每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 楊井鑫 發(fā)自北京

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，房價在2011年下半年終于止住“瘋漲”步伐。

然而，當(dāng)人們?yōu)榉績r“回歸理性”叫好時，各家商業(yè)銀行卻憂心忡忡。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國家決心擠壓房地產(chǎn)“泡沫”的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來寒冬。作為房地產(chǎn)行業(yè)最大資金來源的銀行，將不得不面對銀行不良貸款率上升、利潤被“蠶食”的考驗(yàn)。

嚴(yán)控不手軟？

由于監(jiān)管層掐住“需求”和“資金”兩頭后，地產(chǎn)商陷入了進(jìn)退兩難的窘境。

新地集團(tuán)有限公司董事長漆洪波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，房地產(chǎn)商遇到的困難主要還是在流動性方面。

“新地集團(tuán)等一些房地產(chǎn)商的資金壓力還是相對較小，受影響最為嚴(yán)重的是一些在2008年拿了高價地，期望通過未來房價高漲以及快速銷售來償還資金的地產(chǎn)商，他們的日子現(xiàn)在很不好過。”漆洪波表示，政策在資金方面的控制影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購。

“9月后，限貸以及按揭的難度加大，萬科的銷售優(yōu)勢也消失了。在政策的調(diào)整下，項(xiàng)目的銷售利潤也下降較快，企業(yè)只能嚴(yán)格遵循‘現(xiàn)金為王’的策略，努力拓寬融資渠道。”萬科相關(guān)人士對記者表示。

據(jù)三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債率特征非常明顯。A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的資產(chǎn)負(fù)債率高于80%。除少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口膨脹至647億元，約七成公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù)。

“現(xiàn)在并不是最糟糕的時候。”北京通達(dá)投資首席分析師李鵬濤表示，2012年的形勢可能更加嚴(yán)峻。

國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。住建部部長姜偉新也表示，2012年要繼續(xù)落實(shí)地方政府對房價調(diào)控的責(zé)任，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策。

事實(shí)上，國家統(tǒng)計(jì)局12月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市住宅銷售價格已出現(xiàn)松動。在新建商品住宅(不含保障性住房)中，環(huán)比下降的城市增至49個，比上個月多了15個，持平的城市為16個，而環(huán)比價格上漲城市的漲幅均未超過0.2%。

銀行很淡定？

不過，隨著房價的下行，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露出來。不過，監(jiān)管部門和銀行的態(tài)度較為樂觀。

2011年11月，前銀監(jiān)會主席劉明康透露，銀監(jiān)會組織進(jìn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)壓力測試結(jié)果顯示，當(dāng)房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%。而當(dāng)房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

中行行長李禮輝在北大演講時提到，中行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果顯示，即使房價下跌30%，中行的不良貸款率增長也不會超過1%。

中信銀行行長陳小憲此前也表示，中信銀行在一季報(bào)公布后曾表示2011年將房地產(chǎn)貸款壓縮三分之一。“如今房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目審批的權(quán)利都已經(jīng)上交給了總行，能批下來的很少，大部分都有抵押。”中信銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，最壞的情況也是就抵押歸銀行，但是目前這種情況并不多。

然而，部分分析人士并不樂觀。中國光大銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盛宏清稱，“房價如果回調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金回流困難，國內(nèi)商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率就會隨之上升。”

渣打銀行經(jīng)濟(jì)師李煒則指出，一旦國內(nèi)房價下跌，銀行不良率上升是毫無疑問的，但是遠(yuǎn)沒有到出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的地步。

李煒認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款在銀行總體貸款中的比例不足20%，銀行已經(jīng)意識到了這塊業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要時間來消化。與此同時，房價的下跌也應(yīng)該是一個緩慢的過程，銀行有一個緩沖的空間。“從房地產(chǎn)的調(diào)控趨勢看，3~4年內(nèi)的方向應(yīng)該不會變化。”李煒告訴記者。