每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

自“京十五條”頒布實(shí)施之后，以剛需為主導(dǎo)的北京新建商品住宅（不包含保障房）市場(chǎng)成交冷淡。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)全年成交量不足5.9萬(wàn)套，與去年的8.8萬(wàn)套相比減少3成以上。而相對(duì)于普通住宅市場(chǎng)的低迷，豪宅市場(chǎng)成交相對(duì)較好，成交占比和業(yè)績(jī)占比均連續(xù)攀升。

豪宅銷售沖高

某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月22日，北京新建商品住宅成交約5.6萬(wàn)套，其中，單套總價(jià)在500萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目成交5080套，占比為9.0%，為2009年以來(lái)最高值。成交占比與業(yè)績(jī)占比在3年間連續(xù)增長(zhǎng)。另外，今年期房新入市項(xiàng)目有208個(gè)，簽約套均總價(jià)在500萬(wàn)元以上的有44個(gè)，簽約率為31%，只比整體簽約率低了10%左右，銷售金額達(dá)到218.6億元，占所有項(xiàng)目銷售額的32.4%，貢獻(xiàn)了3成以上銷售業(yè)績(jī)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，雖然2011年樓市調(diào)控政策使投資性購(gòu)房被排除在限購(gòu)門(mén)檻之外，整體市場(chǎng)新建商品住宅成交量縮水嚴(yán)重，但相對(duì)于剛需市場(chǎng)的滯銷情況，高端項(xiàng)目卻表現(xiàn)較為良好。在房?jī)r(jià)高速上漲的幾年里，中國(guó)購(gòu)房人群要求在滿足住宅需求的同時(shí)還希望房產(chǎn)物業(yè)具備一定的升值空間，因此，新建商品住宅被賦予了居住和投資的雙重屬性，房產(chǎn)也成為民間主要的投資渠道。即使限購(gòu)，基于投資和改善的兩種意愿依然較強(qiáng)。在房?jī)r(jià)沒(méi)有得到有效平抑之前，購(gòu)房者交易的“投資化”行為不會(huì)在短期內(nèi)消除，因此，高端物業(yè)的成交還會(huì)保持上揚(yáng)的趨勢(shì)，未來(lái)在新建商品住宅市場(chǎng)的成交比例還會(huì)上漲。

豪宅越貴越受歡迎

某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年全市成交的120余個(gè)套均總價(jià)在500萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目，成交均價(jià)在4萬(wàn)元以上/平方米的占比最高，達(dá)到38%。這些項(xiàng)目的平均成交面積不足250平方米，大部分位于朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等城區(qū)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，大部分購(gòu)買(mǎi)豪宅的人群具備較高的投資意愿，由于城區(qū)項(xiàng)目具備更高的稀缺性，其在交通、教育、周邊配套設(shè)施等方面也具備成交優(yōu)勢(shì)。從升值潛力來(lái)看，東城、西城、朝陽(yáng)、海淀四個(gè)區(qū)域最為明顯，如釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院、、天安國(guó)匯、緣溪堂等項(xiàng)目，單價(jià)與去年相比上漲幅度都超過(guò)3成，由于這部分購(gòu)房群體定位特殊，要求具備充分的購(gòu)房實(shí)力，不太會(huì)因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)整體低迷而調(diào)低售價(jià)，預(yù)計(jì)后市價(jià)格依然會(huì)以穩(wěn)步上升為主。