每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李靜瑕 劉徽 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 李靜瑕 劉徽 發(fā)自北京

在房地產(chǎn)信托高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的較量之下，信托公司也很難擺脫“誘惑”。盡管監(jiān)管層調(diào)控決心不變且市場(chǎng)氛圍相對(duì)較冷，但信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的沖動(dòng)依然強(qiáng)烈。

一位行業(yè)內(nèi)資深專家向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析稱，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控短期不會(huì)放松，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到明后兩年還將面臨較大的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

高收益促產(chǎn)品發(fā)行

今年下半年，房地產(chǎn)信托成立數(shù)量與規(guī)模均連續(xù)下滑，但仍是信托公司的主要業(yè)務(wù)。有信托公司內(nèi)部人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，雖然房地產(chǎn)信托被監(jiān)管層嚴(yán)格控制，但房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的缺口不斷擴(kuò)大，信托融資的需求旺盛。大多數(shù)信托公司并不愿意放棄這塊業(yè)務(wù)，“以價(jià)補(bǔ)量”已經(jīng)逐漸成為一種趨勢(shì)。

用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月～11月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為2530.24億元，占比為41%，較上月下降了2個(gè)百分點(diǎn)。同期，集合資金信托產(chǎn)品成立3649個(gè)，成立規(guī)模為6246.59億元。較去年同期的1888個(gè)、3151.94億元，分別上漲93%和98%。

事實(shí)上，“高收益率”一直都是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的吸引力所在。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月～11月份所有集合產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率高達(dá)9.11%，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率最高，達(dá)到了10.06%。

“今年上半年和下半年，房地產(chǎn)信托成立的環(huán)境有很大不同，但是信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托的沖動(dòng)卻并沒有變。”上述信托公司人士表示。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，除去2月份節(jié)假日因素以外，房地產(chǎn)信托成立的規(guī)模以及占比均有不同程度的上升。今年7月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模與數(shù)量均達(dá)到今年以來的頂峰，分別為361億元和115款。

然而，7月之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模與數(shù)量均出現(xiàn)了大幅的下滑。11月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為122.6億元，較10月份下降27.55億元。同期，房地產(chǎn)信托成立64款，與10月持平，占比為16%，較10月份下降8個(gè)百分點(diǎn)。

“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行，的確下降了不少。但是，相對(duì)較高的收益率，信托公司如果能夠做還是會(huì)多發(fā)行，畢竟收益也高。”上述信托經(jīng)理表示。

北京一家信托公司的負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，“房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。高收益信托除了選擇房地產(chǎn)之外，很難找到其他收益較高的投資渠道了。近幾個(gè)月，很多信托公司也都在尋找戰(zhàn)略合作方和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，甚至一家規(guī)模并不大的信托公司聲稱要在3年內(nèi)發(fā)行50億的房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品。由此可見，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的熱情還是很高的。”

明年兌付風(fēng)險(xiǎn)凸顯

明年上半年，信托產(chǎn)品將迎來第一波集中兌付潮。由于資金量相對(duì)較大，市場(chǎng)也紛紛開始對(duì)房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)提出質(zhì)疑。

“如果房地產(chǎn)調(diào)控按照現(xiàn)在這種政策執(zhí)行下去，一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品必然會(huì)面臨一些項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)。”上述信托公司經(jīng)理告訴記者，信托公司現(xiàn)在也非常關(guān)注這方面的風(fēng)險(xiǎn)，開展新的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也會(huì)謹(jǐn)慎很多。

此前有消息稱，監(jiān)管層叫停幾家信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)三個(gè)月。該經(jīng)理表示，主要是因?yàn)檫@些信托公司風(fēng)險(xiǎn)資本的實(shí)力有限，其中一些項(xiàng)目與其能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)不匹配。

據(jù)某第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，明年四個(gè)季度53家信托公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付款數(shù)分別為51款、79款、78款以及80款，總計(jì)288款。其中，中融信托需要兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品較多，分別為11款、6款、3款和13款。

用益信托表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的調(diào)控效果非常明顯。不過今后兩年將是房地產(chǎn)信托的敏感時(shí)期，不能放松警惕。

“事實(shí)上，目前房地產(chǎn)信托的各種問題還沒有完全爆發(fā)出來，控制房地產(chǎn)信托發(fā)行的力度可能也僅是從總量和具體的產(chǎn)品上把握。”上述信托公司負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

此外，該人士還告訴記者，如今由于貨幣政策趨緊，所以信托的“日子好過”，一旦貨幣政策寬松，那么房地產(chǎn)商也許就不會(huì)選擇與信托公司合作了。在這方面的擔(dān)憂之下，各個(gè)信托公司肯定也有自己的想法。

“明年新增房地產(chǎn)信托規(guī)模，預(yù)計(jì)占總的集合信托計(jì)劃規(guī)模的30%左右。至于兌付風(fēng)險(xiǎn)，還是要看房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。”上述信托分析師建議，未來投資者需要保守些，高收益率意味著高風(fēng)險(xiǎn)，投資者需要根據(jù)自身承受能力，來判斷是否投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。