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每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

價(jià)值地產(chǎn)·摩天大樓調(diào)查

摩天大樓或能代表一個(gè)城市的最高建筑水平和風(fēng)格。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)北京、廣州、武漢等地超高層項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行了一番集中調(diào)查。

盡管投資回報(bào)率預(yù)計(jì)能超過(guò)6.5%，但北京已成功出讓的規(guī)劃建筑高度為510米的名為“中國(guó)尊”的高層建筑依然未能動(dòng)工；據(jù)悉，武漢目前有超過(guò)20個(gè)正熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)，其中很多是超高層建筑。武漢摩天大樓的高度在20多年間不斷被后來(lái)者刷新，由88.6米到如今的606米，漲了6倍；而廣州“世界第二高樓”——預(yù)計(jì)超過(guò)600米高的“鉆石大廈”規(guī)劃半年尚無(wú)開(kāi)發(fā)商接手，這座規(guī)劃中的鉆石大廈總投入將超過(guò)60億元，以目前的資金回報(bào)率來(lái)看，收回成本預(yù)計(jì)需要20年時(shí)間。

在各地風(fēng)光占盡的“第一高樓”這樣的標(biāo)志性建筑背后，有許多為市場(chǎng)所關(guān)注的問(wèn)題：在地產(chǎn)寒冬的現(xiàn)實(shí)境況下，各地在建的摩天大樓項(xiàng)目是必要的，還是數(shù)量過(guò)多？開(kāi)發(fā)商是如何操作的？這些摩天大樓項(xiàng)目的建成，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？這些超高層項(xiàng)目原先應(yīng)該回收資金的周期和金額是怎樣的？而在樓市調(diào)控下，收回的周期和金額是否會(huì)有變化……《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為你一一解讀。

盡管投資回報(bào)率預(yù)計(jì)能超過(guò)6.5%，但北京規(guī)劃建筑高度為510米，名為“中國(guó)尊”的高層建筑依然未能動(dòng)工。

外界猜測(cè)原因包括：一些中標(biāo)外資企業(yè)因外匯管制無(wú)法按期繳納土地出讓金；以及相關(guān)中標(biāo)企業(yè)欲修改地塊規(guī)劃等，比如總價(jià)地王項(xiàng)目Z15地塊中標(biāo)企業(yè)中信集團(tuán)被曝正與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，欲修改規(guī)劃，但該說(shuō)法未得到中信集團(tuán)證實(shí)。

“中國(guó)尊”動(dòng)工推遲

2011北京CBD商務(wù)節(jié)于9月15日至19日在北京舉行，期間CBD商務(wù)節(jié)組委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)外透露，活動(dòng)期間北京CBD已出讓的14地塊中的標(biāo)志性建筑——規(guī)劃建筑高度為510米的Z15地塊將動(dòng)工，不過(guò)后來(lái)被證實(shí)為政府出錢(qián)做了些基建等工作，而中標(biāo)者中信集團(tuán)并未大舉投入，相應(yīng)的，Z15地塊上名為“中國(guó)尊”的高樓也未按預(yù)期動(dòng)工。

去年12月21日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了北京CBD第一批地塊出讓中兩幅地塊的成交情況，其中備受關(guān)注的Z15地塊，最終被中信集團(tuán)以63億元如愿摘得，63億元的總價(jià)也打破了此前北京土地市場(chǎng)59億元的總價(jià)地王紀(jì)錄，成為新的總價(jià)地王。

根據(jù)已公開(kāi)的相關(guān)信息顯示，Z15地塊將建成“中國(guó)尊”，規(guī)劃建筑高度為510米，包括地上108層和地下4層，建成后將替代目前北京第一高樓、高達(dá)330米的國(guó)貿(mào)三期，從而登上北京高樓榜首位置。

對(duì)于Z15地塊動(dòng)工延遲的原因，各方猜測(cè)不一，但一位中標(biāo)企業(yè)的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，據(jù)其了解，Z15地塊的中標(biāo)企業(yè)中信集團(tuán)正與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行溝通，對(duì)地塊原有規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改，以充分挖掘該地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而使該地塊開(kāi)發(fā)建成后的經(jīng)濟(jì)利益最大化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者試圖就此采訪中信集團(tuán)公共關(guān)系部，但對(duì)方的電話一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)，因此截至目前，該說(shuō)法未得到中信集團(tuán)的證實(shí)。

投資回報(bào)率或高于平均水平

值得注意的是，雖然坊間一直有傳言，“中國(guó)尊”建成后，將作為中信集團(tuán)總部所在地。但如果僅將其作為一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)計(jì)算其投資回報(bào)率，其租金的回報(bào)率，實(shí)際上已遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

中信集團(tuán)拿下Z15地塊的土地款成本為63億元，而據(jù)悉中國(guó)尊的原本建設(shè)周期為5年，建設(shè)期內(nèi)的投資額在100億元以上。合計(jì)投資成本在163億元以上。

北京一位研究機(jī)構(gòu)的董事長(zhǎng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前北京寫(xiě)字樓租賃行情一直處于上漲行情，空置率持續(xù)下降。而焦點(diǎn)位置的北京CBD區(qū)域?qū)懽謽浅鲎庑星楦蔷o俏。

27日，高力國(guó)際發(fā)布的研究報(bào)告顯示，第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金水平?jīng)_高至274.3元/月·建筑平方米，環(huán)比上漲7.89%，年度增幅高達(dá)42.64%，繼續(xù)刷新十年來(lái)新高。而熱點(diǎn)區(qū)域的CBD區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金水平更是飆升至313.7元/月·建筑平方米，環(huán)比增幅超過(guò)8.1%。

Z15地塊總建筑面積約35萬(wàn)平方米，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)說(shuō)，除去公共面積外，一般一個(gè)寫(xiě)字樓可供出租總面積是建筑總面積的7.5成~8成。以此計(jì)算，如果Z15地塊開(kāi)發(fā)后的寫(xiě)字樓全部用于出租的話，可供出租的總面積約28萬(wàn)平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米為租金基準(zhǔn)，一年下來(lái)，該項(xiàng)目全部出租的租金收入約10.54億元。如果以163億元作為投資總額計(jì)算，該項(xiàng)目全部完工，且全部出租的話，年投資回報(bào)率約6.5%。

北京某研究機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)補(bǔ)充說(shuō)，Z15地塊投入使用的時(shí)間是在至少五年后，目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平正在大幅上漲中，且Z15地塊隸屬高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓，投入使用后的真實(shí)租金水平肯定在甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地塊投入使用后，假設(shè)全部用于出租，其真實(shí)的投資回報(bào)率會(huì)遠(yuǎn)高于6.5%。而今年上半年，北京CBD區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均投資回報(bào)率為6.2%。

對(duì)于Z15地塊投入使用后投資回報(bào)率可能遠(yuǎn)高于平均水平的狀況，這位董事長(zhǎng)解釋說(shuō)，主要緣于包括Z15地塊在內(nèi)已出讓的北京CBD14地塊，出讓時(shí)看重的是競(jìng)標(biāo)企業(yè)的綜合實(shí)力，而競(jìng)標(biāo)價(jià)只是考慮因素之一，因此導(dǎo)致CBD14地塊最終的成交價(jià)遠(yuǎn)低于預(yù)期，中標(biāo)企業(yè)的拿地成本極低。比如7月CBD第二批成交的8地塊中，有6地塊以最低報(bào)價(jià)成交。CBD已出讓的14地塊，平均樓面價(jià)在近2萬(wàn)元/平方米左右，而周?chē)氖蕾Q(mào)工三寫(xiě)字樓等售價(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

CBD地塊開(kāi)發(fā)陷僵局

北京CBD14地塊一位中標(biāo)企業(yè)的相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括Z15地塊在內(nèi)的14地塊至今仍無(wú)一塊地塊動(dòng)工。主要原因在于市場(chǎng)方的中標(biāo)企業(yè)與北京CBD所在地朝陽(yáng)區(qū)政府仍在相關(guān)問(wèn)題上進(jìn)行博弈。

這位人士概括說(shuō)，市場(chǎng)與政府間的博弈主要有四點(diǎn)。首先，北京CBD14地塊的中標(biāo)企業(yè)，有不少企業(yè)是外資企業(yè)，比如Z2b地塊的最終中標(biāo)聯(lián)合體的成員企業(yè)分別為三星生命保險(xiǎn)株式會(huì)社和三星物產(chǎn)株式會(huì)社等。7月8日，北京CBD地塊第二批出讓的9地塊塵埃落定。而從7月開(kāi)始，一些外資企業(yè)便開(kāi)始籌資土地款，包括房地產(chǎn)基金募集等，但鑒于人民幣升值壓力之下外管局對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)資金結(jié)匯的管制相當(dāng)嚴(yán)格，導(dǎo)致目前為止，一些中標(biāo)外資企業(yè)的資金無(wú)法順利進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目公司，因此也無(wú)法按時(shí)繳納土地款，更別談開(kāi)工建設(shè)問(wèn)題；其次，鑒于可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初競(jìng)標(biāo)時(shí)的承諾或?qū)崿F(xiàn)的難度較大，部分中標(biāo)聯(lián)合體中的一些中標(biāo)企業(yè)還想通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出，畢竟標(biāo)書(shū)雖然有規(guī)定中標(biāo)后中標(biāo)企業(yè)必須持有項(xiàng)目10年時(shí)間以上，但沒(méi)有規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓股權(quán)。緣于類似情況，一些聯(lián)合體內(nèi)部中標(biāo)企業(yè)，根本還未達(dá)到聯(lián)合動(dòng)工建設(shè)階段；第三，北京CBD地塊所在地朝陽(yáng)區(qū)政府出于增加稅收的考慮，當(dāng)初在標(biāo)書(shū)中規(guī)定，中標(biāo)企業(yè)在開(kāi)發(fā)地塊時(shí)成立的項(xiàng)目公司，需將注冊(cè)地放在朝陽(yáng)區(qū)CBD，甚至答應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)，還需將公司總部的工商注冊(cè)和稅務(wù)登記正式遷入CBD。但在現(xiàn)實(shí)中，總部工商注冊(cè)與稅務(wù)登記的變更，牽涉到的問(wèn)題很多，不單單是中標(biāo)企業(yè)自己能夠完全做主的事，因?yàn)榭赡軙?huì)牽涉到中標(biāo)企業(yè)目前總部所在地政府的利益。而在此問(wèn)題未得到解決或拿出一個(gè)可行的方案之前，項(xiàng)目動(dòng)工也存在相關(guān)難度。此外，北京CBD地塊在出讓前的標(biāo)書(shū)中已有較詳細(xì)的規(guī)劃，但出讓后，代表市場(chǎng)力量的一些中標(biāo)企業(yè)在中標(biāo)后，目前正與地塊所在地相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行溝通，以便對(duì)相關(guān)地塊的原有規(guī)劃、高度、用途等進(jìn)行適度變更，以更符合中標(biāo)者后期的經(jīng)營(yíng)需要，畢竟CBD地塊標(biāo)書(shū)明確要求中標(biāo)者需持有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目10年以上，因此后期的這些CBD地塊上的高層建筑的中標(biāo)者們的經(jīng)營(yíng)壓力很大。