每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 劉曉杰 發(fā)自武漢    

每經(jīng)記者 劉曉杰 發(fā)自武漢

定位“世界第三、中國(guó)第二、中部第一”、高達(dá)606米的武漢綠地中心于今年7月全面開工后不久，一時(shí)間“摩天大樓”仿佛被當(dāng)成是“武漢速度”的代名詞?？闪硪粋€(gè)頗受關(guān)注的問(wèn)題是，在地產(chǎn)寒冬的現(xiàn)實(shí)境況下，“第一高樓”這樣的標(biāo)志性建筑背后，開發(fā)商又是如何操作的呢？

多個(gè)超高層“會(huì)戰(zhàn)”武漢

據(jù)悉，武漢目前有超過(guò)20個(gè)正熱火朝天的施工現(xiàn)場(chǎng)，其中很多是超高層建筑。武漢摩天大樓的高度在20多年間不斷被后來(lái)者刷新，由88.6米到如今的606米，翻了6倍。

與此同時(shí)，“第一高樓”的桂冠也頻頻易主，其中綠地集團(tuán)于長(zhǎng)江之濱圈地在建的“綠地中心”成為最新的焦點(diǎn)。資料顯示，作為武漢規(guī)劃規(guī)模最大的超高層城市綜合體，綠地國(guó)際金融城項(xiàng)目總建筑面積約300萬(wàn)平方米，總投資逾300億，其中武漢·綠地中心(606米)高度僅次于在建的中國(guó)最高樓 “上海中心”(632米)，成為世界第三高樓。

綠地集團(tuán)在武漢投資的這一項(xiàng)目被各方寄予著厚望。武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)曾國(guó)安坦承，建造類似綠地中心這樣的摩天大樓，對(duì)武漢知名度的提升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)起到一定的拉動(dòng)作用。

按照規(guī)劃，這座矗立在長(zhǎng)江南岸的超高層建筑將會(huì)在2017年完工，“于2010年7月開工，超高層主樓地上有119層，地下有6層”，其地下室面積有5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大，深達(dá)30米，“工期兩年半，光挖土就要挖一年”。

滾動(dòng)開發(fā)融資

不出意外的話，12月28日，“第一高樓”所在的國(guó)際金融公寓項(xiàng)目將正式開盤，和市場(chǎng)預(yù)期有所不同的是，素來(lái)自信滿滿的綠地這次卻選擇了低調(diào)出場(chǎng)。

“折了，粉碎性五折”，8998元每平方米的超低報(bào)價(jià)讓輿論大呼意外，此前其推出的項(xiàng)目精裝均價(jià)為18000元每平方米。盡管五折價(jià)格僅是部分毛坯房項(xiàng)目，但低于萬(wàn)元預(yù)期的報(bào)價(jià)也使得外界開始關(guān)注武漢第一高樓是如何融資的。

“其實(shí)，這也很正常。以房養(yǎng)房，通過(guò)住宅銷售是保證企業(yè)現(xiàn)金流的一個(gè)重要渠道”，中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹稱，一般情況下，像超高層這類項(xiàng)目對(duì)資金要求很高，“不僅前期投入大，而且回報(bào)周期都很長(zhǎng)，這就要求企業(yè)快速消化以獲取滾動(dòng)資金，提高資金周轉(zhuǎn)率”。

武漢綠地營(yíng)銷總監(jiān)呂振星向本報(bào)記者介紹稱，武漢綠地作為第一高樓的開發(fā)商已經(jīng)做好了完善的風(fēng)險(xiǎn)控制，“整個(gè)項(xiàng)目是分段進(jìn)行、分段開發(fā)，已經(jīng)為這個(gè)項(xiàng)目預(yù)留了2年的開發(fā)資金，在這期間不會(huì)出現(xiàn)任何資金方面的問(wèn)題”。而對(duì)于之前有關(guān)武漢綠地或會(huì)改變規(guī)劃的傳言，他也明確告知：“超高層的規(guī)劃確實(shí)可能有變化，但只是變高的可能性，很有可能做全國(guó)最高樓”。

不過(guò)，在地產(chǎn)業(yè)集體入冬的大背景下，擁有“高樓情節(jié)”且擴(kuò)張兇猛的整個(gè)綠地集團(tuán)目前正通過(guò)促銷方式完成資金回籠。以武漢為例，早在今年3月，綠地就大張旗鼓地開啟“億萬(wàn)基金置業(yè)計(jì)劃”，對(duì)購(gòu)房者提供最高10萬(wàn)元置業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)，總額達(dá)一億元，成為“限購(gòu)令”后，武漢樓市最大規(guī)模的讓利活動(dòng)。在9個(gè)月后，綠地再次高調(diào)祭出優(yōu)惠大旗，“折了，粉碎性五折”。

武漢曾有多次高樓“爛尾”

“高樓建設(shè)不能拋開現(xiàn)實(shí)情況，更不能超越當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同步水平，否則高樓建設(shè)將不再是紀(jì)念碑、里程碑，而有可能成為墓碑。”這是萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石流傳甚廣的一句話。

2011年初，武漢市審議通過(guò)《武漢市近期建設(shè)規(guī)劃》及《“十二五”規(guī)劃第一批重大項(xiàng)目》，其重點(diǎn)推進(jìn)“城市地標(biāo)”建設(shè)成為最大看點(diǎn)：未來(lái)將集中在武昌濱江、江岸臨江、王家墩、建設(shè)大道、四新中心區(qū)、楊春湖地區(qū)等六片區(qū)域打造城市高層建筑集中區(qū)。這一文件表明了武漢對(duì)建超高層建筑的決心和信心，但與此同時(shí)，那些聽起來(lái)很美的“摩天大樓”如期竣工也成為彼時(shí)被熱議的話題。事實(shí)也確實(shí)讓人難免擔(dān)憂，一個(gè)最新的例子是，總高度為325米、共68層的武漢已建成的最高建筑民生銀行大廈，從1998年開工建設(shè)至2010年12月18日正式投入使用，這座“華中第一高樓”整整耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)12年。究其原因，負(fù)責(zé)其設(shè)計(jì)的武漢建筑設(shè)計(jì)院顧問(wèn)總工程師郭必武就坦稱，“主要是因?yàn)榇髽堑脑O(shè)計(jì)變更次數(shù)太多，導(dǎo)致工程量逐漸增加而拉長(zhǎng)了建設(shè)周期”。

現(xiàn)有的歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，“第一高樓”的命運(yùn)都不會(huì)太順暢。據(jù)本報(bào)記者掌握的一份關(guān)于武漢爛尾樓的資料記載：位于武昌的地標(biāo)性建筑“鵬程國(guó)際”，于1993年停建，爛尾近10年后復(fù)建；位于漢口的“武漢第一城”，于1995年停建，直到2005年方才重新開工；漢陽(yáng)的銅鑼灣廣場(chǎng)，1993年因資金難以到位停擺、此后三易其主，直到2006年引入銅鑼灣百貨；武漢目前在建的“第一高樓”是位于漢陽(yáng)的“武漢中心”，樓高設(shè)計(jì)約428米、88層，這個(gè)由泛海國(guó)際于2004年12月提出即被批準(zhǔn)的項(xiàng)目依然處于未完工狀態(tài)。

談及“第一高樓”的現(xiàn)象，億房中心研究員陳龍?jiān)诮邮?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)坦言，開發(fā)商來(lái)武漢投資修建的摩天大樓將會(huì)越來(lái)越多，“他們要通過(guò)參與建設(shè)以達(dá)到分享城市發(fā)展的成果”，“不過(guò)，很多超高層項(xiàng)目口號(hào)喊了很多年，但當(dāng)年規(guī)劃的大樓依然不見蹤影，反倒是項(xiàng)目周圍的房?jī)r(jià)漲得厲害。”