每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在一次“持續(xù)調(diào)控資金鏈增壓下如何突圍”的討論中，與會(huì)者大多認(rèn)為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)或許是目前房企應(yīng)對(duì)資金鏈危機(jī)的最好辦法。然而，盛高置地的案例卻對(duì)上述論斷說“不”。

穆迪11月29日發(fā)布報(bào)告，將盛高置地（控股）有限公司的公司家族評(píng)級(jí)由Ba3下調(diào)為B1，同時(shí)將盛高置地約2億美元的高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從B1下調(diào)為B2，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。9月30日,另一大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾也宣布,將盛高置地的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB-”下調(diào)至“B+”,將其未到期優(yōu)先無擔(dān)保債券的債務(wù)評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B”。

被上述兩大機(jī)構(gòu)調(diào)低評(píng)級(jí)的盛高置地是2009年以后最早轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商之一。但上述轉(zhuǎn)型顯然沒有讓該公司在調(diào)控下減緩財(cái)務(wù)壓力。盛高置地上半年財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，占到所有開發(fā)類1/6以上的投資類物業(yè)目前的收益貢獻(xiàn)僅占集團(tuán)收入1%，這使得公司更多銷售物業(yè)“過冬”。

商業(yè)地產(chǎn)持有比例不宜過大

與很多去年和今年才開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商相比，盛高置地?zé)o疑轉(zhuǎn)型時(shí)間更早。根據(jù)盛高置地主席王偉賢在2010年的主席致辭，早在2009年，盛高置地就完成了“2+X”精品地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，（“2”是指大型中高端住宅社區(qū)和城市綜合體項(xiàng)目,“X”則是指盛高置地在全國(guó)發(fā)展的旅游與休閑地產(chǎn)）實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

王偉賢在今年上半年接受《東方早報(bào)》采訪時(shí)也表示，住宅、城市綜合體和旅游休閑地產(chǎn)的比例應(yīng)該是4：4：2。

但盛高置地上半年的財(cái)務(wù)報(bào)表卻顯示，截至今年上半年，或者已竣工的投資物業(yè)的賬面價(jià)值已經(jīng)達(dá)到20億元,加上聯(lián)營(yíng)的外灘半島酒店，總資產(chǎn)超過30億元，但帶來的租金收入?yún)s只占到集團(tuán)總收入的1%。根據(jù)上半年財(cái)報(bào)，該公司物業(yè)銷售的收入達(dá)到12.63億元，占到上半年銷售收入的絕大部分。而物業(yè)租賃收入、酒店收入等投資物業(yè)相關(guān)收入?yún)s只有3700萬元。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)那些計(jì)劃轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商來說，在轉(zhuǎn)型初期，商業(yè)地產(chǎn)投資不宜過大。即使在轉(zhuǎn)型完成后，上述資產(chǎn)比例也應(yīng)該僅占整個(gè)集團(tuán)的20%~30%，并且需要5年以上的轉(zhuǎn)型，才能逐步實(shí)現(xiàn)。

持有商業(yè)地產(chǎn)難獲足夠現(xiàn)金流

張宏偉說，由于轉(zhuǎn)型初期開發(fā)商很難通過持有商業(yè)地產(chǎn)獲得足夠的現(xiàn)金流，開發(fā)商更多需要通過賣房來解決資金壓力。

然而，上半年盛高置地的銷售顯然不理想，公司的合約銷售僅為15.57億元，不到全年目標(biāo)的22.24%。

10月份之后，盛高置地的銷售情況并未改善。截至10月31日，公司的銷售額僅為26.1億元，只較6月底增加了10億元出頭。

中房信分析師薛建雄說，解決盛高置地資金周轉(zhuǎn)的最好辦法，其實(shí)就是降價(jià)銷售。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盛高置地在上海的項(xiàng)目——盛高香溢灣10月份以后成交均價(jià)開始出現(xiàn)下調(diào)，由原來的22000多元左右下調(diào)至17000元左右，成交量因此迅速上升。10至12月的三個(gè)月不到時(shí)間，成交面積已是今年前九月的近一倍。

他認(rèn)為，盛高置地其他項(xiàng)目也有可能效仿盛高香溢灣，通過大幅調(diào)整項(xiàng)目的銷售價(jià)格方式，實(shí)現(xiàn)快速銷售。但本報(bào)記者觀察盛高置地8、9、10月的月度通訊，除香溢灣的價(jià)格有每平方米2000元左右的調(diào)整外，其他項(xiàng)目并沒有大幅調(diào)整。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押也困難

在上海一家評(píng)估師事務(wù)所任評(píng)估師的黃海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一旦開發(fā)商所開發(fā)的住宅降價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響到同時(shí)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)的估值。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的估值本身就可能要比住宅低一些。

此前，上海一家銀行的貸款經(jīng)理曾告訴記者，相比于開發(fā)貸款，目前以商業(yè)地產(chǎn)作抵押，獲取“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款”要容易得多。

盛高置地上半年財(cái)務(wù)報(bào)表表明，盛高置地已完工物業(yè)的賬面價(jià)值投資類物業(yè)賬面價(jià)值有13.24億元，但只有價(jià)值12.52億元的資產(chǎn)得到抵押。相比之下，盡管開發(fā)貸款正在被銀行收緊，但開發(fā)中賬面價(jià)值達(dá)到96.51億元的銷售物業(yè)中依然有70億元物業(yè)通過抵押獲得了貸款。

張宏偉表示，事實(shí)上絕大多數(shù)的開發(fā)商很難因?yàn)槎唐谵D(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)而獲益。這一轉(zhuǎn)型只能是立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局，而不可能解房企眼前之急。