每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“2011年8月到12月，整體的銷售金額大概30億元左右，傭金近5000萬元，銷售的套數(shù)大概在1500套。”在2011年12月底在上海召開的公司年會上，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪給出了上述業(yè)績。

根據(jù)同策咨詢機構(gòu)給出的數(shù)據(jù)，上述4個月內(nèi)，上海的新房實際成交量僅2萬套出頭，這意味著21世紀(jì)不動產(chǎn)獲取了新房銷售業(yè)務(wù)7.5%左右的市場份額。此時距易居注資21世紀(jì)不動產(chǎn)成為其最大股東，不過一個月時間。

由于上海二手房市場成交量不斷下滑，整個二手房中介業(yè)已經(jīng)進入全行業(yè)虧損時代。信義房產(chǎn)分析師朱平平介紹，某家在上海擁有200多家門店的中介公司，上月營業(yè)收入只有300萬元，平均每家門店的月營業(yè)額只有1萬多元，而在上海，維持一家門店的平均成本是20萬元/月。

出人意料的是，21世紀(jì)不動產(chǎn)和易居合作積極拓展新房市場的做法，卻并沒有得到上海其他中介的仿效。2011年12月份起，甚至有中介開始全面從一手房市場撤退，回歸到二手中介的老本行。

一手房代理競爭慘烈

事實上，21世紀(jì)不動產(chǎn)涉足一手房業(yè)務(wù)的圖謀，早在易居入主前就已經(jīng)產(chǎn)生。21世紀(jì)不動產(chǎn)全國的會刊，刊載了其在2011年7月份以后的擴張圖謀，重點就是收編武漢、北京的一手房代理公司，其中北京的一家房屋代理公司甚至是前十強的營銷代理機構(gòu)。

德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在去年9月份上海二手房成交量下滑到8000套左右時，幾乎所有的大中型房屋中介公司開始紛紛涉足新房的銷售，很多新房樓盤同時有多家房屋中介銷售，競爭慘烈。

“往往是客戶一下車，誰第一個抓到，就算是誰的客戶。”羅亞東介紹，香港電視劇中每逢新盤開盤，前往看樓的客戶就會被蜂擁而來的房屋中介前擁后圍的“逼搶式”營銷，現(xiàn)在在上海街頭也已出現(xiàn)，而且方式更為原始。中介的業(yè)務(wù)員往往會爭搶最先接觸客戶的機會。因為在新房的銷售案中，開發(fā)商是以哪家公司把客戶領(lǐng)到售樓處，來和中介折算傭金的。

中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，即使是公司自己的客戶，如果不全程陪同，也有被其他房屋中介搶走的風(fēng)險，這使得中介公司需要耗費更多的人力資源去搶客戶。事實上，一些房屋中介公司會在雙休日，動用旗下大部分的門店經(jīng)紀(jì)人，租用車輛，把客戶大規(guī)模組織到樓盤現(xiàn)場看房。

宋會雍說，由于愿意接受一、二手聯(lián)動銷售模式的樓盤，幾乎不會介意中介的品牌和規(guī)模，造成事實上無論哪家中介公司都可以參與一二手聯(lián)動，這使得中介事實上更多是以自己積累的客戶資源換取新房銷售的傭金。據(jù)他介紹，目前帶給一手樓盤的客戶，很多都是中介公司積累了五年甚至更久的。

某種意義上，上述做法等同于中介直接向開發(fā)商出售公司客戶資源。當(dāng)所積累的客戶資源被消耗殆盡，開發(fā)商極有可能不再需要中介幫助賣房。

拖欠傭金現(xiàn)象普遍

對上海的房屋中介來說，開發(fā)商拖欠巨額傭金，甚至比客戶資源被消耗殆盡更加危急。

羅亞東向記者透露，開發(fā)商拖欠房屋中介公司傭金的現(xiàn)象非常普遍。以德佑地產(chǎn)為例，雖然該公司被拖欠的傭金低于行業(yè)水平，但實際收回的傭金比例也只有四成左右。

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡證實，開發(fā)商拖欠中介公司傭金的情況的確普遍存在，早在2008年漢宇地產(chǎn)涉足一、二手聯(lián)動的時候，就遭遇過這樣的情況。只是漢宇地產(chǎn)后來進行了調(diào)整，適應(yīng)了行業(yè)的這一現(xiàn)象。

施宏叡表示，對于去年8月份才開始涉足一、二手聯(lián)動的很多中介公司來說，開發(fā)商拖欠傭金，資金斷鏈的風(fēng)險，讓很多中介公司不寒而栗。施宏叡說，一些地產(chǎn)公司此前涉足一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)，但至少12月份開始又重新拾起老本行，從事二手房業(yè)務(wù)。

網(wǎng)絡(luò)賣房尚待發(fā)展

無論是選擇咬牙堅持一手房銷售業(yè)務(wù)，還是重拾二手房市場，上海中介業(yè)的整體前景都堪憂。

包括中原地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)巨頭此前已先后關(guān)閉了部分門店，而上海一家比較知名的中介公司也在近期傳出門店全面關(guān)閉的傳聞。

朱平平表示，一些中介公司目前已經(jīng)把所有的對外門店關(guān)閉，而把主要的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場，使自身置于更加艱難的境地。一方面，這些公司為了一二手聯(lián)動需要投入更多的資金，而另一方面可以收回的現(xiàn)金流少之又少。

“三個月之后，說不定就不在了。所以中介更多只能顧眼前，很難顧得上將來。”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說，低傭金制度使企業(yè)很難有足夠的積累 “過冬”。每逢樓市調(diào)控，作為整個房地產(chǎn)領(lǐng)域“最薄弱環(huán)節(jié)”，中介的日子自然是最難熬的。與海外的同行相比，國內(nèi)中介企業(yè)也不可能有立足長遠的轉(zhuǎn)型，往往只能是隨行就市，根據(jù)市場的最新變動而作調(diào)整，根本談不上所謂的戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃。

此前，搜房網(wǎng)和新浪樂居紛紛推出二手房的電子商務(wù)，希望通過二手房網(wǎng)上門店的開設(shè)，降低二手房中介公司的店鋪租賃費用，使企業(yè)可以在網(wǎng)上開展二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。搜房網(wǎng)上海二手房主編萬久紅說，僅通過搜房平臺開設(shè)的二手房網(wǎng)店就超過1000家。

宋會雍告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，未來網(wǎng)上開店或許是個方向，但眼前通過網(wǎng)絡(luò)賣房，僅僅是一種推廣方式，遠遠還不可能取代傳統(tǒng)的中介門店。特別是在市場成交低迷的情況下，各中介公司實際上缺的是客戶，通過網(wǎng)絡(luò)找客戶還不能成為主流。

蔡為民也表示，目前愿意在上海買房的購房群體，多為外省籍或境外客戶。這些客戶買房前，并不會在網(wǎng)絡(luò)媒體搜羅房源，而會就近選擇一家中介門店，直接詢問房源的情況。從目前來說，網(wǎng)店還不可能取代實體店，成為中介“過冬”的一種方式。