每經(jīng)編輯 項(xiàng)崢    

項(xiàng)崢

隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)的松動(dòng)，全國性的商品房降價(jià)潮似乎日益臨近。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的拐點(diǎn)可能已經(jīng)出現(xiàn)，但還需要更多的證據(jù)來加以確認(rèn)。在這個(gè)時(shí)候，比任何時(shí)候更需要冷靜觀察房地產(chǎn)市場運(yùn)行的變化。

對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的擔(dān)憂，成為當(dāng)前呼吁放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要依據(jù)。從根本上說，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長，本身就充滿了極高的風(fēng)險(xiǎn)。這事實(shí)上涉及經(jīng)濟(jì)增速的跨期選擇問題。依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增速較高，代價(jià)則是未來將面臨經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)。西班牙是個(gè)很好的例子，1996年第四季度開始到2005年，西班牙房價(jià)上漲130%。據(jù)西班牙國家統(tǒng)計(jì)局修正數(shù)據(jù)顯示，2003年至2005年間，西班牙經(jīng)濟(jì)增長較預(yù)期要快，主要受其國內(nèi)房屋市場和消費(fèi)者商品的強(qiáng)勁需求支撐。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長惡果開始出現(xiàn)。2008年，西班牙經(jīng)濟(jì)增速大幅度放緩；2011年，西班牙失業(yè)率高達(dá)20%。事實(shí)上，2011年，我國保障性住房的建設(shè)，一定程度上彌補(bǔ)了商品房市場低迷的負(fù)面影響?？梢姡?jīng)濟(jì)下行就要馬上放松房地產(chǎn)政策，可能會(huì)招致房地產(chǎn)市場的過度反彈，增加未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。

近期，媒體對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)道日漸增多。從后金融危機(jī)治理的角度出發(fā)，需要關(guān)注政策刺激帶來的負(fù)面影響，其中之一便是金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)債券等，均有可能成為金融風(fēng)險(xiǎn)的引爆點(diǎn)。特別是當(dāng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與民間融資相互交織，潛在的經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)急劇增大。所以，必須高度警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，但不能因?yàn)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，就讓房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然伴隨金融風(fēng)險(xiǎn)的增大。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條逐漸收緊，而且樓盤成交放緩，勢必增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到期不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢姡鹑陲L(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)調(diào)控如影相隨。理論上也證明，相對(duì)寬松的政策環(huán)境，更有利于房地產(chǎn)泡沫的形成，甚至成為助長機(jī)制。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。

“治大國如烹小鮮”，這時(shí)候更應(yīng)該冷靜觀察。當(dāng)然，冷靜觀察，并不意味著無所作為。首先，需要收集更多的數(shù)據(jù)，來確認(rèn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的拐點(diǎn)。只有確認(rèn)了拐點(diǎn)，判明了形勢，才有可能對(duì)癥下藥；其次，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范。目前看，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月末，全國投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)余額達(dá)6797.7億元。部分房地產(chǎn)信托計(jì)劃收益率較高，需要高度關(guān)注到期償還問題，且房地產(chǎn)信托與商業(yè)銀行理財(cái)掛鉤，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視；此外，需要推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的重組和兼并，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

在這期間，需要加緊研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如出臺(tái)什么樣的政策，可以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，又能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的三重目的。