為在年末促進(jìn)樓市銷售，盡快回籠資金，開發(fā)商使盡渾身解數(shù)。近日，滬上龍頭房企綠地集團(tuán)旗下一寫字樓項(xiàng)目首度推出三年后溢價(jià)回購的促銷策略，只要能賣得掉房，開發(fā)商甚至愿意替購房者承擔(dān)未來三年樓市價(jià)格可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，由于11月底開發(fā)商通過各種手段降價(jià)促銷，上海樓市上周成交量出現(xiàn)反彈，成交量排名前十的樓盤成交均價(jià)無一例外都在2萬元/平方米以下。

為促銷開發(fā)商三年回購搞噱頭

綠地集團(tuán)位于奉賢南橋鎮(zhèn)的寫字樓項(xiàng)目“新城1號(hào)”為打消購房者擔(dān)心房?jī)r(jià)下滑的顧慮，宣布3年后可對(duì)項(xiàng)目溢價(jià)16%進(jìn)行回購，并表示回購后仍有盈利。

記者致電售樓處詢問得知，該盤是小面積低總價(jià)的出售型寫字樓項(xiàng)目，購房者一般用于投資，單套總價(jià)50萬元起。銷售人員告訴記者，目前回購活動(dòng)政策剛剛推出，銷售合同尚未擬好，但可以確定的是，只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，三年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)的，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購。

不過，銷售人員強(qiáng)調(diào)，如果考慮三年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后不能辦理房產(chǎn)證，否則交易過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂，開發(fā)商不會(huì)替購房者承擔(dān)。

“開發(fā)商搞出這樣的回購噱頭，跟之前的保價(jià)方案實(shí)質(zhì)上是一樣的，都是為了打消購房者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的顧慮，促進(jìn)銷售而推出的。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，這其實(shí)就是開發(fā)商以年利率5%向購房者借錢，與銀行三年期整存整取的存款利率基本一樣，對(duì)開發(fā)商來說，這個(gè)借錢成本比銀行貸款或其他民間融資的成本低得多。開發(fā)商只是把房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)到自己頭上了，三年后如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，開發(fā)商回購后仍可以降價(jià)出售，如果開發(fā)商拿地成本原本就很低，降價(jià)出售也能保證開發(fā)商的利潤(rùn)空間，并無損失。而對(duì)于購房者來說，等于多了一項(xiàng)三年后的“反悔權(quán)”。

德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，三年后溢價(jià)回購?fù)耆情_發(fā)商為了緩解資金壓力而想出的招數(shù)，對(duì)于購房者來說，房產(chǎn)證拖著不辦本身也有一定風(fēng)險(xiǎn)。“可以看出，開發(fā)商為回籠資金、緩解壓力，已到了使盡全身解數(shù)的地步。”陸騎麟表示。

降價(jià)促使成交量階段性反彈

正是由于開發(fā)商們無所不用其極的促進(jìn)銷售，上周上海樓市成交量出現(xiàn)階段性反彈。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：上周（11月28日-12月4日）上海商品住宅成交面積為15.92萬平方米，環(huán)比前一周上漲63.2%；成交均價(jià)為19459元/平方米，環(huán)比前一周下跌11.2%。時(shí)隔三個(gè)月，全市商品住宅的周成交量再度突破了15萬平方米，降價(jià)樓盤對(duì)成交的拉動(dòng)作用十分明顯。

可以看到，一些由于擴(kuò)張速度迅猛而資金鏈相對(duì)緊張的二線開發(fā)商，是此輪降價(jià)潮中跌得最深的。上周成交量排名居前十的樓盤清一色成交均價(jià)都在2萬元/平方米以下，并且難得一見的萬元房成交重上成交排行榜。如新城金郡園本次推出的全裝修房源，相比前期價(jià)格下調(diào)10%，因而單周售出了252套房源；而原本就已低開的旭輝上河苑，上周均價(jià)更是進(jìn)一步下調(diào)到萬元以下，旭輝瀾悅灣成交價(jià)也僅為9800元/平方米左右。

陸騎麟認(rèn)為，上周的成交量確實(shí)達(dá)到了近期罕見的高點(diǎn)，不過需要注意的是，上周15.9萬平方米的成交量中，有10.9萬平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日僅成交了5萬平方米，因此上周成交量的提升最主要和開發(fā)商月底集中簽約相關(guān)。因此上周樓市成交只能認(rèn)為是階段性反彈，距離實(shí)質(zhì)性的回暖還相去甚遠(yuǎn)。