每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學成 楊羚強 尚希 發(fā)自廣州、上海、北京    

每經(jīng)記者 徐學成 楊羚強 尚希 發(fā)自廣州、上海、北京

日前，有財經(jīng)媒體曝出雅居樂為了減輕流動資金緊張而暫停部分項目建設的消息，雖然雅居樂并未承認這一說法，但隨后表示旗下部分項目將進行10%~15%降價促銷的消息仍然表明，當前回籠資金仍是房企自保的上上策。遠在北京的綠地雖然沒有表示降價，但卻用為購房者承擔20個月左右房貸的手段吸引買家。而在上海賣得最好的樓盤仍是直接降價最多的樓盤。或許，在“讓房價回歸合理”的背景下，降價已是房企最后的選擇。

/回資金/

身陷“停工”疑云 雅居樂欲降價15%“過冬”

每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

昨日（12月12日），針對日前“雅居樂暫緩2014年交樓項目建設”的消息，雅居樂（03383，HK）向《每日經(jīng)濟新聞》記者作出回應稱，“未發(fā)布過官方消息”。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂從今年年中就已經(jīng)開始對旗下項目作出調(diào)整，的確有部分項目已經(jīng)放緩了建設進度。據(jù)雅居樂方面透露，未來3個月內(nèi)，雅居樂不會再拿地，此外，基于降價回款的考慮，未來旗下項目將會通過促銷手段進行降價，優(yōu)惠幅度或達10%~15%。

未發(fā)布“停工”消息

日前，有媒體報道，“雅居樂為減輕流動資金壓力已暫停部分項目的建設，該些項目主要集中在2014年交樓，涉及兩至三個樓盤”。該報道稱，雅居樂集團對此的解釋是，因為該部分項目距離交樓仍有一段時間，故暫緩開工，希望能緩解短期資金流。

昨日，雅居樂在回復《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，“未發(fā)布過官方消息”。雅居樂表示，由于地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，一般公司都會做2~3年的開發(fā)計劃，因此需要適時調(diào)整工程進度，而這次調(diào)整在今年年中就已經(jīng)開始了。目前已達到預售條件或明年才達到預售條件的項目/組團，會放緩工程進度；由于結(jié)構(gòu)性補貨或需及時推出新項目等原因，也有項目/組團加快了工程進度。

除此之外，雅居樂并未透露具體的項目以及涉及的規(guī)模。此前，雅居樂集團營銷中心的一位品牌負責人對記者表示，到年底房企根據(jù)市場情況對項目作出相應的調(diào)整“屬正?，F(xiàn)象”。

11月銷售創(chuàng)年內(nèi)新低

身陷“停工風波”的雅居樂面臨的另外一個問題是，或許難以完成今年的銷售目標。

日前，雅居樂發(fā)布了業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，11月份，雅居樂取得合約銷售金額約18億元，合約銷售面積約22萬平方米，合約銷售均價約為8391元/平方米。

18億元的銷售額環(huán)比上月幾乎下降了一半，而相比今年以來每月均保持20億元以上的銷售額，雅居樂11月銷售創(chuàng)下了年內(nèi)銷售額新低。

截至11月，雅居樂完成合約銷售280億元，按照其制定的370億元的年度銷售目標，意味著雅居樂在12月份要創(chuàng)造90億元的銷售業(yè)績，在主要市場銷售漸顯疲態(tài)的情況下，幾無可能。

以其海南清水灣項目為例，此前的數(shù)據(jù)顯示其截至今年10月份的銷售額已經(jīng)達到67億元，而11月份該項目僅貢獻2億元的銷售，雅居樂主席陳卓琳此前就認為清水灣100億元的銷售目標無法實現(xiàn)。

經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，大部分開發(fā)商在制定今年年度計劃時都未曾預計到今年調(diào)控形勢的嚴峻，雅居樂遭遇的情況其實也是市場形勢的反映。

降價促銷回籠資金

按照朱欣苑的說法，鑒于雅居樂的布局和項目規(guī)模，年底對項目的工程進度作出調(diào)整屬 “企業(yè)正常的策略調(diào)整”，但業(yè)界對于雅居樂業(yè)績前景的質(zhì)疑也是不絕于耳。

一位業(yè)內(nèi)人士曾在接受記者采訪時坦言，“就算雅居樂旗下項目真的停工，也不奇怪。”該人士指出，業(yè)績貢獻過于集中在華南市場以及向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的風險是雅居樂需要正視的問題。

以雅居樂上半年的業(yè)績?yōu)槔?，其在珠三角及粵東地區(qū)的銷售額達到48.2億元，海南清水灣的銷售為56.9億元，如此一來其在華南區(qū)域的銷售共計105.1億元，在總銷售中比例高達91.3%，而華西區(qū)域以及長三角區(qū)域的銷售貢獻甚微。

另一方面，在近年來開始的房企轉(zhuǎn)型大潮中，作為華南龍頭房企的雅居樂選擇了旅游地產(chǎn)，繼2005年在海南清水灣豪擲130億元之后，雅居樂又在今年上半年先后與云南西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖簽訂戰(zhàn)略開發(fā)協(xié)議，三大項目的合計用地高達6萬畝，僅騰沖一處項目的總投資將高達200億元。

朱欣苑認為，與其他房企選擇布局二三線城市以加快資金周轉(zhuǎn)不同，雅居樂轉(zhuǎn)向了投資大且資金回收較慢的旅游地產(chǎn)項目，這種轉(zhuǎn)型由于投入過大且成功經(jīng)驗不多，運營風險相對會更高一些。

雖然雅居樂一再表示自己的 “財務狀況十分穩(wěn)健”，但考慮到未來需要承擔的大規(guī)模資金支出，盡快加強現(xiàn)金儲備顯然是當務之急。

昨日，雅居樂方面透露，公司應對目前狀況的主要策略即是“開源節(jié)流”，除上文涉及到的“暫緩部分項目建設”之外，雅居樂表示，未來的3個月內(nèi)不會再拿地，且會通過一些營銷手段對部分項目實行降價促銷，優(yōu)惠幅度將達到10%~15%。

/玩促銷/

樓盤促銷新招頻現(xiàn) 開發(fā)商替業(yè)主還20個月房貸

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“現(xiàn)在您只需首付三成，剩余的房款待辦理房貸后，在交房之前，都由我們開發(fā)商來支付。”昨日 （12月12日），《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電位于北京的綠地花都嘉園項目的銷售人員時，該人士告訴記者。

據(jù)了解，該項目位于北京市密云縣，目前的成交均價為10988元/平方米，交房時間大約在2013年8月。銷售人員表示，這意味著購房者至少可以減少付出20個月的房貸。

其實不光是綠地，在樓市持續(xù)低迷的今天，開發(fā)商的促銷手段越來越豐富。但業(yè)內(nèi)人士分析稱，噱頭十足不見得就能吸引購房者的目光，真正的降價才是王道。

開發(fā)商付房貸以促銷

昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會門戶網(wǎng)站獲悉，北京綠地花都嘉園項目于今年9月18日開盤，批準銷售的套數(shù)為492套，截至目前已簽約套數(shù)為68套，簽約率僅為13.82%。而該項目總建設規(guī)劃為20.87萬平方米，目前總簽約為2.5萬平方米，共分三期開發(fā)建設，可以說在目前淡季情況下積壓嚴重。

按照銷售人員的介紹，目前購房者首付三成，余下房款可辦理30年分期付款手續(xù)，購房者簽署購房合同后，到交房之前的20個月左右的房貸將由開發(fā)商支付。如果按照簽約均價為1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的2居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個月，其優(yōu)惠大概為10萬元。

對此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，對于購房者而言，并不一定就能得到20個月的優(yōu)惠，因為在辦理期房貸款時需要一定的審批程序，少則1~2個月，多則半年時間。特別是年底部分銀行額度限制，會轉(zhuǎn)移到明年才放貸，這樣算來購房者可獲得的優(yōu)惠就會大大縮水。

“相比送貸款的優(yōu)惠，不如直降房價。”北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對于購房者而言，如果貸款的本金少了，那么支付的利息也會減少。“如果少貸款10萬元，在30年的貸款周期內(nèi)，可能節(jié)省的利息就高達14萬元。”張大偉表示。

房企促銷花樣多

類似綠地這樣，由開發(fā)商替購房者背負房貸的促銷手段并不罕見。近期，開發(fā)商優(yōu)惠促銷的噱頭越來越多。

前不久，綠地在上海的一寫字樓項目首度推出3年后溢價回購的促銷策略，引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)了解，只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中與開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買的價格再溢價16%進行回購。

此外，“降價補差價”、“無理由退房”等承諾更是頻頻出現(xiàn)在許多項目的銷售宣傳中。北京中原統(tǒng)計顯示，目前全國有20多個城市，近40個項目推出了降價補差價的承諾。而在廣西等地，為了讓購房者放心購買，更是有開發(fā)商作出承諾，只要購房成功均可享受無理由退房。

但從北京市場來看，銷量較好的項目仍然是那些出現(xiàn)了價格“實降”的項目。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者對北京多個項目銷售狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以遠洋一方、長陽半島、華業(yè)東方玫瑰等10余個項目為例，都實現(xiàn)了較好的“以價換量”。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在調(diào)控政策影響下，北京10個出現(xiàn)價格下調(diào)的典型項目，9月以來的總銷售額為41.94億元，而在6~8月，這10個項目的銷售額僅為25.26億元；銷售套數(shù)也從之前的1367套，上漲到了2558套，銷售量上漲達87%；而且，自9月到12月12日，全市商品房總成交量為22727套，相比6、7、8三個月共計23293套則下降了2.4%，但是降價項目的銷量占比明顯增加，10個典型項目在全市的市場份額也從6~8月全市成交量的5.9%上漲到了11.3%。

/直降價/

上海9個月后再現(xiàn)“日光盤”？房企降價目標或已設立

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

昨日（12月12日）有上海媒體報道稱，嘉定南翔的路勁翡麗灣于9日推出的200套房源已基本售完，成交價格在1.35萬~1.45萬元/平方米，目前僅少量大戶型房源在售。而該項目上次推盤時的均價為1.75萬元/平方米，此番降價幅度在17%～22%。

與此同時，中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，嘉定的新城公館、新城金都園、中華企業(yè)美蘭湖畔雅苑等項目也出現(xiàn)了熱銷，樓盤的銷售量超過了100套，上述樓盤的普遍特點是，或者是項目較前期價格下調(diào)15%~20%，或者是較整個板塊的成交均價偏低，因而帶來了熱銷。

令人意外的是這些大幅降價樓盤并沒能帶動整個上海樓市的成交量回升。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周，上海成交新建商品住宅為10萬平方米左右。

9個月來的首個“日光盤”？

張宏偉告訴記者，上海上一次出現(xiàn)“日光盤”，還是在今年的三、四月份。之后，尤其是最近的大半年，就再沒有出現(xiàn)過這種情況。他說，如果路勁翡麗灣真的是“日光”，那主要也是借降價的光。

張宏偉提供的數(shù)據(jù)顯示，路勁翡麗灣前期的平均成交價在16000多元/平方米。而21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月以來上述樓盤的成交均價僅1.45萬元/平方米。但所在的南翔板塊的平均成交價卻高達21450元/平方米?？梢姡穭鹏潲悶车某山粌r格顯然不僅低于此前的平均成交價格，還低于板塊的平均成交價，熱銷因此是必然的。

然而，無論是薛建雄和張宏偉都無法拿出數(shù)據(jù)來證實這一樓盤“日光”。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，上述樓盤的實際成交套數(shù)是58套。對此，上述兩位分析師解釋稱，很有可能是因為路勁翡麗灣目前尚沒有完成交易登記，所以網(wǎng)上房地產(chǎn)尚不能反映上述樓盤的實際成交情況。

《每日經(jīng)濟新聞》記者曾于昨日下午多次致電售樓處，但均未獲接聽。業(yè)內(nèi)人士分析稱，一般情況下，只有多數(shù)房源售完的樓盤，才會出現(xiàn)這樣的情形。

路勁翡麗灣通過大幅降價銷售獲得熱銷的促銷方式，在上周也為其他樓盤所使用。據(jù)張宏偉和薛建雄介紹，新城公館、新城金都園、中華企業(yè)美蘭湖畔雅苑等樓盤的降價幅度也達到了15%~20%，成交量由此創(chuàng)新高。

但令人意外的是，上述樓盤的熱銷并沒有促成整個上海樓市的回暖。德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：12月5日~12月11日的商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下跌41.7%，成交面積下跌37.1%。

房企降價目標或已設立

張宏偉說，事實上上述大幅降價的房企如江蘇新城、中華企業(yè)以及路勁基建的財務指標均反映，上述公司的資金情況要好于其他公司，但是仍然選擇降價銷售，顯示這些企業(yè)對后市的看法并不樂觀。而上述樓盤的定價，將會給那些真正缺錢的地產(chǎn)商提供下調(diào)價格的參照。不過，目前的售價應該已是底部。

但薛建雄不同意這一觀點，他認為未來樓盤價格調(diào)整幅度有超過所謂的 “價格底部”的可能性。不過，價格戰(zhàn)是否會真的開打，尚不可知。