每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O 毛晉楠 李娜 王硯丹 裴文斐發(fā)自深圳、成都、上海    

每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O 毛晉楠 李娜 王硯丹 裴文斐發(fā)自深圳、成都、上海

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度和現(xiàn)在的天氣一樣，正經(jīng)歷寒冬。資金鏈緊張、庫存高企、銷售下滑……房價拐點已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

這會不會給房地產(chǎn)信托帶來兌付風(fēng)險？2012年房價會跌多少，政策會不會松動，中國房地產(chǎn)趨勢如何，是否存在投資機會？為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者多路出擊，采訪了信托、券商、公募基金、私募基金，薈萃他們的觀點，為您的投資理財提供一份參考。

從緊房地產(chǎn)政策短期難改

每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O 發(fā)自深圳

日前，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)發(fā)布，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月100個城市的住宅平均價格連續(xù)第3個月環(huán)比下降，且降幅有所擴大。央行調(diào)查統(tǒng)計司報告認(rèn)為，房價拐點已經(jīng)初現(xiàn)端倪。地產(chǎn)商的“冬天”顯然并未過去，市場普遍認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會有所改變。

房價拐點初現(xiàn)端倪？

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，根據(jù)其對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年11月，全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，其中43個城市價格環(huán)比上漲，57個城市環(huán)比下跌。與上月相比，11月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)與上月基本持平，其中共有6個城市環(huán)比跌幅在1%以上。

央行日前發(fā)布的新聞稿表示，人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司撰寫的 《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報告》認(rèn)為，經(jīng)濟、金融數(shù)據(jù)的變化顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

渣打銀行中國區(qū)經(jīng)濟師申嵐對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前來看，房地產(chǎn)價格已經(jīng)有了5%～10%左右的回調(diào)。

房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)

申嵐認(rèn)為，從緊的房地產(chǎn)政策還是會持續(xù)一段時間，主要（想）看到房地產(chǎn)價格更大范圍的回調(diào)。

華泰證券的報告也認(rèn)為，盡管地方政策上微調(diào)不斷，但是行業(yè)整體政策面尚未出現(xiàn)放松跡象。投資仍將繼續(xù)下行，行業(yè)處于持續(xù)衰退的下降通道中。限購所帶來的銷售壓力將至少持續(xù)到明年一季度，開發(fā)商以價換量的銷售策略將大規(guī)模出現(xiàn)，房價的普遍、實質(zhì)性下跌也將在今年年底至明年1季度集中顯現(xiàn)。

日前也有報道指出，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。

在此之前，有佛山的“放松限購一日游”等案例，但是最后想對限購政策進行松動的試探都未能成行。

申嵐表示，房地產(chǎn)調(diào)控的目的并不是打壓這個市場，所以我們認(rèn)為在價格進一步回調(diào)之后，政策也有放松的可能性。價格方面，目前已經(jīng)有5%～10%左右的回調(diào)了，我們認(rèn)為大概到20%左右，是一個大家比較容易接受的程度，到時候交易量受這個因素刺激有可能會走高。

國泰君安證券發(fā)布的2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略會會議綜述也指出，調(diào)控至少持續(xù)到明年五六月份或者兩會后，但調(diào)控不會長期持續(xù)，未來政策松動也是差異化的，比如可能偏向?qū)Ω纳菩途幼〉乃蓜印?/p>

申嵐表示，根據(jù)之前的調(diào)研，目前開發(fā)商感覺較緊，房產(chǎn)商的策略都是刺激銷售。在拿地上可能會謹(jǐn)慎一些，拿地規(guī)模上可能會有所減少，明年開發(fā)商拿地規(guī)模會有一個走弱。明年開發(fā)商這個層面應(yīng)該還是不會放松。

地產(chǎn)信托明年發(fā)行速度將減緩

每經(jīng)記者 裴文斐 發(fā)自上海

樓市調(diào)控下，樓市信貸受限，亦給房地產(chǎn)信托帶來機遇和風(fēng)險。而如今房價下跌，監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)信托到期兌付風(fēng)險浮出水面，市場恐慌聲不斷。有業(yè)內(nèi)人士接受 《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險。

地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險

今年股債雙熊的背景下，一些存量房地產(chǎn)信托或?qū)⒚媾R到期兌付風(fēng)險。諾亞財富研究部總經(jīng)理連凱接受 《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，房地產(chǎn)信托暫不存在兌付風(fēng)險。

“沒有兌付風(fēng)險爆發(fā)的突發(fā)點。信托資金在整個房地產(chǎn)行業(yè)中占比并不高，而且并不是所有產(chǎn)品都集中在某幾家開發(fā)商身上。”連凱告訴記者，“目前地產(chǎn)信托產(chǎn)品分散度較高，整個地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)非常健康。”

諾亞財富研究部副總經(jīng)理鄧偉巖預(yù)計，本輪房價跌幅在20%以內(nèi)，對于房地產(chǎn)公司盈利不會有太大影響。他認(rèn)為，此次房價下跌是政府宏觀調(diào)控的結(jié)果，并非房地產(chǎn)內(nèi)生泡沫破裂所致。“因此，中國暫時不存在房價大幅下跌，地產(chǎn)信托無法兌付的問題。我們的貸款機構(gòu)非常安全，雖然過程中有各種微小的不和諧因素，但它們不影響大局。”

新湖財富北京分公司財富中心總監(jiān)黃向東，在接受記者采訪時亦表示，房地產(chǎn)信托不會出現(xiàn)大面積無法兌付的違約現(xiàn)象。“目前房地產(chǎn)行業(yè)賺取的利潤仍會高于制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)。”他告訴記者。

明年信托發(fā)行或?qū)p緩

新湖財富北京分公司財富中心總監(jiān)黃向東認(rèn)為，地產(chǎn)信托趨勢減少可能性非常大。

“明年國內(nèi)地產(chǎn)信托的發(fā)展?fàn)顩r，很大程度上取決于房價的走勢和政府的政策傾向。如果房價繼續(xù)走軟，開發(fā)商的新建項目意愿降低，地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模就會大幅減少。”黃向東分析道。

“今年12月5日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如果這意味著緊縮貨幣政策的放松，銀行可貸款資金增加，開發(fā)商會首先考慮從銀行貸款，進一步減少地產(chǎn)信托規(guī)模。”黃向東告訴記者。

同時，黃向東向記者坦言，政策趨緊，監(jiān)管趨嚴(yán)，現(xiàn)階段信托公司在售的房地產(chǎn)類信托項目，主體已從商業(yè)地產(chǎn)方向偏向于以市政保障房項目、城中村改造項目為重點。

“今年10月，政策層暫停審批涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)信托的發(fā)行條件限制幾近苛刻，市面上能夠看到的地產(chǎn)信托都是拆遷工程或者政府房產(chǎn)項目，綜合來看，明年及今后幾年，地產(chǎn)信托趨勢減少可能性非常大。

諾亞財富研究部副總經(jīng)理鄧偉巖認(rèn)為，三季度房地產(chǎn)信托發(fā)行增速下降，可能預(yù)示著地產(chǎn)信托的拐點已經(jīng)到來。他指出，地產(chǎn)信托未來的發(fā)展趨勢依然取決于政府決策與銀監(jiān)會管制。

國泰君安李品科：地產(chǎn)明年繼續(xù)過冬

每經(jīng)記者 王硯丹 發(fā)自成都

說起房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在景氣度和天氣一樣，正經(jīng)歷寒冬。《每日經(jīng)濟新聞》采訪了國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科。11月底，李品科所在的團隊剛剛獲得2011年新財富最佳分析師房地產(chǎn)研究第一名。對于2012年的房地產(chǎn)行業(yè)，李品科依然不樂觀，認(rèn)為這個冬天有點長。

NBD：2012年地產(chǎn)行業(yè)是否還會延續(xù)低迷？房價是否還會繼續(xù)下跌？本輪跌幅最多可能是多少？

李品科：我們判斷2012年，尤其是2012年上半年行業(yè)的低迷狀態(tài)仍將延續(xù)，預(yù)計2012年上半年的供應(yīng)量還持續(xù)處于高位，庫存量將不斷上升，導(dǎo)致行業(yè)存貨壓力持續(xù)增加、開發(fā)商的銷售難度仍會較大。預(yù)判房價的下降還將持續(xù)，一二線城市房價下跌15%～20%左右；從全國來看，由于三線及以下城市占比全國銷售額的75%左右，而這些偏小城市波動性小、占比高，因此判斷全國房價處于略跌狀態(tài)。

NBD：如果明年上半年開啟降息周期，對房地產(chǎn)調(diào)控是否會有不利影響？降息是否會釋放一部分客戶貸款買房需求？

李品科：房地產(chǎn)的調(diào)控中央多次表明決心，因此我們判斷整體仍將維持調(diào)控基調(diào)。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2012年上半年行業(yè)的供應(yīng)持續(xù)高位、庫存不斷增加的壓力，即便開啟降息周期，也不會過多改變行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢?？赡艿慕迪⒂欣谑状沃脴I(yè)、二次改善的購房者降低成本，對于銷量會有一定的促進。

NBD：10月末，14個城市商品房已經(jīng)接近1億平方米。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在需要進入一個痛苦的去庫存化階段。預(yù)計這一階段什么時候能結(jié)束？

李品科：預(yù)計2012年中期左右將達到庫存高峰，后續(xù)隨著新增供應(yīng)量的逐步降低，行業(yè)的庫存可能小幅下降，但整體行業(yè)的庫存壓力仍會較大。

NBD：現(xiàn)在已經(jīng)有許多房地產(chǎn)公司面臨資金鏈緊張的問題。而房地產(chǎn)信托則是愈演愈烈。這種高利率的融資方式又會讓許多地產(chǎn)公司資金鏈雪上加霜。對現(xiàn)在地產(chǎn)公司資金面的問題怎么看？還有哪些融資渠道是可以開辟的？明年會不會因資金問題，地產(chǎn)公司開始重新一輪倒閉潮？

李品科：隨著市場銷售的低迷，開發(fā)商的資金情況逐步緊張，到期信托資金的償還高峰首先出現(xiàn)在2012年的2、3月份，將明顯增加部分中小開發(fā)商的資金壓力。目前開發(fā)商的融資渠道受限比較多，資金趨于緊張，但是我們認(rèn)為出現(xiàn)大面積的開發(fā)商倒閉潮的可能性不大，但少數(shù)前2年擴張拿地較為激進、杠桿較高的開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的可能性仍是存在的。

房地產(chǎn)調(diào)控難放松 主題投資機會仍存在

每經(jīng)記者 李娜 發(fā)自成都

對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了南方基金首席策略分析師兼基金經(jīng)理楊德龍。

NBD：明年房地行業(yè)的調(diào)控政策是否有所放松？

楊德龍：我們認(rèn)為在未來一年政府對于房地產(chǎn)政策很難出現(xiàn)放松的跡象。從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果還遠遠未達到政府調(diào)控的目標(biāo)；其次如果現(xiàn)在放松，有可能使得現(xiàn)有調(diào)控效果前功盡棄。

NBD：如何看待房地產(chǎn)股目前的投資價值？

楊德龍：我們認(rèn)為地產(chǎn)股在未來一年很難有大的板塊性機會。地產(chǎn)股的整體估值已比較便宜，受制于地產(chǎn)股調(diào)控政策，下跌空間已不大，上漲空間也很有限，可能更多是底部徘徊走勢。我們更看好商業(yè)地產(chǎn)的投資價值，這塊不受地產(chǎn)調(diào)控的影響。

NBD：如何看待保障房現(xiàn)在的運作？

楊德龍：保障房是解決高房價的唯一出路。以前政府采取限購措施從需求方面來調(diào)節(jié)，保障房的推出則是從供給方面滿足市場剛性化需求。目前保障房最大的問題在于地方政府缺錢也沒有動力，中央也是采取了從上到下的推動保障房的執(zhí)行。

NBD：如何看待房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的機會？

楊德龍：我們看到企業(yè)投資的下滑，保障房建設(shè)是否能夠填補房地產(chǎn)投資下滑？這個目前還很難判斷。盡管有保障房的需求，建材、水泥這些行業(yè)業(yè)績未來表現(xiàn)仍舊看不清。我們預(yù)計水泥、建材等相關(guān)行業(yè)，有的更多是主題投資機會。

澤熙投資：房地產(chǎn)板塊 明年關(guān)注兩類個股

每經(jīng)記者 毛晉楠 發(fā)自成都

日前，國內(nèi)規(guī)模最大的私募基金公司——澤熙投資對《每日經(jīng)濟新聞》表示，預(yù)計在2012年，整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控不大會有原則性的放松，房價可能將會繼續(xù)回落，尤其是在前兩個季度可能會出現(xiàn)加速回落的態(tài)勢。屆時，成交量在房價跌至大眾心理預(yù)期時會有所放大，如果出現(xiàn)價跌量升的情況，很有可能就是房價跌到底部的信號。

澤熙投資房地產(chǎn)行業(yè)研究員預(yù)計，2012年房地產(chǎn)行業(yè)的新開工、投資、銷售額和銷售面積很可能呈現(xiàn)個位數(shù)增長甚至是負增長狀態(tài)，不過，在理想情況下，房地產(chǎn)行業(yè)明年下半年可能會迎接來一些信貸層面的放松。

從地產(chǎn)股票的投資標(biāo)的來看，澤熙投資認(rèn)為，可以重點關(guān)注兩類公司。一是行業(yè)的龍頭公司，他們利用自身的管理優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，可以一定程度上較好地規(guī)避調(diào)控風(fēng)險，并有能力在調(diào)控中成長，提升市場份額。與很多券商觀點類似，在綜合比較現(xiàn)金優(yōu)勢、管理溢價、土地資源、業(yè)績確定性、政策受益彈性和估值優(yōu)勢后，澤熙投資也認(rèn)為地產(chǎn)龍頭公司優(yōu)勢體現(xiàn)的最為明顯。

除了具有優(yōu)勢的地產(chǎn)龍頭外，澤熙投資看好擁有“地產(chǎn)+X”類中的一些市值較小公司。X指的是房地產(chǎn)企業(yè)在除房地產(chǎn)行業(yè)外而涉足的符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級需要、能彌補地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績和平滑公司估值波動等產(chǎn)業(yè)局限性的其他行業(yè)因素。澤熙投資認(rèn)為，能把X的資產(chǎn)或業(yè)務(wù)真正上升到公司發(fā)展戰(zhàn)略層面上來，且有時間表在未來能以X貢獻可觀利潤的公司才真正具有一定的投資機會。