰華府世家、星河灣等樓盤現(xiàn)場踩盤時發(fā)現(xiàn)，目前鄂爾多斯樓盤接近“零度”。以當?shù)氐男呛訛稠椖繛槔Ｒ晃环慨a(chǎn)商向記者透露，11月星河灣只售出了一套房源。記者曾就星河灣銷售情況赴星河灣售樓處調(diào)查，但相關(guān)人士以“公關(guān)人員不在，不方便接待”為由婉拒采訪。因此，該消息未得到星河灣方面的證實。

對于樓市現(xiàn)狀，內(nèi)蒙古天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集團營銷管理部營銷總監(jiān)曾江告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，其主要原因是地產(chǎn)調(diào)控的傳導(dǎo)效應(yīng)。

曾江解釋說，北、上、廣、深的市場成交在年初時便迅速冷卻，從傳導(dǎo)周期來看，一線城市到鄂爾多斯大致需要半年左右，因此，在8月，鄂爾多斯樓市被一線城市成交僵持傳染。同時，銀行系統(tǒng)的放貸也有類似的傳導(dǎo)性。

如此大起大落，曾江認為“很正常”，“一般來說，一個人買房的目的主要有3種：投機、投資與自住。在一般城市，自住比例可能達到六七成左右，這對市場會起到一個穩(wěn)定器的作用，避免市場的大起大落。但在時下的鄂爾多斯，買房的目的，近100%的出發(fā)點為投機，因此市場向下時，在買漲不買跌的背景下，樓市會迅速從一個極端走向另一個極端，樓市迅速緊繃。”

返鄉(xiāng)、停工、討債？

坐在出租車上，穿梭于鄂爾多斯各大街小巷后會發(fā)現(xiàn)，這里到處是樓盤，多數(shù)還是未完工的在建房。

而在鄂爾多斯這個“城市大樓盤”內(nèi)，成交量就是發(fā)動機，一旦這臺發(fā)動機運轉(zhuǎn)不順暢，就會產(chǎn)生牽一發(fā)而動全身的系列后果。實際上，鄂爾多斯樓市成交僵持之下，目前已暗流涌動。

首先是項目停工。在鄂爾多斯的房地產(chǎn)開發(fā)資金中，來自民間的占了多數(shù)。鄂爾多斯媒體稱，目前鄂爾多斯有442家房企。但除了伊泰集團、億利資源集團、蒙能集團等近一二十家有實業(yè)支撐的當?shù)胤科?，以及綠城、星河灣等幾家全國性房企外，近400家本地房企的開發(fā)運營資金主要依賴于民間借貸。而高利率下的民間借貸，致使開發(fā)商的資金成本相當高昂。

舉例說，一個開發(fā)商通過民間借貸共籌措資金1億元。在鄂爾多斯，一般的借貸利率為月息3分，經(jīng)過多重轉(zhuǎn)貸，一般在真正用錢的終端企業(yè)，月息在4分左右，也就是說，該開發(fā)商所借貸的1億元，粗略計算下來，一年的使用成本約4800萬元。

對此，一位房產(chǎn)商直言，“確實如此。有的鄂爾多斯開發(fā)商拿下地后，在幾乎沒有證件的情況下便迅速賣房，目的就是加快資金周轉(zhuǎn)。因為資金使用成本太高了，一天一個價呀。”

鄂爾多斯相關(guān)政府部門也注意到了這個問題，東勝區(qū)統(tǒng)計局于11月14日發(fā)布的《東勝區(qū)2011年前三季度經(jīng)濟運行情況分析及存在的問題和建議》中，針對當?shù)貥鞘衼y象，該報告便直接指出“不考慮其是否具有經(jīng)營條件，幾乎隨便一個人都能注冊一家房地產(chǎn)企業(yè)，一哄而上，許多人都‘卷’入這場浪潮中，從拿地到項目審批都很快，剛拿到地還沒有辦理預(yù)售許可證等手續(xù)就售房”。

有房產(chǎn)商向記者透露，依靠民間借貸的房企要想生存，一般得有兩個前提條件：一是快速銷售，回籠資金；二，每年房價上漲50%以上。

而自8月后，鄂爾多斯樓市成交迅速僵持，高周轉(zhuǎn)策略無法運轉(zhuǎn)，不少房企馬上陷入現(xiàn)金流壓力斷裂風(fēng)險中，從而導(dǎo)致不少項目自8月開始便相繼停工。雖然有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋，在鄂爾多斯，樓盤外部的施工期為每年的5月至10月，其余時間因氣候原因，無法施工，但一般的室內(nèi)工作仍可操作，然而記者看到，目前在鄂爾多斯，大量樓盤現(xiàn)場已空無一人，其中不乏因資金壓力而陷入停工期的樓盤。

伴隨停工的是民工的集體返鄉(xiāng)，返鄉(xiāng)的主要人群大致分為兩類：一類為項目停工后直接催生的民工返鄉(xiāng)隊伍；另一類為房地產(chǎn)業(yè)冷凍后，鄂爾多斯的一些服務(wù)業(yè)生意大降，相關(guān)行業(yè)的外地服務(wù)人員，因生意難做和當?shù)厣畛杀靖甙?，選擇了離開鄂爾多斯。

11月29日上午10點左右，記者欲前往一個樓盤踩盤時，隨手很容易便攔下了一輛出租車。上車后，司機笑著打趣，“現(xiàn)在打出租車很容易吧。要是在之前，鄂爾多斯的出租車是非常難打到的。”據(jù)其介紹，自8月房地產(chǎn)業(yè)全面冷凍后，伴隨大量外地務(wù)工人員返鄉(xiāng)，出租車生意下降了近半。“因為本地人基本都有車，打車的主要人群是當?shù)氐耐獾貏?wù)工人員或到此出差的商務(wù)人士。”

雖然沒有返鄉(xiāng)人數(shù)的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但一位房產(chǎn)商透露，單就鄂爾多斯東勝區(qū)，目前已先后有數(shù)萬外地人離開了鄂爾多斯。

知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，除了表面上可以看到的返鄉(xiāng)潮和停工潮外，可以預(yù)測，未來有一個行業(yè)將在鄂爾多斯逆勢崛起：討債行業(yè)。目前多數(shù)民間借貸的放貸方對未來仍抱有幻想。一旦預(yù)期悲觀化，放貸方就會催債，屆時討債需求會快速增加。

該人士同時預(yù)測，由于鄂爾多斯近400家房企的開發(fā)運營資本依靠高成本的民間借貸，市場成交再僵持3個月，樓市就可能面臨崩盤風(fēng)險。一旦崩盤，至少300家房企將處于死亡邊緣。

托市論猶抱琵琶

不過，這位人士推測，鄂爾多斯政府不會放任樓市繼續(xù)僵持，會積極設(shè)法托市。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與鄂爾多斯當?shù)匾恍┦忻竦臏贤ㄖ幸舶l(fā)現(xiàn)，他們幾乎都認為政府會在合適的時候托市。

近日有報道說，鄂爾多斯東勝區(qū)欲百億救市。對于東勝區(qū)的百億救市以及未來鄂爾多斯可能出臺的整體托市猜測，鄂爾多斯市政府相關(guān)人士的回答有點“猶抱琵琶半遮面”之感。

開始時，面對《每日經(jīng)濟新聞》記者拋過去的“托市論”，鄂爾多斯市政府相關(guān)人士大呼 “這是絕對不可能的，絕對沒有的事”，并對此駁斥說，首先，目前中央在調(diào)控樓市，作為地方政府，不可能違反中央的地產(chǎn)調(diào)控政策；其次，鄂爾多斯樓市是市場化運作的市場，不要將 “地方政府”與“房地產(chǎn)”畫上等號。

不過在記者近半個小時的連番追問之后，這位人士的口吻卻來了個大轉(zhuǎn)彎，透露“鄂爾多斯政府目前確實在調(diào)整樓市，以促進其健康發(fā)展”。具體到東勝區(qū)的“調(diào)整”計劃，主要方式可能有三種：首先，政府充當中間人，游說當?shù)劂y行系統(tǒng)加大向房企的放貸額，以緩解相關(guān)房企當前的現(xiàn)金流壓力；其次，政府直接出錢回購一些商品房房源，以充作保障房使用；第三，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的兼并重組，主要是大型房企兼并中小房企，盤活一些已僵持的地產(chǎn)項目。

這位人士特別強調(diào)說，“這么做的目的不是對抗中央政府的地產(chǎn)調(diào)控，而是拯救這個行業(yè)。”

但是對于政府可能的托市行動，市場上的各方卻反應(yīng)不一。

一位房產(chǎn)商認為，此舉就是托市。但從積極的角度上講就是穩(wěn)市，在目前，鄂爾多斯政府出面穩(wěn)定市場是對的。

然而在與《每日經(jīng)濟新聞》記者的交流中，當?shù)匾晃粚W(xué)者則認為，鄂爾多斯政府在去泡沫化的背景下托市，從中長期來看，弊遠大于利。