每經編輯 每經記者 徐學成 發(fā)自廣州    

每經記者 徐學成 發(fā)自廣州

從年初傳出風聲，到今年6月份規(guī)劃獲批，截至目前，廣州市荔灣區(qū)擬建的預計超過600米高的 “鉆石大廈”尚無任何進展。

超高層計劃尚無進展

鉆石大廈目前恐怕還停留在 “設想”階段?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喠硕喾劫Y料發(fā)現(xiàn)，除了“600米”、“廣州第一，世界第二”的高度以外，關于這座“鉆石大廈”尚無任何詳細的規(guī)劃信息。

記者從多位業(yè)內人士處了解到，從今年6月份《白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）一文中提及“標志性的鉆石大廈”之后，還沒有聽到關于該項目的任何信息。

關于“鉆石大廈”，廣州市荔灣區(qū)相關負責人在今年3月份對外透露，原計劃建設的“世界最大觀光摩天輪”已被取消，取而代之的是一座高達600米的“廣州第一高樓”，且暫定名稱為“鉆石大廈”，將成為該區(qū)域的地標性建筑。

今年6月份，廣州《白鵝潭地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》獲批，記者從該文件中了解到，位于廣州荔灣區(qū)的白鵝潭地區(qū)的規(guī)劃目標被確定為“廣佛之心、國際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)”，并據此規(guī)劃為十大功能片區(qū)，其中，“商業(yè)商務核心區(qū)”以商務辦公、文化娛樂功能為主，規(guī)劃有標志性的鉆石大廈、國際會議中心。

從荔灣區(qū)相關負責人對該項目的解讀來看，鉆石大廈無疑承擔著荔灣區(qū)升級傳統(tǒng)的商貿業(yè)、打造具有區(qū)域特色的總部經濟的“重任”。

但該方案一經披露，就招致了業(yè)界的種種質疑。除了質疑對摩天大樓的“盲目追崇”外，更多人認為在廣州現(xiàn)有的CBD格局之下，這樣一座“孤零零”的寫字樓難以產生類似珠江新城一樣的集聚效應。

就該項目當前進展，記者曾向廣州市規(guī)劃局詢問，但截至發(fā)稿前，該部門尚未透露相關信息。

回報周期或達20年

從愛群大廈，到中信廣場，乃至現(xiàn)在的西塔，廣州建設超高層建筑的熱情似乎一浪高過一浪，廣州塔和西塔陸續(xù)建成之后，“鉆石大廈”的設想似乎變得順理成章，但實際情況并非如此。

鉆石大廈一旦投入開發(fā)，將面臨怎樣的情況？根據高力國際董事陳厚橋的估算，以4.5米的層高計算，600米的鉆石大廈建成后將高達135層左右，以每層2500平方米，15000元/平方米的造價來看，該項目的總投資將達到50億元。

據陳厚橋透露，目前類似的超高層建筑的融資渠道主要來自于銀行借貸，由于商業(yè)銀行對開發(fā)商借貸有所控制，開發(fā)商最多可以借到50%的資金。這就意味著該項目的開發(fā)商需要拿出25億元的自有資金和25億元的貸款來投入開發(fā)。若以西塔作為參照，鉆石大廈建設周期同樣是5年，目前5年期的借貸利率為每年7%左右，即使不按照復利率計算，開發(fā)商每年要償還的利息就高達1.75億元。這還不包括在招租期內運營一方需要投入的物業(yè)管理費用。

一般來說，寫字樓項目從招租開始到租滿需要2~3年時間，而目前市場上平均的物業(yè)維護成本約為30元/平方米/月，依此計算，從招租開始，運營方每年在物業(yè)維護方面的投入超過1億元。

陳厚橋表示，按照一般情況，只有當出租率達到70%以上，其物業(yè)管理方面的收入才能和投入持平，保守估計，在租滿之前，該項目每年的維護成本即高達7000萬元。

根據上述分析不難看出，50億元的建設成本，加上融資產生的利息以及招租期間付出的維護成本，僅此一個項目，開發(fā)商的總投資估計超過60億元。

而陳厚橋透露，按照目前廣州寫字樓僅4%~5%的回報率來看，這筆巨額投資的回收周期長達20年。

恐難有企業(yè)接手

依據上述設想，一旦投入開發(fā)，“鉆石大廈”帶給開發(fā)商的資金壓力將是巨大的，且不論每年高達億元的凈投入，將60億元押寶在一個需要20年才能回收成本的項目上，并非每家開發(fā)商都有這樣的膽量和實力。

陳厚橋認為，由于前期投入較大且回收周期長，該項目勢必要尋找一家綜合實力較強的房企。他認為，除非是一家多元化經營且具有快速回籠資金的業(yè)態(tài)的開發(fā)商，否則該項目很難操作。

但從“鉆石大廈”規(guī)劃進展緩慢不難看出，在目前的市場形勢下，即使是有實力的開發(fā)商，或許也無心接手此類項目，原因就在于“鉆石大廈”很難產生類似西塔這樣的集聚效應。

地產專家韓世同指出，商務功能區(qū)的商務氛圍“越集中越好”，且需要對區(qū)域的整體功能作出考量。以珠江新城為例，由于珠江新城區(qū)域早已被確立為廣州繼天河北之后新的 “中央商務區(qū)”，已形成了相對成熟的商務氛圍。在這種情況下，類似西塔一類的超高層建筑“應運而生”，其招商前景并不令人擔憂。

反觀白鵝潭地區(qū)，則并不具備這樣的“先天優(yōu)勢”。按照前述《規(guī)劃》，白鵝潭地區(qū)有3大目標定位，除“國際商業(yè)中心”之外，還包括“廣佛之心”和“水秀花香的宜居城區(qū)”，依此來看，與珠江新城相比，白鵝潭地區(qū)并非被定位為純粹的商務區(qū)。此外，作為傳統(tǒng)意義上的工業(yè)區(qū)和商貿區(qū)，并沒有深厚的“中央商務區(qū)”的積淀，如此一來，既沒有先天的政策優(yōu)勢，也無業(yè)已形成的歷史積淀，略顯“孤單”的鉆石大廈能否產生足夠的集聚效應還不得而知。

正是上述原因加劇了該項目運作的市場風險，韓世同認為，類似這樣的超高層建筑多數功能是酒店和寫字樓，但鉆石大廈并不處于中央商務區(qū)，所以未必能得到市場認可。

“目前只是一個概念，成功幾率很低”，據陳厚橋了解，目前該區(qū)域的寫字樓租金僅僅處在40~50元/平方米/月的水平，很多寫字樓的招商情況很不理想。“商務中心的規(guī)劃或許是想借‘廣佛同城’的東風”，陳厚橋認為，如果沒有該概念支撐，該項目基本無希望可言。