每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

今年以來(lái)，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等政策的持續(xù)調(diào)控，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)吃盡了苦頭，如今，即便是行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)企業(yè)也開(kāi)始叫苦。

“在一些區(qū)域，就算降價(jià)成交量也沒(méi)有反彈，甚至更低，不久可能將有更多的地方會(huì)有這樣的情況出現(xiàn)。”上周四，招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)16.71元）董秘劉寧在國(guó)金證券（600109，收盤價(jià)11.13元）舉辦的2012年投資策略會(huì)上這樣表示。

房?jī)r(jià)再跌25%就到成本線

上周三，央行突然宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這一時(shí)隔三年的動(dòng)作讓近期乏善可陳的市場(chǎng)為之一振。

周四，沉寂多時(shí)的地產(chǎn)板塊，迎來(lái)了久違的“冬日暖陽(yáng)”，板塊內(nèi)的標(biāo)志性個(gè)股萬(wàn)科 （000002，收盤價(jià)7.29元）、保利地產(chǎn)（600048，收盤價(jià)9.77元）、金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)4.72元）的上漲幅度都在5%左右。

調(diào)控之手似有松動(dòng)跡象，然而處于風(fēng)口浪尖的開(kāi)發(fā)商卻不以為然。“就我們開(kāi)發(fā)商來(lái)看，目前政府對(duì)于樓市控管的從嚴(yán)還是沒(méi)有放松。”對(duì)于調(diào)控的預(yù)計(jì)，招商地產(chǎn)董秘劉寧在交流現(xiàn)場(chǎng)表示，“為了保證調(diào)控的成果，調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)有比較長(zhǎng)的延續(xù)性。”

談到行業(yè)的近況，她指出，“市場(chǎng)上比較多的城市已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情形。在廈門集美區(qū)、蘇州、深圳關(guān)外等一些區(qū)域，即使項(xiàng)目降了價(jià)，成交量也沒(méi)有反彈，甚至更低。”劉寧認(rèn)為，在不久的未來(lái)，會(huì)有更多的地方出現(xiàn)這樣的情況。

最新的數(shù)據(jù)也印證了劉寧的說(shuō)法。剛剛過(guò)去的11月是上海樓市史上成交量最差的11月。雖然11月上海市商品住宅的成交量迎來(lái)5個(gè)月來(lái)首次環(huán)比回升，但仍沒(méi)突破50萬(wàn)平方米。即便和2008年11月69.99萬(wàn)平方米的成交量相比，也下跌了近三成。

而深圳的樓市也一片蕭條。12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月下跌，由7月的20940元/平方米降至11月的18757元/平方米，而樓市成交量卻環(huán)比下滑超兩成。

盡管目前有一些大型房企已經(jīng)提前鎖定明年的業(yè)績(jī)，但房?jī)r(jià)的下跌對(duì)開(kāi)發(fā)商仍是一大嚴(yán)峻的考驗(yàn)。“我們做過(guò)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)如果價(jià)格再降25%左右，公司就要無(wú)利潤(rùn)空轉(zhuǎn)了。而別的公司比我們更弱，因?yàn)槲覀兠氏鄬?duì)較高。”劉寧表示，目前公司供應(yīng)量比較大的一些項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)快速銷售，出現(xiàn)了隨行就市的降價(jià)，而一些“有特點(diǎn)”的高端樓盤價(jià)格還比較堅(jiān)挺。

此外，劉寧還表示，“目前行業(yè)的確存在資金緊張的情況，雖然社會(huì)上相關(guān)報(bào)道有些夸大，但基本反映了行業(yè)的現(xiàn)狀。今年公司資金還算比較充裕，主要是因?yàn)榻衲晖恋孬@取量較小。招商局集團(tuán)對(duì)公司的支持也是得天獨(dú)厚的。”

明年房企財(cái)報(bào)難看

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，較10月下降0.28%，為連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，且降幅呈擴(kuò)大之勢(shì)，包括京滬廣深在內(nèi)的十大城市房?jī)r(jià)全部出現(xiàn)環(huán)比下降。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的后市，劉寧給出的總體判斷是“不容樂(lè)觀”。“如果調(diào)控延續(xù)，量?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，那么房企明后年的業(yè)績(jī)將不太好。”

接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的浙江某券商分析師也認(rèn)為，明年開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表可能會(huì)比今年難看，因?yàn)楦鶕?jù)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算規(guī)律，這些公司明年的財(cái)報(bào)，很大程度上反應(yīng)的是今年業(yè)績(jī)。

就目前而言，尚未出現(xiàn)上市房企大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，上述分析師同時(shí)表示，如果調(diào)控持續(xù)，明年樓市將不會(huì)回暖，在正常的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，不排除房企作出計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，進(jìn)而影響當(dāng)期的業(yè)績(jī)。

隨著樓市嚴(yán)冬的持續(xù)，業(yè)績(jī)優(yōu)秀的大型房企自身也面臨高庫(kù)存、高負(fù)債等狀況。招商地產(chǎn)董秘劉寧介紹：“今年我們年末庫(kù)存出現(xiàn)歷史新高，接近400多億的貨值。截至三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，是公司歷史上首次超過(guò)65%的水平。如果市場(chǎng)的情況沒(méi)什么變化，未來(lái)銷售的壓力是巨大的。”

對(duì)此，東莞證券分析師黃凡認(rèn)為，招商地產(chǎn)銷售項(xiàng)目中，中高端盤占比較多，且多分布于一二線城市，在樓市寒冬之下，公司未來(lái)銷售難度恐怕會(huì)比較大。

此外劉寧還表示，今年年初招商地產(chǎn)曾定下銷售200億元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，按照簽約口徑計(jì)算，截至目前，公司銷售額接近180億元，在今年所剩的一個(gè)月中，將保證200億元經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。