每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳

除了購房者，一線的售樓員和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或許是最希望開發(fā)商能降價(jià)的人。

搜房網(wǎng)在北京、上海、杭州等八個(gè)城市的調(diào)查顯示，那些降價(jià)較早的樓盤，由于銷售不錯(cuò)，售樓員依然有機(jī)會(huì)獲得多于去年同期的收入，但銷售困難的樓盤，售樓員們的日子苦不堪言。

除了售樓員，與銷售有關(guān)的諸如策劃、營(yíng)銷人員，也非常期望能早日降價(jià)。因?yàn)?，他們的收入很大程度上也是根?jù)銷售額來決定的。降價(jià)與否，成為決定售樓員等相關(guān)從業(yè)人員個(gè)人年底“荷包”的關(guān)鍵。

相比之下，高管們的“荷包”倒是沒有受到太多影響。房地產(chǎn)獵頭機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，高管們的薪酬仍然在小幅增長(zhǎng)。只是不好看的業(yè)績(jī)表，讓他們的職位變得“高危”。對(duì)他們來說，即使降價(jià)換回了現(xiàn)金流，老板也不會(huì)有好臉色，因?yàn)槔麧?rùn)的大幅縮水幾乎是必然。

戰(zhàn)略

房企布局未來增長(zhǎng)點(diǎn)高薪爭(zhēng)奪商業(yè)地產(chǎn)人才

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“50萬~100萬”，這是上海一家房地產(chǎn)公司給旗下主力總經(jīng)理開出的薪酬價(jià)碼，而來自業(yè)內(nèi)的介紹是，上述薪酬是目前行業(yè)的平均水平。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理級(jí)別的薪酬早已經(jīng)達(dá)到了150萬元，盡管這位商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理負(fù)責(zé)的項(xiàng)目可能僅僅只有那么一兩個(gè)。

上海市住房保障和房屋管理局人才服務(wù)中心發(fā)布的 《2010~2011年度上海房地產(chǎn)行業(yè)職位薪資行情報(bào)告》顯示，由于商業(yè)地產(chǎn)等崗位人才的緊俏，房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬的增長(zhǎng)幅度由去年二季度的僅9.4%，上升至去年三季度的10%以上。

但在商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員薪水無比風(fēng)光的背后，卻是相對(duì)于住宅收入尷尬的業(yè)績(jī)。寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)或者轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的公司上半年財(cái)務(wù)報(bào)表均顯示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、租賃收入極其微薄，多數(shù)公司目前收入未超過1%，對(duì)地產(chǎn)公司現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)甚微。

爭(zhēng)奪商業(yè)地產(chǎn)人才

上海知名房地產(chǎn)人羅淵曾在一次論壇上說過一個(gè)很生動(dòng)的例子，在每年年初房企集團(tuán)的動(dòng)員會(huì)議上，商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人會(huì)坐在最前排，因?yàn)?ldquo;向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”已經(jīng)被列入到了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中。但到了年底論功行賞，商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人卻只能坐在最后排。

但在年終房企工資薪酬排行榜上，商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的薪酬卻顯著增長(zhǎng)。尤里克獵頭顧問有限公司陳霞回復(fù)本報(bào)記者的采訪郵件稱，由于大量的開發(fā)商投身到商業(yè)地產(chǎn)中，導(dǎo)致需求呈明顯上升趨勢(shì)，需求與供應(yīng)仍然不匹配，這使得商業(yè)人才高管薪酬不斷看漲。

即使如此，仍然難以挖到真正有用的人才。正略鈞策管理咨詢有限公司副總裁吳小燕說，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還處于培育階段，所以真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)頂級(jí)人才，其實(shí)不多。即使是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)，距離其第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)春沃爾瑪萬達(dá)的建成，到現(xiàn)在也不過區(qū)區(qū)十年時(shí)間。而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、開發(fā)到運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟，至少需要五年。

顯然，高價(jià)請(qǐng)來的商業(yè)地產(chǎn)高管很難迅速給企業(yè)帶來回報(bào)。上半年多家商業(yè)地產(chǎn)公司的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)不到1%便是很好的證明。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，開發(fā)商愿意出高價(jià)囤積優(yōu)秀的商業(yè)人才，考慮的并不是目前如何應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控，而是為更長(zhǎng)遠(yuǎn)的轉(zhuǎn)型考慮。

吳小燕說，我國(guó)的城市化進(jìn)程即將進(jìn)入下一個(gè)階段：城市化率50%~60%左右，商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)進(jìn)入培育階段。當(dāng)城市化率達(dá)到70%以上時(shí)，人口對(duì)于新房的需求趨于相對(duì)停滯，從事房地產(chǎn)開發(fā)難以獲得超額收益，只有持有商業(yè)地產(chǎn)才有可能獲得超額收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)，就是為了在下一個(gè)周期到來之前，占領(lǐng)戰(zhàn)略高地。目前開發(fā)商高薪挖商業(yè)地產(chǎn)人才，是為未來爭(zhēng)奪戰(zhàn)略制勝的核心資源。

挖人面臨風(fēng)險(xiǎn)

但在上述高薪“獵”角的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，真正的贏家卻極少。開發(fā)商花大價(jià)錢囤積的商業(yè)人才背后，隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

吳小燕表示，從她接觸過的大量地產(chǎn)公司來看，很多地產(chǎn)公司在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，大多采用的是從“相對(duì)成熟”的商業(yè)地產(chǎn)公司或項(xiàng)目上挖人。但是，高薪挖來的商業(yè)高管，往往由于其本身大多僅僅經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的部分環(huán)節(jié)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和把控力，或者經(jīng)驗(yàn)和能力不足。所以，這些高管，實(shí)際上在新的東家難以發(fā)揮預(yù)期作用。

而商業(yè)地產(chǎn)人才的基本待遇看似高過住宅地產(chǎn)人才，但最終的總收入也未必會(huì)比后者高。據(jù)吳小燕了解，住宅地產(chǎn)高管人員薪酬的很大一部分體現(xiàn)在年終獎(jiǎng)、項(xiàng)目過程節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)或終期決算獎(jiǎng)等浮動(dòng)收入上。而商業(yè)地產(chǎn)，由于其周期長(zhǎng)，往往固定收入部分所占比重可能會(huì)比住宅地產(chǎn)高一些。她認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)人才的最終收入，最終還是要取決于給企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值。

人才

樓市寒冬形勢(shì)逼人員工流動(dòng)率或達(dá)50%

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

樓市的低迷不僅讓房企的銷售遭受壓力，更讓房企員工面臨“降薪”境地。

由于業(yè)界普遍認(rèn)為明年樓市形勢(shì)更加嚴(yán)峻，深圳一開發(fā)商人士預(yù)估，明年上半年房地產(chǎn)從業(yè)人員流動(dòng)率會(huì)增加，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的房企員工流動(dòng)率也將達(dá)到20%，而資金實(shí)力較差的房企員工流動(dòng)率可能高達(dá)50%。

薪資收入預(yù)期下降

每到年末，各行業(yè)員工最關(guān)心的或許就是一年來自己的收入是否增加。如果企業(yè)效益不好，不但加薪無望，年終獎(jiǎng)也可能大幅縮水。之前，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員薪水在各行業(yè)中排名靠前，高額的提成和年終獎(jiǎng)能與金融行業(yè)員工相媲美。今年，受制于樓市的低迷行情，收入或許也將會(huì)有所改變。

2011年，受調(diào)控政策影響，全國(guó)各大城市樓市成交量大幅下跌，房企因資金回籠壓力感到“日子不好過”，而銷售提成占薪水較大比例的售樓員也感到“錢少了”。

據(jù)深圳一家人才獵頭公司的調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市超過40%的售樓員預(yù)計(jì)今年的整體收入將比去年下降30%~40%；而超過15%的售樓員認(rèn)為，今年收入的下降幅度在10%~20%，認(rèn)為基本持平的人或上漲的人不到40%。

令人意外的是，北上廣深一線城市有超過70%的售樓員對(duì)現(xiàn)在的薪酬感到不滿。與一線銷售人員普遍預(yù)期年收入下降相比，深圳一些房企高管薪資水平則呈現(xiàn)出平穩(wěn)略漲的態(tài)勢(shì)。而深圳本土一線銷售人員（包括銷售經(jīng)理、策劃人）年薪最高可達(dá)50萬元，最低也在12萬~25萬元。

“基層銷售人員與公司高管年收入差別肯定存在，但市場(chǎng)銷售慘淡，收入差距也會(huì)縮小。”深圳一家房地產(chǎn)開發(fā)商人士告訴記者，一般與老板的差距比例為1:30，與總經(jīng)理級(jí)別比例為1:10，民營(yíng)房企的差距比例一般較小。

據(jù)悉，目前一線銷售人員薪酬基本采用底薪加銷售提成方式組成，基本工資相差不大。不過，高管之間薪酬差別相對(duì)更大，總裁級(jí)別的人才薪資差別有可能上百萬。

記者了解獲悉，房企高管底薪一般100萬元以上，比如萬科、中海等上市房企在業(yè)內(nèi)是收入較高的公司，屬于第一梯隊(duì)。而民營(yíng)房企如深圳星河集團(tuán)、綠景集團(tuán)的副總裁、銷售總監(jiān)、營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人底薪一般在50萬~100萬元左右。而一些小型民營(yíng)企業(yè)底薪水平則在50萬元以下。

“總體來說住宅地產(chǎn)的薪資延續(xù)了以往的狀況，而商業(yè)地產(chǎn)是目前國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的方向，導(dǎo)致商業(yè)人才競(jìng)爭(zhēng)激烈,總體來說薪資是偏高的。”深圳尤里克顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)人才顧問陳霞稱。

員工流動(dòng)率上升

樓市成交量一路下滑，房企在資金壓力之下，一般情況要么裁員，要么降薪。一家開發(fā)商也表示，在市場(chǎng)行情不好之時(shí)，企業(yè)一般都會(huì)做出相應(yīng)的薪資調(diào)整。“市場(chǎng)不好，企業(yè)人員就會(huì)流動(dòng)，也會(huì)進(jìn)行薪資調(diào)整”，深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華說，“要么減少高管，要么基層員工沒有獎(jiǎng)金。”林曉華稱，一般情況下，如果房?jī)r(jià)或銷售額下降15%~20%，員工相應(yīng)的薪酬收入將下降30%~40%左右。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1~11月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5474元/平方米和5096元/平方米，較1~10月銷售均價(jià)分別下降0.5%和0.7%，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續(xù)放緩。

盡管下半年樓市成交量逐月下降，但目前各大房企的銷售金額與去年相比仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，“今年地產(chǎn)企業(yè)高管的總體收入是小幅增長(zhǎng)的。”陳霞認(rèn)為。

由于明年將繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)界均認(rèn)為明年上半年房企將面臨市場(chǎng)“難關(guān)”。林曉華認(rèn)為，明年上半年房企員工流動(dòng)率會(huì)比較大，即便是抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的企業(yè)員工流動(dòng)率也會(huì)在20%左右，較差的房企員工流動(dòng)率可能高達(dá)50%。

收入

新房銷售量持續(xù)下調(diào)房企員工收入呈現(xiàn)分化

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

12月13日，搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)人氣白皮書專供 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括上海在內(nèi)的全國(guó)八個(gè)城市的開發(fā)商銷售員工和經(jīng)紀(jì)人中的至少六成認(rèn)為今年的收入會(huì)下調(diào)。

但來自上海市統(tǒng)計(jì)局12月初公布的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查卻顯示，六成以上的房地產(chǎn)從業(yè)者預(yù)期今年的收入仍會(huì)增長(zhǎng)。而深圳尤里克獵頭顧問公司也向記者表示，在今年這個(gè)樓市冬天，開發(fā)商高管們的平均薪酬依然可能有小幅度的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)從業(yè)人員的 “荷包”究竟是增大還是縮水？為什么針對(duì)同一行業(yè)員工薪金的調(diào)查，得出的結(jié)果卻大相徑庭？

一線銷售人員收入普降

搜房網(wǎng)制作上述白皮書的相關(guān)人士介紹，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于其市場(chǎng)拓展部門對(duì)房地產(chǎn)一線銷售人員的調(diào)研，其中上海地區(qū)的樣本數(shù)并不僅僅包括銷售人員的收入，也包括各級(jí)管理人員的薪資。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線銷售人員收入受樓市調(diào)控影響嚴(yán)重。在受訪者中54%的售樓員收入出現(xiàn)下滑。其中15.19%的銷售員收入下降10%~20%，收入下降30%~40%的則多達(dá)39.4%。

這一數(shù)據(jù)和新浪樂居此前的一組調(diào)查，幾乎如出一轍，據(jù)調(diào)查，收入下降40%以上的銷售人員，占到受調(diào)查者總數(shù)的21%。同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，開發(fā)商的主要雇員構(gòu)成中，大部分應(yīng)該都是與銷售有關(guān)的崗位。

本報(bào)記者翻閱了世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、盛高置地、蘇寧環(huán)球等公司上半年年報(bào)，并將它們與去年同期進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，盛高置地的薪酬總額較去年同期減少，寶龍地產(chǎn)的上半年人均薪酬較去年同期有所下調(diào)。蘇寧環(huán)球上半年新增加的應(yīng)付薪酬，少于減少的，也就是說總的薪酬在減少。唯一人均薪酬較去年同期有所增加的世茂房地產(chǎn)，則在雇員數(shù)量上有一定數(shù)量的減少。這似乎說明行業(yè)從業(yè)者整體薪酬出現(xiàn)了下降。

但是上海市統(tǒng)計(jì)局的一組調(diào)查，卻似乎又說明整個(gè)行業(yè)多數(shù)人的收入仍然在增長(zhǎng)。根據(jù)該機(jī)構(gòu)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)在“中國(guó)上海”門戶網(wǎng)站所進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查，61.9%的房地產(chǎn)（開發(fā)、管理）業(yè)受訪者表示工薪收入有所增長(zhǎng)。

對(duì)此，寶龍地產(chǎn)的一位媒體負(fù)責(zé)人認(rèn)為，看似反差較大的數(shù)據(jù)其實(shí)并不矛盾，一線銷售人員由于房子不好賣，收入下降較多，而管理人員降薪的并不多。他進(jìn)一步解釋，房企人均收入下滑是因?yàn)槿藛T構(gòu)成發(fā)生了變化，收入較低的一線工作人員可能在公司中的比例出現(xiàn)了上升，這直接導(dǎo)致了人均收入的下滑。

這一觀點(diǎn)也得到了尤里克獵頭機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的證實(shí)，今年地產(chǎn)企業(yè)高管的總體收入是小幅增長(zhǎng)的，設(shè)計(jì)類、財(cái)務(wù)類、項(xiàng)目總經(jīng)理職位人才的薪資平穩(wěn)，有小幅上升，僅營(yíng)銷高管薪資的獎(jiǎng)金部分會(huì)受到一定的影響。

員工收入呈現(xiàn)分化

略鈞管理咨詢有限公司合伙人吳小燕說，在2010年和2011年年初，由于房企銷售收入的增長(zhǎng)，從業(yè)者收入普遍增長(zhǎng)。房企從業(yè)者的收入通常是由底薪加獎(jiǎng)金兩塊構(gòu)成，雖然今年的市場(chǎng)調(diào)控，讓一些公司的獎(jiǎng)金支出有所減少，但從業(yè)者的底薪卻是較去年有所增加的。

上海中原顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，由于市場(chǎng)整體低迷，房企銷售提成的獎(jiǎng)金支付比例實(shí)際上較往年有所增加。這也讓銷售能力比較強(qiáng)的工作人員，有機(jī)會(huì)在市場(chǎng)不佳的大背景下，獲取更高的銷售收入。

搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)也顯示，在上海仍然有將近15%的銷售員收入增長(zhǎng)超過10%，其中有6.33%的銷售員收入較去年增長(zhǎng)了30%~40%。而新浪樂居的統(tǒng)計(jì)則顯示，收入上升10%以上的銷售員達(dá)到24%，其中有12%的銷售員收入增長(zhǎng)了30%~40%。房企員工的收入正在呈現(xiàn)分化，其中銷售能力較強(qiáng)的員工往往收入增長(zhǎng)較快，銷售能力較差的員工收入出現(xiàn)下滑甚至遭遇出局。

搜房網(wǎng)對(duì)上海以外的其他七個(gè)城市統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除北京售樓員認(rèn)為自己的收入無增長(zhǎng)外，其他城市的銷售收入均有增長(zhǎng)。庫存積壓較高的杭州，仍有六成調(diào)查者表示自己的收入會(huì)較去年同期增長(zhǎng)10%以上。尤里克獵頭機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，從目前各大地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)情況來看，銷售金額與去年相比仍然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，當(dāng)然有部分企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)無法完成年初制定的目標(biāo)。

即使出現(xiàn)大量關(guān)店、裁員潮的房地產(chǎn)中介人員的收入也沒有想象中那么糟糕。搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，年初有八成的中介經(jīng)紀(jì)人月收入在6000元以下，而到了年底這個(gè)比例只有75%左右。其中月收入2000元以下的最低收入階層占比較年初更減少了5%。

中房信分析師薛建雄則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在銷售收入低迷的情況下，實(shí)際上開發(fā)商向房屋中介部門提供一手房銷售傭金收入?yún)s增加到了2%。

銷售人才仍然吃香

在整體市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，目前各地銷售最好的，多是降價(jià)打折幅度最多的樓盤。薛建雄此前表示，上海所有銷售排名靠前的樓盤中大部分的價(jià)格都是較前期有了15%~20%的優(yōu)惠。

大降價(jià)雖然會(huì)讓前期業(yè)主不滿，但迅速為房企帶來現(xiàn)金回流卻是不爭(zhēng)事實(shí)。而最開心的并不是房企的決策層，恰恰就是活躍在第一線的銷售人員。降價(jià)熱銷某種意義上意味著他們今年的獎(jiǎng)金收入有望和去年持平，甚至超過去年。

銀億房產(chǎn)上海公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章告訴記者，房地產(chǎn)銷售人員的銷售獎(jiǎng)金僅相當(dāng)于總銷售額的千分之幾，大幅降價(jià)并不會(huì)大幅減少他們的獎(jiǎng)金收入。

但那些沒有降價(jià)的樓盤銷售團(tuán)隊(duì)，卻可能面臨銷售人員流失。一家房地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人他現(xiàn)在最擔(dān)心的就是其他房企挖墻角。因?yàn)?，在其他房企選擇跌價(jià)的時(shí)候，目前公司選擇的銷售策略是延期開盤。

薛建雄告訴記者，事實(shí)上目前整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)的流動(dòng)性比以往任何時(shí)候都要高。銷售不佳的開發(fā)商，會(huì)開出極高的價(jià)碼，吸引優(yōu)秀的銷售人員和策劃人員加盟，以扭轉(zhuǎn)不利的銷售局面。尤里克獵頭機(jī)構(gòu)陳霞表示，銷售業(yè)績(jī)的下滑必然導(dǎo)致企業(yè)老板急需有一定判斷能力，面臨政府宏觀調(diào)控政策時(shí)有相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施，能夠力保銷售的人才。