2011年是地產(chǎn)股籠罩“愁云慘霧”的一年。截至12月25日，A股地產(chǎn)板塊整體跌幅超過20%，在所有板塊中位居跌幅前列，約85%的地產(chǎn)股全年呈下跌態(tài)勢。

然而,許多券商對2012年地產(chǎn)股“錢”景并不悲觀，但也存在分歧。多數(shù)券商行業(yè)策略報告認(rèn)為地產(chǎn)股和地產(chǎn)行業(yè)將渡過黎明前最黑暗的階段，明年政策和市場都將進入穩(wěn)定平衡的階段。有些券商則認(rèn)為明年行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)下降，需謹(jǐn)慎配置地產(chǎn)股。

謹(jǐn)慎樂觀：政策或不再加碼

國泰君安2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告表示，2012年的市場將是平衡再生的市場，上半年仍是價格調(diào)整的艱難時期，而隨著降價的蔓延、資金的全面緊張，預(yù)計在明年中期左右政策或有條件放松，政策從嚴(yán)厲轉(zhuǎn)向平衡、供大于求也將轉(zhuǎn)向供求逐步平衡，嚴(yán)重抑制的銷量將獲得再生。

申銀萬國的年度房地產(chǎn)行業(yè)策略也較為樂觀，認(rèn)為2012年流動性將有所改善，意味著樓市銷售萎縮幅度將相對較為溫和?；趯γ髂?萬億信貸的預(yù)測和經(jīng)濟二季度觸底回升的假設(shè)，預(yù)計信貸額度寬松將帶來流動性改善和購房利率成本下行，預(yù)計明年樓市銷售額增長在-9%至3%之間，銷售呈現(xiàn)前低后高。

光大證券(601788)對明年房地產(chǎn)行業(yè)的判斷也是政策面已經(jīng)見底，明年將逐步向好，限購政策變化不大，將向積極面微調(diào)，貨幣已成為樓市影響第一要素，貨幣拐點將帶動樓市成交回升。

國都證券則認(rèn)為明年地產(chǎn)市場表現(xiàn)為先抑后揚，短期內(nèi)受制于嚴(yán)厲調(diào)控政策、庫存高企、資金面緊張因素影響，預(yù)計前兩個季度將延續(xù)2011年四季度走勢，價格有所下降，但銷量沒有明顯起色；第二三季度由于資金面持續(xù)緊張，銷售回款不足，價格繼續(xù)下降并最終帶來成交回暖；持續(xù)的價格調(diào)整逐漸受到需求面和政策面的認(rèn)可，進入第三四季度會銷量上升，價格企穩(wěn)。

不過，也有券商持偏悲觀的觀點，認(rèn)為政策不會有明顯放松。東興證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在危機，明年房價下調(diào)將受到高成本的土地和中高檔項目庫存這“二高”因素的牽制，調(diào)控仍將持續(xù)制約著房地產(chǎn)行業(yè)的增長。2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍需探底。2012年流動性有所改善，但松動的空間有限，在保障房交付使用未初具規(guī)模前，政策調(diào)控不會有較大松動。

東北證券(000686)的判斷與之類似，認(rèn)為本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期之內(nèi)不會結(jié)束，一二線城市的調(diào)整和房價下跌將會逐步影響到三四線城市購房者的心理預(yù)期，從而使得2012年全國房地產(chǎn)市場整體入冬。預(yù)計2012年全國商品房成交量增速將會在正負(fù)10%之間，同時房價步入調(diào)整的城市和地區(qū)將會越來越多，但出現(xiàn)深幅調(diào)整的概率不大。

地產(chǎn)股機會隱現(xiàn)

對于2012年房地產(chǎn)行業(yè)的評級，國泰君安策略報告維持增持評級，認(rèn)為很多房地產(chǎn)股跌破了2008年估值底的股價，相當(dāng)于隱含了行業(yè)可能的調(diào)整幅度預(yù)期（全行業(yè)房價下跌35%），因此未來最敏感因素是政策面變化。其中，未來高周轉(zhuǎn)低估值龍頭可以關(guān)注，2012年有望獲得絕對收益。

銀河證券則建議投資者趁每次震蕩時機低位吸納，等待行業(yè)一季度政策和基本面預(yù)期的反轉(zhuǎn)時點到來。一線龍頭公司保利、萬科等在弱市中的優(yōu)異表現(xiàn)將會持續(xù)，快速周轉(zhuǎn)、貼近市場需求的策略將會使其保持穩(wěn)定的銷售增長率，預(yù)計20%-25%的年均增速以及明年平均7倍的市盈率具有較大吸引力。

南京證券對地產(chǎn)股的投資策略是，GDP增速在一季度可能出現(xiàn)明顯的下滑，因此政策微調(diào)的時點在第二季度的可能性較大，“純”地產(chǎn)開發(fā)商將成為政策微調(diào)的最大受益者。建議在二季度開始持有資金狀況良好的地產(chǎn)股。

平安證券則認(rèn)為，地產(chǎn)股目前估值普遍在歷史低位，但在價格未出現(xiàn)符合預(yù)期的調(diào)整前，政策始終會壓制估值；目前不建議大規(guī)模配置地產(chǎn)股，但安全邊際高、未結(jié)算合同額后已跌破凈資產(chǎn)的品種可戰(zhàn)略性加倉。2012年的配置思路上建議配置產(chǎn)品線相對均衡，剛需占比較高，成本優(yōu)勢明顯的品種；業(yè)績彈性高，銷售、業(yè)績等方面明年有明確亮點的公司；有資產(chǎn)注入預(yù)期的品種。

東興證券建議，明年上半年追求資產(chǎn)最佳配置和效益最大化的專業(yè)化開發(fā)企業(yè)難有好起色。而上半年開發(fā)多種類型的產(chǎn)品，且伸向非開發(fā)環(huán)節(jié)的多元化公司受調(diào)控影響小、增長穩(wěn)定。