每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

由于九成以上可售項(xiàng)目位于限購區(qū)域，首創(chuàng)置業(yè)自8月起步入銷售同比下降通道，且目前仍看不到該通道的盡頭。

基于對限購令不松動(dòng)背景下首創(chuàng)置業(yè)明年銷售業(yè)績的不看好，一份研究報(bào)告顯示，投資者給予2012年首創(chuàng)置業(yè)的預(yù)期市盈率僅為2.7倍，僅為行業(yè)預(yù)期平均市盈率的四成。

連續(xù)四月銷售同比下降

5日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的公告顯示，當(dāng)天公司董事會會議決定委任劉曉光為公司主席，但首創(chuàng)置業(yè)銷售的萎靡足以令劉曉光壓力重重。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)銷售公告數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，前11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額101.2億元，較去年同期下降3.2%，僅完成150億元年度銷售目標(biāo)的近67.5%，今年完成年度銷售目標(biāo)的希望或?qū)⒙淇铡?/p>

或許更令劉曉光苦惱的是，在地產(chǎn)調(diào)控的高壓之下，首創(chuàng)置業(yè)的市場銷售已步入同比下降通道。

首創(chuàng)置業(yè)銷售公告顯示，8月起，公司月度銷售額由此前的同比大增急轉(zhuǎn)直下，變成了同比大降，儼然形成了一個(gè)公司銷售拐點(diǎn)。7月，首創(chuàng)置業(yè)當(dāng)月銷售額同比大增115%，然而8月銷售額則變成了同比大降43.1%；9月銷售額繼續(xù)同比大降26%；10月公司銷售額為12.3億元，與去年同期時(shí)的15億元相比，同比下降18%。6日首創(chuàng)置業(yè)發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電子郵件內(nèi)容顯示，11月實(shí)現(xiàn)銷售額11.1億元，與上年同期的16億元相比，同比下降近31%。

9月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通中得知，公司為了向年度銷售目標(biāo)發(fā)起最后的沖刺，發(fā)起一場以量沖量的自我拯救行動(dòng)。

具體來說，首創(chuàng)置業(yè)排除了以價(jià)換量的方式，而是通過加大可售房源以換取銷量。比如第四季度計(jì)劃在北京、天津、沈陽、佛山、鎮(zhèn)江、湖州等地推出約60萬平方米可售項(xiàng)目，從而加大可售資源的鋪開面，希望借此換取銷量。

此外，首創(chuàng)置業(yè)還通過收購?fù)獠楷F(xiàn)成可售資源來加大推盤量。10月20日，首創(chuàng)置業(yè)公告顯示，公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，以16.03億元收購陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司旗下位于山東膠東半島的四個(gè)住宅項(xiàng)目，分別為位于青島的公園一號項(xiàng)目、楊端口寨項(xiàng)目、香蜜湖項(xiàng)目以及位于煙臺的陽光首院，總建筑面積約為75.42萬平方米。

然而目前看來，首創(chuàng)置業(yè)這場自我拯救行動(dòng)并未取得預(yù)料中的效果，拯救行動(dòng)實(shí)施后的10月與11月，兩月銷售額繼續(xù)同比下滑給了這場自我拯救行動(dòng)當(dāng)頭一棒。

以量沖量策略難以奏效，此舉對于地產(chǎn)調(diào)控背景下的首創(chuàng)置業(yè)更是難上加難，因?yàn)槭讋?chuàng)置業(yè)的產(chǎn)品分布九成以上位于限購區(qū)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)官方網(wǎng)站“項(xiàng)目展示”欄的相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)置業(yè)在售樓盤分布于北京、天津、沈陽、西安、成都、重慶、無錫、佛山及湖州等9個(gè)城市，其中8個(gè)城市為限購城市，只有湖州仍為非限購城市。

進(jìn)一步調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)置業(yè)在9個(gè)城市共有22個(gè)項(xiàng)目在售，其中21個(gè)項(xiàng)目分布于8個(gè)限購城市中，占比高達(dá)95.5%。在21個(gè)被售項(xiàng)目中，又有11個(gè)項(xiàng)目處于限購的“重災(zāi)區(qū)”北京與天津兩地。

首創(chuàng)置業(yè)前11月區(qū)域銷售貢獻(xiàn)表的數(shù)據(jù)顯示，公司所有入賬銷售額全部來自限購城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒的溝通中，對方認(rèn)為，目前的限購城市，決定銷售量的不是可售資源，而是限購條件下的“三有人群數(shù)”，即有資格買房、有意愿買房與有能力買房的人的數(shù)量。

而首創(chuàng)置業(yè)在限購區(qū)域以量沖量，而非以價(jià)換量的自我拯救行動(dòng)，或許正犯了一個(gè)南轅北轍的戰(zhàn)略錯(cuò)誤。

但首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士仍表示，“公司還沒有大幅調(diào)整價(jià)格的計(jì)劃”。

商業(yè)地產(chǎn)扛大任？

有消息稱，地方政府需在限購政策到期之后進(jìn)行延續(xù)。這對于深陷限購泥潭的首創(chuàng)置業(yè)絕對是個(gè)壞消息，也為其2012年的銷售前景蒙上了一層陰影。

或許也因認(rèn)識到目前的產(chǎn)品分布區(qū)域受困于限購，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士處獲悉，首創(chuàng)置業(yè)正考慮在合適時(shí)機(jī)選擇購置土地，重點(diǎn)選擇區(qū)域?yàn)橐验_拓區(qū)域的周邊二、三線城市，從而加大產(chǎn)品區(qū)域分布，分散風(fēng)險(xiǎn)。

除了開拓一些二、三線城市外，劉曉光還將目光寄望于商業(yè)地產(chǎn)。

首創(chuàng)置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)版圖，有其獨(dú)特的模式，那就是媒體曝光度較高的外來版奧特萊斯模式。

首創(chuàng)置業(yè)上半年財(cái)報(bào)顯示，旗下位于北京房山的奧特萊斯產(chǎn)品線北京芭蕾雨·悅都項(xiàng)目住宅部分已于上半年推出市場，并取得了6.2億元的銷售回款，而湖州與佛山兩個(gè)城市的奧特萊斯綜合體項(xiàng)目已動(dòng)工，并計(jì)劃于下半年合適時(shí)機(jī)開盤銷售。此外，上半年首創(chuàng)置業(yè)在海南萬寧拿下了29萬平方米的海南萬寧新型綜合體項(xiàng)目，以作為未來海南奧特萊斯項(xiàng)目用地。

面對外部對于首創(chuàng)置業(yè)明年銷售前景的質(zhì)疑聲，劉曉光向外透露，除繼續(xù)開拓住宅項(xiàng)目的銷售外，預(yù)計(jì)從明年開始，公司奧特萊斯芭蕾雨項(xiàng)目每年將產(chǎn)生30億元的收入，其中包括商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營收入。但值得注意的是，即使30億元的商業(yè)地產(chǎn)收入可以實(shí)現(xiàn)，其在首創(chuàng)置業(yè)總營收中的占比仍然不及三成，如今年首創(chuàng)置業(yè)年度銷售目標(biāo)為150億元。此外，首創(chuàng)置業(yè)旗下的三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，目前正處于不斷燒錢的在建期。另外還有一個(gè)待建的海南奧特萊斯項(xiàng)目。

目前首創(chuàng)置業(yè)旗下佛山、湖州和北京房山等三個(gè)在建的奧特萊斯項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積近300萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，其總投資額高達(dá)近180億元，其中自有資金投入估計(jì)達(dá)50億~60億元。換句話，明年三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目雖然能自身產(chǎn)生一些現(xiàn)金流，但可能仍不足以支撐其建設(shè)過程中沉淀的資金量。

基于首創(chuàng)置業(yè)明年業(yè)績的不樂觀，資本市場投資者對其的估值也極低。輝立證券發(fā)布的一份研究報(bào)告內(nèi)容顯示，地產(chǎn)調(diào)控背景下，目前內(nèi)房股行業(yè)估值處于低位，2012年行業(yè)預(yù)期市盈率僅為6.3倍，而首創(chuàng)置業(yè)2012年的公司預(yù)期市盈率僅為2.7倍，僅為行業(yè)預(yù)期平均市盈率的四成。