“除了一些大幅降價(jià)的項(xiàng)目，北京其他12月新入市的樓盤(pán)銷(xiāo)售都不理想。”在北京一新入市樓盤(pán)的售樓處，其銷(xiāo)售人員這樣對(duì)記者表示。

而從全國(guó)來(lái)看，樓市成交也仍然處于低迷狀態(tài)，中指院上周（12月19-12月25）監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，29城市樓市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中瀘州（期+現(xiàn)）同比降幅最大，為69.55%。重點(diǎn)城市皆出現(xiàn)下跌，天津跌幅最大，杭州（不含蕭山、余杭）同比跌幅亦超過(guò)50%。

新項(xiàng)目簽約不足一成

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止12月26日，北京年末最后一個(gè)月內(nèi)供應(yīng)的17個(gè)項(xiàng)目合計(jì)提供住宅套數(shù)為4616套，總市值153.2億元。不過(guò)，這些新入市的住宅在近4周時(shí)間內(nèi)的簽約套數(shù)僅為460套，雖然簽約率接近10%，但由于簽約集中在部分中低價(jià)住宅，總簽約金額僅為7.67億，相當(dāng)于新入市項(xiàng)目總價(jià)值（153.2億元）的5%。

據(jù)了解，12月新入市項(xiàng)目簽約主要集中在金隅萬(wàn)科城和龍湖時(shí)代天街。其中金隅萬(wàn)科城12月的簽約均價(jià)僅12618元/平米，比之前的平均售價(jià)下調(diào)近3000元，其簽約套數(shù)也達(dá)到了374套。而龍湖時(shí)代天街則以54套的簽約成績(jī)排名第二，簽約均價(jià)僅10647元每平米，比此前其宣傳的11800元/平米起價(jià)，還低1000元以上。

對(duì)此，中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，“高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，導(dǎo)致成交量主要集中在部分降價(jià)項(xiàng)目，同時(shí)目前市場(chǎng)上大部分購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下調(diào)20%以上，這也使得開(kāi)發(fā)商小幅降低房?jī)r(jià)的行動(dòng)很難換來(lái)成交量”。

而根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（12月19-12月25）北京商品房住宅簽約2892套、二手房住宅簽約978套，總成交量合計(jì)為3870套，環(huán)比上一周下滑26.6%，不及12月第一周成交量（12985套）的4成。

豪宅成交量不降反漲

不過(guò)，在商品房住宅成交持續(xù)低迷的同時(shí)，北京的豪宅市場(chǎng)交易量卻呈現(xiàn)不降反升的局面。2011年均價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)的住宅簽約套數(shù)合計(jì)為6365套，總簽約價(jià)值達(dá)到了424億。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)就顯示，北京超過(guò)500萬(wàn)的高端住宅，在最近三年的成交量持續(xù)上漲。2011年截止12月22日這些豪宅的簽約套數(shù)為5086套，2010年簽約則為4993套，2009年簽約套數(shù)為4554套。而2011年超過(guò)500萬(wàn)元的商品住宅簽約量占商品房住宅簽約的比例也達(dá)到了7.25%，占比較前一年提高2.19%。

對(duì)于高端住宅在目前調(diào)控下依然占比上漲的原因，有分析人士認(rèn)為，純高端住宅自住需求比例高，且屬于非普通住宅，稅費(fèi)較多，而且裝修等成本高，所以實(shí)際投機(jī)投資氛圍并不濃郁，之前市場(chǎng)上過(guò)分投資占比高的主要是部分郊區(qū)的中低價(jià)商品房，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)讓相對(duì)更容易。本輪調(diào)控限購(gòu)和限貸抑制了非理性需求，但是對(duì)自住及改善需求并未過(guò)多設(shè)限。

同時(shí)，城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)萎縮，4環(huán)內(nèi)新房市場(chǎng)基本處于稀缺狀態(tài)。因此城區(qū)房產(chǎn)依然是部分高收入階層的保值選擇。

明年房?jī)r(jià)下調(diào)幅度或加大

此外，從最近各地對(duì)即將到期的限購(gòu)政策的表態(tài)來(lái)看，2012年房地產(chǎn)政策預(yù)期依舊陰霾，北京、上海、廣州、深圳等11大中城市也相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)。

對(duì)此，張大偉表示，2012年房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下調(diào)已經(jīng)成為一個(gè)大概率事件。并且從去年的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，到現(xiàn)在的促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。說(shuō)明了調(diào)控的目的已經(jīng)改變。在目前，下調(diào)部分區(qū)域不合理的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為政策的主要目的。

中原地產(chǎn)研究部也認(rèn)為，北京作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房?jī)r(jià)下調(diào)的項(xiàng)目和幅度也領(lǐng)先全國(guó)，目前來(lái)看拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還可能有10-20%的下調(diào)空間。而今年以來(lái)北京有簽約記錄的172個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)環(huán)比下調(diào)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了26個(gè)，市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)也會(huì)持續(xù)。

預(yù)計(jì)在2012年，郊區(qū)供應(yīng)量將大漲，其在全市占比份額也將創(chuàng)造歷史新高，在庫(kù)存積壓嚴(yán)重的情況下，潛在供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步影響在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下調(diào)。

（本文來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 作者：王崢）