每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

房地產(chǎn)寒冬的肅殺之氣，不僅籠罩在房企頭上，也讓房地產(chǎn)中介日子不好過。

去年10月，由于不堪虧損壓力，深圳中原地產(chǎn)、中聯(lián)、世華地產(chǎn)等多家大型中介陸續(xù)關(guān)鋪裁員，地產(chǎn)中介二手房市場(chǎng)業(yè)務(wù)急劇收縮，一時(shí)間關(guān)門潮起，并意圖“貓冬”。

市場(chǎng)變動(dòng)下，行業(yè)整合大幕已經(jīng)開啟，如何逆境中突圍，這已經(jīng)成為地產(chǎn)中介公司當(dāng)下不得不面臨的艱難抉擇。

中介行業(yè)遭遇寒冬

2011年下半年，二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)銳減，中介巨變?nèi)栽诶^續(xù)。2012年元旦前夕，位于深圳華僑城沃爾瑪附近的世聯(lián)行被迫遷址到附近的白石洲世紀(jì)村，世聯(lián)地產(chǎn)旗下經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)布局再生變動(dòng)。

據(jù)悉，世聯(lián)行是世聯(lián)地產(chǎn)旗下唯一的地產(chǎn)中介品牌，定位于“豪宅專家”，主要業(yè)務(wù)方向在二手豪宅交易方面。深圳華僑城是深圳豪宅片區(qū)之一，歷來是世聯(lián)地產(chǎn)的 “風(fēng)水寶地”。2011年12月底，有消息稱，世聯(lián)地產(chǎn)租用華僑城商鋪的租約到期，在華僑城增加門店近一倍租金之下，礙于過高的成本，世聯(lián)行不得不選擇遷出該區(qū)域。但上述說法未得到華僑城方面證實(shí)。

已經(jīng)開店五六年的世聯(lián)行華僑城門店被迫遷移，正反映了當(dāng)下深圳中介生存的窘?jīng)r。

世聯(lián)地產(chǎn)人士表示，公司并沒有退出二手中介業(yè)務(wù)，只是在縮減規(guī)模。實(shí)際上，2006年世聯(lián)地產(chǎn)在深圳尚有35個(gè)豪宅片區(qū)及核心商業(yè)區(qū)的網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)，但到2011年底，已經(jīng)縮減為20多個(gè)。如今，世聯(lián)地產(chǎn)二手房中介業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入不到1億元，占比不到公司總營(yíng)業(yè)收入的1%。

實(shí)際上，2011年樓市調(diào)控政策讓新房市場(chǎng)成交低迷，二手房市場(chǎng)成交量也急劇萎縮，“靠天吃飯”的中介公司難掩在中介業(yè)務(wù)方面業(yè)績(jī)下滑的窘境。

世聯(lián)地產(chǎn)公告稱，前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2794萬元，同比減30.89%。此外，由于二手房成交量減少，包括中原、世華、中聯(lián)、美聯(lián)、21世紀(jì)等眾多深圳中介在內(nèi)，近三個(gè)月以來地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同程度虧損。2011年10月初，中原地產(chǎn)關(guān)停60家門店，而中聯(lián)地產(chǎn)、世華地產(chǎn)也關(guān)鋪近三分之一。

逆境中突圍

對(duì)大多數(shù)中介公司來說，中介業(yè)務(wù)和代理銷售業(yè)務(wù)成為公司的主要收入來源。對(duì)此，深圳地產(chǎn)人士半求認(rèn)為，世聯(lián)地產(chǎn)在中介業(yè)務(wù)方面的收縮，對(duì)很多中介公司在新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)布局是一個(gè)提醒。

據(jù)悉，3年之前，在深圳二手房市場(chǎng)，中原地產(chǎn)占據(jù)行業(yè)龍頭老大的地位，世聯(lián)地產(chǎn)排名第二。三年之后，世聯(lián)地產(chǎn)排名下降至第四位，居世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)之后。

在整個(gè)新房代理銷售市場(chǎng)不理想的大形勢(shì)下，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松曾表示，世聯(lián)不得不做出調(diào)整，“開發(fā)商要‘貓冬’，總不能把我們也‘凍死’”。

中介行業(yè)突圍的方式就是從北上廣深等一線大城市向二三線城市延伸。2011年初開始，世聯(lián)地產(chǎn)就開始醞釀著世聯(lián)行在全國(guó)擴(kuò)張的計(jì)劃。

2011年6月10日，世聯(lián)地產(chǎn)公告稱，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，擬用自有資金1250萬元在南京、天津、蘇州分別投資設(shè)立子公司，拓展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。除此以外，世聯(lián)地產(chǎn)還在試圖引入一些新的業(yè)務(wù)模式。2011年8月24日，世聯(lián)地產(chǎn)公告稱，擬2100萬收購(gòu)青島雅園物業(yè)管理公司，但最終擱淺。

“我們期待未來物業(yè)管理成為公司業(yè)務(wù)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。物業(yè)管理主要集中在商業(yè)、寫字樓方面。”世聯(lián)地產(chǎn)品牌總監(jiān)許謙表示，“我們也在大力拓展工商業(yè)包括工商業(yè)代理和咨詢。寫字樓是一個(gè)很大的增長(zhǎng)點(diǎn)，將大力拓展。”

但無論是橫向的擴(kuò)張還是在物業(yè)管理領(lǐng)域方面的延展，中介行業(yè)至今似乎都未走出“靠天吃飯”的困境。

在陳勁松看來，房地產(chǎn)代理行業(yè)必須深化，不深化就難以適應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。一個(gè)例子就是，易居中國(guó)聯(lián)合SOHO中國(guó)推出的房地產(chǎn)行業(yè)的電子商務(wù)，做得風(fēng)生水起。

實(shí)際上，2011年初世聯(lián)地產(chǎn)在打造行業(yè)概念的驅(qū)使下，就秘密醞釀自己的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——居善網(wǎng)，一家房地產(chǎn)導(dǎo)購(gòu)和電子商務(wù)網(wǎng)站，但其結(jié)果則是暫緩上線推行。這意味著世聯(lián)地產(chǎn)在中介代理模式探索創(chuàng)新方面并不算順利。

“這個(gè)產(chǎn)品的測(cè)試版本已經(jīng)上線了，但最終沒有推出，主要是考慮到市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)了變化。”許謙表示，“現(xiàn)在，公司將按照既定的戰(zhàn)略，一步步踏踏實(shí)實(shí)地去走。”

對(duì)于世聯(lián)地產(chǎn)在電子商務(wù)方面的探索，半求評(píng)論稱，居善網(wǎng)的失敗有必然性：“二手房市場(chǎng)面臨一個(gè)個(gè)的個(gè)體，這時(shí)候的服務(wù)很重要。”

深圳另一地產(chǎn)人士則稱，目前房地產(chǎn)銷售電子商務(wù)化，要想打開市場(chǎng)，唯一的辦法就是“燒錢”。

部分開發(fā)商介入中介市場(chǎng)

2008年之后，中介門店一度急速擴(kuò)張。眼下，中介行業(yè)應(yīng)該如何求生？

樂觀者認(rèn)為，目前市場(chǎng)出現(xiàn)的中介關(guān)鋪潮并不要緊，關(guān)鍵是經(jīng)過這一輪的關(guān)鋪之后，行業(yè)整合力度將加強(qiáng)。

“未來二手房市場(chǎng)的集中度至少比現(xiàn)在翻一倍。”半求預(yù)測(cè)，“經(jīng)過這一次之后，最遲到后年，二手房市場(chǎng)的夏天就來了。”

他分析稱，未來在北上廣深等城市主城區(qū)，住房銷售80%將依賴二手房。“以后將出現(xiàn)什么情況？賣二手房的銷售規(guī)模將不小于某些開發(fā)商，會(huì)出現(xiàn)一些比房地產(chǎn)商還大的二手房中介公司。”

盡管如此，另一個(gè)二手房市場(chǎng)變化的趨勢(shì)則是，昔日的市場(chǎng)合作者變成競(jìng)爭(zhēng)者。

據(jù)悉，目前，在深圳開發(fā)商中，已有招商、華僑城、萬科、金地等四家企業(yè)旗下的物業(yè)公司正在開展二手房中介業(yè)務(wù)。其中，招商置業(yè)在2010年的中介營(yíng)業(yè)收入突破1億元。對(duì)此，半求稱，假如招商、萬科等在深圳新房業(yè)務(wù)減少之下，拓展二手房業(yè)務(wù)更有業(yè)主資源優(yōu)勢(shì)。

在此環(huán)境下，中介公司除了面臨新房市場(chǎng)成交下降的影響外，還將面對(duì)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，陷入市場(chǎng)夾縫之中。當(dāng)下，房地產(chǎn)中介行業(yè)如何逆境求生，“貓冬”或許是良策。