每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“很多人都認(rèn)為我們過不了2011年。可現(xiàn)在怎么樣？”綠城中國（03900，HK）首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征昨日在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是感嘆。在經(jīng)歷了近一年的銷售低迷之后，綠城終于在2011年年底迎來了反彈，合約銷售額預(yù)計(jì)超過50億元，接近去年最高月銷售額。

在年末迎來成交反彈的，并不只有綠城中國。今年1月1日制作并發(fā)布 《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》的克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天介紹說，金地（600838，SH）和華潤置地（01109，HK）兩家同樣走高端路線的開發(fā)商，在年底也實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的飄紅。

上海高端住宅市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了成交的放量。中房信分析師薛建雄表示，尚海灣、星河灣等成交量均出現(xiàn)大幅上升，其中尚海灣的成交量創(chuàng)近一年月成交量新高。不過，分析人士指出，這一輪的豪宅成交應(yīng)該和開發(fā)商價(jià)格讓步有關(guān)，1月份高端住宅市場(chǎng)能否延續(xù)去年12月的成交反彈勢(shì)頭仍然是個(gè)未知數(shù)。

銷售額或?yàn)槿曜罡呒o(jì)錄

根據(jù)知情人士透露，綠城在去年12月份的月銷售額超過50億元，是去年下半年以來銷售額最高的月份。

公司簡訊顯示，綠城上一次單月銷售額超過50億元是在去年1月份（52億元），此后，綠城中國的月銷售額一路下滑，再未上過50億元。

因資金受壓，綠城甚至一度為諸如破產(chǎn)、被整體收購等負(fù)面謠言所困擾，甚至連一些業(yè)內(nèi)的資深分析師也擔(dān)心，綠城能否走出困境。

去年12月30日，董事長宋衛(wèi)平甚至在《綠城集團(tuán)報(bào)年會(huì)特刊》中“反省”，認(rèn)為“管理層對(duì)宏觀調(diào)控的復(fù)雜性和調(diào)控‘烈’度缺乏預(yù)判，導(dǎo)致公司在面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)十分被動(dòng)……遺憾的是我們沒有預(yù)料到，調(diào)控的影響是如此深遠(yuǎn)。”

同時(shí)，宋衛(wèi)平也已經(jīng)明確今年綠城的變化，“購地開發(fā)、商品房開發(fā)、中高端等詞匯，會(huì)在我們的話題中淡化許多，我們談得更多的，將是輕資產(chǎn)、代建、保障房、服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新升級(jí)、多元化。”

不過，綠城的銷售終見起色。2011年11月，綠城的去化率終于環(huán)比有所上升，上升幅度約36%；10月去化率上升幅度更有望超過60%。銷售額的大幅增長，顯然有助于緩解綠城的財(cái)務(wù)壓力。

根據(jù)綠城中國2011年半年報(bào)，綠城中國扣除預(yù)售訂金，需要償還的一年期負(fù)債為375億元，扣除有望延期的到期銀行貸款，剩余的負(fù)債為240億元。綠城去年7月至11月的銷售額為104億元。綠城向SOHO中國此前出售外灘地王項(xiàng)目的權(quán)益，又可以獲取10.4億元的銷售額。如果去年12月，再取得50億元以上的銷售額，對(duì)緩解綠城的財(cái)務(wù)壓力來說，無疑會(huì)是重大利好。

銷售額的迅速反彈，顯然讓一度遭遇壓力的綠城中國方面松了一口氣。馮征在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)從容表示，在他看來，綠城的財(cái)務(wù)情況一直很好，沒有什么問題。

高端住宅成交絕地反彈

事實(shí)上，記者注意到，綠城中國在上海和廣州的項(xiàng)目并沒有大面積進(jìn)入到兩地的銷售額前十名，那么其去年12月份大幅反彈的銷售額又從何而來？

業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，綠城去年12月份的成交反彈，與整個(gè)高端市場(chǎng)最后沖刺發(fā)力有關(guān)。陳嘯天說，據(jù)他監(jiān)測(cè)，除了綠城之外，華潤、金地等高端物業(yè)開發(fā)商也有非常不錯(cuò)的表現(xiàn)，業(yè)績出現(xiàn)大幅上升。薛建雄也表示，以尚海灣和星河灣為代表的高端住宅項(xiàng)目在去年12月份有一波成交行情，這些項(xiàng)目的成交情況都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年其他時(shí)間段。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì) （尚未得到各開發(fā)商證實(shí)），高端住宅開發(fā)商去年12月份的銷售額，的確要好于11月以及年度平均水平。以世茂房地產(chǎn)為例，11月份的銷售額是17億元，去年前11月的平均月銷售額也不過20多億元，但12月一個(gè)月就賣了35億元。合景泰富去年前11個(gè)月一共賣了109億元，而12月份就賣了25億元，占到此前11個(gè)月份銷售額的25%。

張宏偉甚至透露，就連單價(jià)在10萬元/平方米以上的上海超高端住宅，在去年年尾也有很不錯(cuò)的業(yè)績表現(xiàn)，成交量不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年其他月份，甚至和2009年同期持平。

不過，上述成交量的猛增，是否代表著高端住宅市場(chǎng)的回暖，仍然是個(gè)未知數(shù)。薛建雄說，上海去年12月份高端樓盤成交所以能放量，更多原因是包括星河灣在內(nèi)的豪宅降價(jià)銷售的結(jié)果。銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章更干脆地表示，高端住宅市場(chǎng)的成交放量，有可能是開發(fā)商價(jià)格讓步的結(jié)果。因?yàn)楦叨俗≌膬r(jià)格談判是個(gè)很長的過程，不排除一些開發(fā)商為年底沖業(yè)績，而作出較多的價(jià)格讓步，進(jìn)而帶動(dòng)高端住宅項(xiàng)目的成交上升。

到了今年1月份，在開發(fā)商的業(yè)績壓力消失之后，上述推動(dòng)高端住宅項(xiàng)目成交反彈的因素，是否還能繼續(xù)存在，顯然是個(gè)疑問。薛建雄等分析師表示，由于一二月份本就是傳統(tǒng)的銷售淡季，類似去年12月份的成交反彈，能延續(xù)多久，也成為懸念。

在接受記者采訪時(shí)，馮征表示，對(duì)綠城今年1月份的銷售額仍難做出估計(jì)。