每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

城市化進程帶來的龐大購房需求，或許是行政手段難以阻擋的。

今年前11個月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。“限購令”影響下的熱點城市，已不可避免地迎來樓市“寒冬”。

但這并不能反映市場全貌。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1~10月，全國商品房銷售面積79653萬平方米，增長10.0%，這樣的增幅甚至高于去年同期。

在限購、限貸等行政手段的強力打壓下，今年樓市總體仍保持著較好的銷售成績，讓人頗感意外。業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》，強勁的需求將在相當長時間內(nèi)支撐房地產(chǎn)市場，即便經(jīng)過這輪調(diào)控政策的打壓，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位仍難以撼動。

今年銷售或再創(chuàng)新高

近期從媒體上報出的 “銷售萎縮”消息，并非市場全貌的真正表現(xiàn)。在11月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布之前，不少機構(gòu)便預(yù)測，今年前11個月，全國商品房銷售仍將保持接近10%的增幅，并可能實現(xiàn)接近9億平方米的銷售面積。

這與樓市今年以來的走勢一脈相承。從年初開始，全國商品房銷售在限購、限貸的政策背景下仍然“逆勢走高”，讓不少人感到意外。

并非所有的限購政策都會阻礙成交。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，廣大非限購的二、三線城市，貢獻了銷售增幅的大部分；而一些限購力度不夠嚴厲的城市，同樣實現(xiàn)了銷售的增加。

陳國強向記者提供了一組數(shù)據(jù)：今年前三季度，46個限購城市商品房銷售略漲1%，而其余的非限購城市，商品房銷售量增長了20%。

按照陳國強的觀點，北京、上海等熱點城市受限購政策的影響較大，而不少限購的二線城市，本身外來人口較少，投資需求比例低，幾乎沒有受到這一政策的影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也向記者表示，在國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計中，“商品房”的概念還包括了部分產(chǎn)權(quán)式保障房，這部分成交量彌補了純商品房萎縮造成的空缺。

無論成交結(jié)構(gòu)如何變化，今年商品房銷售實現(xiàn)“豐收”幾無懸念。陳國強認為，由于今年四季度市場相對冷淡，預(yù)計全年成交量可能與去年持平。楊紅旭則樂觀地認為，今年的商品房成交仍將有5%左右的增幅。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全國商品房銷售面積首次沖破10億平方米大關(guān)，達到10.43億平方米，為歷史最高。

供需反轉(zhuǎn)引發(fā)政策疑問

調(diào)控的“深水區(qū)”目前仍在一線城市和熱點城市。在“降價銷售”的背后，開發(fā)商面臨的是資金和庫存壓力。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，截至12月7日，北京商品住宅存量達到130049套，僅用了20天就實現(xiàn)了1萬套的增長。該機構(gòu)還表示，隨著銷售的萎縮，這樣的庫存高壓將會持續(xù)到明年。

熱點城市的情況大抵相似。上海易居發(fā)布的報告顯示，截至2011年11月底，我國8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，比去年同期新增1276萬平方米，增幅約38.44%。

按照該機構(gòu)的推測，8個典型城市新建商品住宅存銷比為12.9，也就是說，以最近6個月的銷售速度計算，這8個城市的庫存至少需要一年的時間才能完全消化。

楊紅旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，典型城市新建商品住宅存銷比已步入過大區(qū)間，房價下行壓力將進一步增大。

事實上，以“限購令”為代表的行政調(diào)控手段出臺的目的，便是暫時抑制需求，為保障房和普通商品房的供應(yīng)爭取時間。在如今供需關(guān)系已經(jīng)反轉(zhuǎn)的情況下，“限購令”等政策是否存在退出的可能？

楊紅旭認為，明年熱點城市的供需關(guān)系仍將維持在高位，這也決定了調(diào)控政策已有松動的基礎(chǔ)。但由于政策效果存在滯后期，即便如此，房價也未必實現(xiàn)反彈。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，目前已經(jīng)執(zhí)行限購的46個城市中，有11個城市將在今年年底和明年初到期，但到目前為止，除?？诒響B(tài)“限購持續(xù)”，北京明確將限購納入基本住房制度外，其余城市均未有所表態(tài)。

陳國強認為，短期內(nèi)限購政策不會松動，但在一些重要的時間節(jié)點上——如明年“兩會”后、明年下半年——類似的調(diào)控政策仍存在調(diào)整的可能。

房地產(chǎn)支柱地位難改變

成交量的多寡是反映市場熱度的重要指標。盡管今年利空消息不斷，銷售成績保持高位已經(jīng)沒有懸念。以房地產(chǎn)業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬科為例，今年前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1015.3萬平方米，銷售金額1157.2億元，超過了去年全年。

除萬科外，恒大、中海、華潤等房企均提前完成年度銷售目標，龍湖、碧桂園等企業(yè)也已接近全年銷售任務(wù)。

事實上，盡管個別房企已深陷資金漩渦，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)投資持續(xù)維持高位本身說明了行業(yè)的吸引力仍然較大。

陳國強表示，城市化進程帶來的龐大住房需求是房地產(chǎn)市場的主要支撐力。楊紅旭也認為，房地產(chǎn)業(yè)未來的10~15年都將看好，除城鎮(zhèn)化因素外，人口紅利效應(yīng)、人均GDP和人均可支配收入的快速增長都是重要的利好因素。

與一些人的預(yù)期不同，不少受訪者都向記者表示，經(jīng)過本輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場將從爆發(fā)式增長階段回歸到穩(wěn)定增長階段，而并非迎來可怕的衰退期。

楊紅旭表示，即使商品房市場受到擠壓，在保障房建設(shè)的拉松下，房地產(chǎn)投資、建設(shè)仍將保持一個較高的水平，從而保證其對國民經(jīng)濟的貢獻。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，高出固定資產(chǎn)投資增幅6.2個百分點。“房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻仍將在5%以上，其支柱地位事實上不會改變。”楊紅旭說。