每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng)發(fā)自深圳、上海    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng)發(fā)自深圳、上海

今年6月，摩天城市網(wǎng)曾發(fā)布“2011中國摩天城市排行榜”，該榜顯示目前中國內(nèi)地在建的摩天大樓（152米以上）超過200個(gè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在北京和廣州的調(diào)查顯示，兩地的兩個(gè)標(biāo)志性超高層項(xiàng)目——中國尊和鉆石大廈目前都沒有開工，鉆石大廈甚至尚未招拍掛。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金總來源為6.84萬億元，來自銀行開發(fā)貸款的資金僅1萬億元出頭。在一線城市房屋成交量持續(xù)走低，房地產(chǎn)全行業(yè)資金收緊的大背景下，中國的摩天大樓又如何 “過冬”呢？

或選擇放緩開發(fā)節(jié)奏

“各種類型開發(fā)商的選擇不一樣，錢少的就選擇放慢節(jié)奏。”DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔介紹說，摩天大樓的開發(fā)周期和招租周期都要比其他的產(chǎn)品類型來得更長。由于可出租面積比較大，開發(fā)商需要在寫字樓竣工前的兩年就開始預(yù)租，在竣工后的兩年招租，才能把新供應(yīng)的大量單位出租出去，資金投入的時(shí)間也會(huì)比其他項(xiàng)目更長。

據(jù)了解，目前摩天大樓從拿地到項(xiàng)目建成，平均開發(fā)周期為五年以上，其投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)十億或上百億元，更讓一些開發(fā)商難以企及。公開資料顯示，上海金茂大廈造價(jià)高達(dá)20000元/平方米左右，更何況后期運(yùn)營管理成本。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄指出，目前摩天大樓的開發(fā)不是一般民營企業(yè)和普通開發(fā)商能做的。例如上海環(huán)球金融中心的投資商森海外株式會(huì)社、廣州國際金融中心開發(fā)商越秀集團(tuán)、香港聯(lián)合廣場開發(fā)商新鴻基，皆是資金實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán)。以一般的成本核算，一座投資上百億元的摩天大樓要收回成本，可能需要二三十年。

由于投資量過于巨大，放緩開發(fā)也許是目前很多開發(fā)商的最好選擇。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，尤其是那些擁有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，選擇暫緩摩天大樓建設(shè)，轉(zhuǎn)而將手頭能快速產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目售出，是房企“過冬”的主要辦法。

出售概率高于持有

中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前大型房地產(chǎn)開發(fā)商的資金狀況不容樂觀，部分開發(fā)商負(fù)債率甚至超過了80%，即使純粹開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商目前境遇也不佳。摩天大樓的投資回報(bào)期偏長，對(duì)資金能力要求高，在持續(xù)的調(diào)控下，開發(fā)商的銷售或多或少將受到影響，如無法拓展新的融資來源補(bǔ)給資金，一旦資金鏈斷裂，出現(xiàn)部分爛尾樓將無可避免。對(duì)于本身定位有缺陷的項(xiàng)目，面臨的風(fēng)險(xiǎn)則更大。

目前摩天大樓收回資金的方式主要有兩類，一是通過銷售回籠資金。如深圳地王大廈的開發(fā)，正是采用了這種資本運(yùn)作方式。另一種則是利用銀行貸款，長期持有，通過租金收回部分資金成本，支付貸款成本，但該方式會(huì)拉長企業(yè)投資回報(bào)周期。

林木雄給記者算了一筆賬，以一座投資100億元的摩天大樓為例，如果以持有出租型物業(yè)為主，30萬平方米的物業(yè)面積，按照200元/平方米/月的租金計(jì)算，一年的租金收益僅為7.2億元。這意味著開發(fā)商要想收回成本，需要14年左右。

事實(shí)上，為兼顧開發(fā)其他項(xiàng)目，一般開發(fā)商的做法都是減少自持比重，通過快銷回籠資金。杜丙國認(rèn)為，大型的摩天大樓本身也是酒店、住宅、寫字樓、商鋪等多種業(yè)態(tài)疊加，對(duì)于資金缺乏的開發(fā)商來講，平衡自持與銷售比例也很重要。事實(shí)上，武漢的第一高樓綠地上海中心以及中天城投在貴陽造的未來方舟等項(xiàng)目，均是通過銷售來收回資金。網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示，環(huán)球金融中心項(xiàng)目僅通過銷售回收的資金就超過27億元。

虧損風(fēng)險(xiǎn)加劇融資難

摩天大樓項(xiàng)目想要出售并非易事。很多地方政府在出讓項(xiàng)目時(shí)就約定，開發(fā)商必須持有摩天大樓一定時(shí)間以上，這顯然加大了摩天大樓的融資難度。

百度文庫資料顯示，針對(duì)近100年來的超高層建筑統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，高層建筑的運(yùn)營大多虧本。

杜丙國認(rèn)為，如果要從摩天大樓項(xiàng)目獲得收益，必然需要更高定價(jià)。事實(shí)上，環(huán)球金融中心和上海國際金融中心的租金都要高出上海甲級(jí)寫字樓的平均水平，環(huán)球金融中心的租金達(dá)到11~13元/平方米/天，國際金融中心的租金則達(dá)到15元/平方米/天，而高力國際的報(bào)告稱，上海今年三季度的優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金為8元/平方米/天。

不過，上述兩個(gè)摩天樓項(xiàng)目仍然只能算是個(gè)案，林木雄說更多摩天大樓寫字樓的租價(jià)與普通寫字樓只有5%~10%的溢價(jià)。

據(jù)悉，深圳京基100大廈目前總建筑面積超過60萬平方米，其中商業(yè)辦公主要集中在6~72層，總面積為17.5萬平方米。今年4月份，京基100寫字樓采用整層出租方式，租金報(bào)價(jià)一度高達(dá)260元/平方米/月，超出了大多數(shù)客戶的承受能力，不得已最終下調(diào)了租金價(jià)格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金價(jià)格計(jì)算，京基100大廈寫字樓每月的租金收入在3850萬元左右，相比其總投資近50億元，投資回報(bào)期也將長達(dá)10年以上。

較長的回報(bào)周期顯然進(jìn)一步影響了開發(fā)商的融資能力，限制了他們通過銀行或者其他途徑融資的渠道。沈潔告訴記者，即使在美國，銀行對(duì)于超高層項(xiàng)目的貸款也是非常嚴(yán)格，即使只是挖一鏟土，開發(fā)商也至少需要提供大樓1/4潛在租戶的名單。

德意志銀行的證券分析師安德魯·勞倫斯曾說：“高樓建成之日，即是市場衰退之時(shí)。”這一摩天大樓“魔咒”，在近百年來的世界四次摩天大樓建設(shè)熱潮中屢試不爽。

用友長伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰說，在我國摩天大樓 “魔咒”的“失靈”和國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的巨大差距有關(guān)。在歐美，住宅開發(fā)往往只是建一兩棟樓，摩天大樓是唯一需要大規(guī)模資金投入的，所以才會(huì)有摩天大樓 “詛咒”。在國內(nèi)，需要大規(guī)模資金投入的項(xiàng)目很多，大型城市綜合體、近郊的超大規(guī)模住宅樓盤等，都需要開發(fā)商的大量投入。相比之下，摩天大樓的資金緊張就顯得不那么突出了。

張朝峰的說法，也給其他的開發(fā)項(xiàng)目提了個(gè)醒。在樓市成交量低迷的背景下，或者會(huì)出現(xiàn)比摩天大樓更嚴(yán)重的“爛尾”項(xiàng)目。除摩天大樓外，其他項(xiàng)目是怎樣“過冬”的？本報(bào)將在后續(xù)的報(bào)道中繼續(xù)關(guān)注。