每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉林鵬實(shí)習(xí)生 趙李南 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 劉林鵬實(shí)習(xí)生 趙李南 發(fā)自成都

亂花漸欲迷人眼。限購、限貸，在一系列樓市調(diào)控政策的合圍下，購房者持幣觀望的情緒愈發(fā)濃烈。而資金鏈緊繃的各大房地產(chǎn)開發(fā)商又急于在年底清理庫存，回籠資金。

在這種背景下，各種各樣的銷售策略和宣傳口號應(yīng)運(yùn)而生。成都有開發(fā)商就推出了“無條件退房”的銷售策略，來吸引消費(fèi)者的目光。

地產(chǎn)營運(yùn)集成商——領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場部經(jīng)理張鑫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》稱，“無條件退房”或?yàn)闋I銷噱頭，是開發(fā)商回款的一種手段。他提醒消費(fèi)者注意此種消費(fèi)模式背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。

聽上去很美

“買房零風(fēng)險(xiǎn)，退房無條件”，這是位于成都華陽的益州大道碩大的廣告牌上寫的某樓盤宣傳標(biāo)語。

12月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以顧客身份電話咨詢位于華陽戛納灣的售樓處，“退還的錢直接給客戶，客戶再拿錢去還銀行按揭貸款。”戛納灣的開發(fā)商四川凱越置業(yè)有限公司 （以下簡稱“凱越置業(yè)”）的一位置業(yè)顧問表示，如果到時(shí)購房者選擇退房，凱越置業(yè)則會全額退款并返還兩年的銀行活期存款利息。

記者在華陽戛納灣售樓處看到，“置業(yè)保障計(jì)劃”宣傳標(biāo)識擺在售樓處的顯要位置。“由于您覺得房價(jià)高了，或者房子質(zhì)量有問題，甚至您心情不好，都可以退房。”接待記者的置業(yè)顧問表示，戛納灣所售的期房是2013年交房，交房之后的一周內(nèi)可以無任何理由退房。契稅則是過戶之后繳納的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，“無條件退房”的銷售模式在成都并非孤例。位于成龍路東山國際大道的東山國際新城將在本月中下旬開盤，該樓盤的一位置業(yè)顧問表示，“我們現(xiàn)在可能有這樣的‘保價(jià)’活動。兩年之后交房，如果那時(shí)房價(jià)低于當(dāng)時(shí)買房的價(jià)格 （指非優(yōu)惠后的價(jià)格），公司按照120%購房價(jià)格回購。”

此外，位于溫江金馬國際體育城的悅水藍(lán)山還推出 “保障計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)劃”，承諾半年內(nèi)無條件退首付款。悅水藍(lán)山的置業(yè)顧問透露，“現(xiàn)在簽意向的協(xié)議，支付首付款，簽訂意向協(xié)議后有半年的猶豫期，180天之后的一周之內(nèi)再正式簽合同辦按揭。”

為詳細(xì)了解戛納灣的 “置業(yè)保障計(jì)劃”的細(xì)節(jié)，記者致電戛納專線進(jìn)行咨詢，戛納灣的工作人員稱，營銷總監(jiān)的電話無法轉(zhuǎn)接，不便接受采訪。

悅水藍(lán)山的置業(yè)顧問在電話中對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“此次有考慮期的房子都是2012年12月31日交房，如果明年6月份客戶退房我們會返還本金，至于利息（返還）我不清楚。”

公開報(bào)道顯示，上海綠地集團(tuán)打出了3年后可對項(xiàng)目溢價(jià)16%進(jìn)行回購，深圳寶安、廣東東莞等地部分樓盤也有相仿的“保價(jià)”計(jì)劃。

暗藏玄機(jī)

然而事實(shí)并沒有想象中那么美，看似毫無風(fēng)險(xiǎn)的退房計(jì)劃，背后卻暗藏玄機(jī)。

“‘無條件退房’這種購房模式蘊(yùn)含著一些風(fēng)險(xiǎn)。” 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副教授周雪飛博士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，顯而易見的是房貸利率與活期利率之間的利差非常大。此外，消費(fèi)者也有可能面臨開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)。

一位熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人士給記者簡單算了一筆賬。如果按照個(gè)人商業(yè)貸款的利率算，100平方米的住房，假設(shè)每平方米10000元的售價(jià)，總額為100萬，首次付款四成，按揭貸款額為60萬元，按照估算的6.9%的按揭貸款利率，兩年的銀行利息為8.28萬元。而房價(jià)100萬元兩年的活期利息為1萬，如果到時(shí)退房，利息損失達(dá)7.28萬元。

此外，另一項(xiàng)重要的成本為契稅，按照購房契稅，交房過戶之后付契稅。如果購房者是在交房過戶之后才申請退房退款的話，可能會有契稅損失。

“開發(fā)商退款的營銷策略主要是為了安撫購房者，由于目前購房者的觀望情緒很重，所以這是為打消消費(fèi)者的顧慮而采取的營銷手段。”張鑫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的時(shí)表示，“目前部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈很緊張，所以都在加快推盤，同時(shí)開發(fā)商在賭，大勢在兩年后會轉(zhuǎn)暖。”

張鑫提醒購房者一定要在合同中約定退款細(xì)節(jié)，“對于回購或者退款的具體細(xì)節(jié)一定要在合同中作好詳細(xì)約定，比如契稅是在什么時(shí)候交，退房還款的利率怎么算，這些都需要謹(jǐn)慎處理，否則容易引發(fā)糾紛。”