每經記者 楊羚強  發(fā)自上海

中國房產信息集團的數(shù)據(jù)顯示，上海四季度一手商品住宅的平均成交價格為21135元/平方米（截至12月23日數(shù)據(jù)），環(huán)比下跌5.3%，同比下跌10.7%；而去年同期則是環(huán)比上漲10.4%，同比上漲28.3%。

不過，上海房價房價的下跌幅度，只能是從2005年以來的第二大。歷史跌幅最大08年三季度跌幅為14.5%、其次是05年二季度的10.4%跌幅和10年三季度的6.7%跌幅。

盡管2011年度的季度房價下跌水平算不上大，但卻是歷史首次出現(xiàn)全年四個季度房價持續(xù)下跌的情況。前三個季度的房價環(huán)比跌幅分別為2%、2.9%和0.9%。預期2012年一季度也仍將會延續(xù)房價下跌趨勢。

中國房產信息集團研究總監(jiān)薛建雄指出，由于年關資金壓力，自10月份起開發(fā)商加大了降價促銷力度，也帶動了11、12月份成交量的微弱回升。此時市場上出現(xiàn)了五類表現(xiàn)完全不同的樓盤。

第一類是梯階式降價保持熱銷型。

第二類是一次性降價熱銷后就不愿再降價，成交也隨之停滯型的樓盤，如中海御景熙岸、萬科清林徑等。其中中海御景熙岸10月份從23000元/平方米降到18000元/平方米后熱銷628套，萬科清林徑11月份從16000降到13000元成交了302套。不過兩個項目的新一批預期上市房源，并沒有再次降價的打算，但也延遲推盤。其原因更多是客戶蓄備不足，導致沒能開盤。

第三類是以合理折扣提升銷售型的樓盤，如香溢花城、尚海灣等。香溢花城10月份起開始打8折，售價從35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交價從8、9月的16、12套回升到了10、11、12月的64、54和35套。尚海灣11月起對其88000元/平方米的沿江豪宅進行打8折促銷，使得成交量從10月的1套上升到了11、12月的7和17套。

第四類是不公開降價，只對高意向度買家講價，但通常不大于85折的豪宅。

第五類是價格嚴重偏離市場，不愿也無法降價導致滯銷型項目。此類樓盤以中小開發(fā)商項目為主，他們品牌能力不強、社區(qū)配套附加值不高，卻開出像瑞安、和黃一樣比周邊高三、四成的價格。之前市場好時，他們的銷售就不溫不火，他們本來打7折也只是回到合理價格，想要熱銷要打5-6折；但如此之高的折扣對開發(fā)商自身利益和前期業(yè)主的利益影響都太大，所以只能滯銷等市場回暖。

目前限購限貸條件下，低端剛需樓盤是通過不停降價，以獲得限購、限貸之外的更大剛需群體買家，才能保持熱銷，才能保持每月100套以上的熱銷局面。但只要停止降價的步伐，成交量也會隨之大降。

不過，元宵節(jié)之后，銀根就可能大幅放松，到時銀行就可能采取快帶降息和降低存款準備金率，房貸利率也可能重新打折，且力度也可能重新加大到8折左右，這將大幅降低購房成本。加上銀根放松后對宏觀經濟增漲的促進作力也會增加市場購買力能。所以樓市下跌的步伐有望在降息和降低存款準備金率幾次后止穩(wěn)并重新回升，而預期這個時間就會出現(xiàn)在明年的二、三季度。