文/涵茗

中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計顯示，在全國房地產(chǎn)業(yè)大部分企業(yè)上半年負債率較去年底上升超過10%的大背景下，三季度國內(nèi)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率正大幅上升。甚至以資金周轉(zhuǎn)快速著稱的龍頭房企萬科三季度資產(chǎn)負債率也高達78.97%，保利則為80.74%。

但龍湖地產(chǎn)今年的負債率卻有望保持在65%，遠低于行業(yè)平均水平。75%是這家素來注重財務(wù)安全的企業(yè)所堅守的負載率上限。高盛的最新報告指出，2011年年末龍湖的資產(chǎn)負債率有望降至近年來罕見的低水平——僅65%，而同期全行業(yè)的平均負債率早就已經(jīng)超過70%。在宏觀調(diào)控政策沒有絲毫放松的狀況下，龍湖表示，在審慎及靈活的銷售策略支持下，公司回款及手頭現(xiàn)金保持充裕，仍然有信心在明年維持負債比率上限75%不變。

龍湖地產(chǎn)極佳的銷售業(yè)績，顯然是公司能在這個最冷的地產(chǎn) “冬季”依然可以降低負債水平的原因。根據(jù)統(tǒng)計，龍湖地產(chǎn)11月的月度銷售額達到30.1億元，在全國房地產(chǎn)業(yè)前十甲的地產(chǎn)巨頭中排名前三。

中國指數(shù)研究院評價說，良好的現(xiàn)金狀況和較低的負債率對于龍湖來說意味著更多的機會和主動權(quán)。在明年調(diào)控沒有明顯放松預(yù)期前提下，充裕的現(xiàn)金有利于龍湖在市場中能夠執(zhí)行既定的策略，在產(chǎn)品的定價上也比資金鏈吃緊、庫存高企的企業(yè)有了更多的主動權(quán)。

較低資產(chǎn)負債率

同策咨詢機構(gòu)昨日提供的一份地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率水平顯示，三季度整個行業(yè)的平均負債率已經(jīng)由年中的65%上升至73.1%，幾乎所有的國內(nèi)一線地產(chǎn)商目前都有著極高負債率。除萬科和保利外，金地的資產(chǎn)負債率達到74.86%，中糧地產(chǎn)達到72.09%，“招保萬金”四家地產(chǎn)公司中，僅招商的資產(chǎn)負債率低于70%。

上海同策咨詢顧問有限公司張宏偉認為，這和龍湖靈活的市場銷售策略有關(guān)。事實上，在多家房地產(chǎn)公司銷售額環(huán)比大幅下降的情況下，龍湖在11月依然取得30.1億元的銷售業(yè)績，在全國房地產(chǎn)業(yè)排名前列。

中國指數(shù)研究院認為，龍湖的銷售佳，源于遵循“隨行就市、合理定價”的原則制定銷售策略，主動加大優(yōu)惠力度。僅10月份啟動的“搶收華東”促銷就獲得接近20億元的認購金額。2011年11月，龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額30.1億元，僅次于萬科和保利。而前11月的合同銷售總額累計達356.4億元，同比上漲28.6%，已經(jīng)超出去年全年23億元。

但在拿地方面，龍湖仍然保持審慎的原則，這使龍湖能夠保持良好的現(xiàn)金流。截至目前，龍湖手中的現(xiàn)金已經(jīng)超過100億。

或擁有更多發(fā)展機會

張宏偉說，在目前全行業(yè)業(yè)績低迷的背景下，低資產(chǎn)負債率不僅意味著公司的經(jīng)營風險遠低于同行，還意味著相比其他企業(yè)，龍湖會有更多的發(fā)展機會。

中國指數(shù)研究院分析師評價，充裕的現(xiàn)金將會令龍湖的營銷策略比資金鏈吃緊、庫存高企的同行有更多的靈活性和主動權(quán)。

與此同時，市場的調(diào)控使土地價格也處于低谷，為龍湖低價拿地贏得了更好的機遇期。同時，低迷市場中的機會還包括那些資金鏈繃斷的企業(yè)拋出的好項目。另外，如市場開始回暖，較低的負債率也更有利于企業(yè)利用資金杠桿加快擴張。

事實上，整個行業(yè)目前的資金鏈正在呈持續(xù)收緊的趨勢。易居房地產(chǎn)研究院的報告稱，整個房地產(chǎn)行業(yè)在明年上半年資金狀況會由偏緊向緊張過渡。開發(fā)商必須要為屆時的資金壓力提前作好準備。而在目前整個行業(yè)融資環(huán)境變得更緊的時候，降價促銷幾乎將成為房企業(yè)唯一的殺手锏。

但即使降價銷售，市場依然難改頹勢。雖然有多家地產(chǎn)公司采取八折以上的價格大幅打折，但11月份，上海樓市的成交量依然達到最近七年以來的最低點。而在北京，11月的庫存也是創(chuàng)造了新高。

上海一家地產(chǎn)商的負責人稱，連續(xù)調(diào)控削弱了市場的人氣，讓很多購房者即使降價也要觀望。但這樣的背景，龍湖不僅能在土地市場獲得更多機會，也有機會通過兼并其他房企獲得更多優(yōu)質(zhì)資源。

從這個意義上說，這個冬天的低負債率，極有可能成為龍湖在下一輪經(jīng)濟周期高速發(fā)展的動力源泉。