每經(jīng)記者   李靜瑕    發(fā)自北京

 “現(xiàn)在世界上大家談?dòng)仓懻劦米疃嗟木褪侵袊?guó)的房地產(chǎn)，價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)崩盤，造成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)中國(guó)金融體系的影響。”12月3日中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)秘書長(zhǎng)、中國(guó)前央行貨幣政策委員樊綱在某會(huì)議上稱。

正如樊綱所言，時(shí)間臨近2012年，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，或者拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)等問(wèn)題都有激烈的爭(zhēng)議。

央行發(fā)布公開新聞稱，11月底召開的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理”座談會(huì)上，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司撰寫的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。部分參會(huì)商業(yè)銀行還表示，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪

“經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪。”對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，上述報(bào)告如是稱。

央行稱，在上述座談會(huì)中，有代表提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。

今年銀根的緊縮，再加上監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管加碼，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的趨難的局面。此前，有房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年不少房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向信托渠道融資，但是監(jiān)管層下半年對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管更加嚴(yán)格，一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)資金緊的情況。

而一位做PE的人士也告訴記者，也是在今年下半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)愿意出更高的成本來(lái)做股權(quán)融資。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金需求，依然持續(xù)的旺盛。此前，某房地產(chǎn)中介自身分析人士指出，目前房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)是存在的，而成交量的下跌幅度能會(huì)高于價(jià)格下跌的幅度。而全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年1~2季度。

“現(xiàn)在基本判斷是明年房地產(chǎn)的調(diào)控基本完成，中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整基本完成，增長(zhǎng)速度在8.5%~8.7%這樣一個(gè)區(qū)間當(dāng)中，通貨膨脹基本穩(wěn)定，基本實(shí)現(xiàn)了軟著陸。”樊綱則這樣認(rèn)為。

銀行擔(dān)憂房?jī)r(jià)下跌連鎖反應(yīng)

盡管對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)市場(chǎng)各有不同的觀點(diǎn)，但是對(duì)于商業(yè)銀行而言，擔(dān)憂的則是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)給房地產(chǎn)信貸所帶來(lái)的潛在沖擊。

央行新聞稱，在上述座談會(huì)上，部分參會(huì)商業(yè)銀行代表認(rèn)為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%帶來(lái)的沖擊。

但是，同樣銀行和企業(yè)更加關(guān)心的是房?jī)r(jià)下跌20%后會(huì)不會(huì)誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關(guān)方面能否采取有效措施控制其連鎖反應(yīng)。同時(shí)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力，更關(guān)注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例。

就在不久前，原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康透露，房地產(chǎn)貸款達(dá)到了10萬(wàn)億元以上。對(duì)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀監(jiān)會(huì)近年來(lái)關(guān)注的重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一，近年來(lái)也要求銀行做房地產(chǎn)壓力測(cè)試。劉明康也表示，房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的風(fēng)險(xiǎn)覆蓋還可以達(dá)到100%。然而，市場(chǎng)對(duì)此也表示懷疑，壓力測(cè)試只是靜態(tài)的數(shù)據(jù)分析，而實(shí)際情況中行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)有可能會(huì)銀行帶來(lái)沖擊。

央行表示，此次座談會(huì)還討論編制中國(guó)重點(diǎn)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)（Megacity Housing Price Index，以下簡(jiǎn)稱MHPI），以真實(shí)反映房地產(chǎn)價(jià)格的變化。據(jù)了解，目前MHPI涵蓋了北京、天津、沈陽(yáng)、上海等30個(gè)城市的新建住宅價(jià)格變化信息。

 “全國(guó)性和區(qū)域性的MHPI，在商業(yè)銀行制定、調(diào)整各地的房地產(chǎn)貸款政策方面有重要參考價(jià)值，在一定程度上也可以作為二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的參考指標(biāo)，但是在控制具體貸款的風(fēng)險(xiǎn)方面作用有限。”參加上述座談會(huì)的代表認(rèn)為。