每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李澤民 發(fā)自山東    

每經(jīng)記者 李澤民 發(fā)自山東

2011年12月28日，在已經(jīng) “跑路”的濟南開發(fā)商劉城所開發(fā)的樓盤工地上，仍有部分工人還在蹲守。由于拿不到錢，部分工人并不打算回家過年，而隔壁另外一工地上的工友現(xiàn)在都已經(jīng)回了家。

而現(xiàn)場一位不愿具名的負責(zé)人擔(dān)憂地說，即將建好的這個樓盤，銷售情況并不樂觀，現(xiàn)在已到年關(guān)，工程款以及工人工資等都需要支付。

找錢的門道越發(fā)減少，“缺錢”也成為大多數(shù)房企老板難過的一關(guān)。濟南當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于遲遲無法改變?nèi)卞X的局面，相當數(shù)量的房企考慮轉(zhuǎn)型，但是轉(zhuǎn)型并非易事。

行業(yè)洗牌加速

日子很難過，是時下大多數(shù)房企共有的生存境遇，一位銀行的信貸員告訴記者，他們自2011年下半年，基本就停掉了對房地產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)。

而在兩個多月前，山東省金融辦頒布禁令，嚴禁小額貸款公司向房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的大股東、法定代表人、董事長、高管人員及親屬等重大關(guān)聯(lián)方新發(fā)放貸款。

與此同時，山東省金融辦還要求對于房地產(chǎn)貸款要盡快收回，不得展期，這也意味著不僅不能貸款，而且之前的貸款必須按時返還。

年已不惑的姜志凡（化名）是山東一家大型房地產(chǎn)公司的法人，他說再這樣下去，山東房企能夠撐下去的屈指可數(shù)，大部分會被淘汰出局。

他給《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)來的郵件表示，隨著國家一系列的信貸、金融政策的出臺，調(diào)控對地產(chǎn)商的壓力仍在不斷加大。

姜志凡認為，“在融資成本不斷提高的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)有可能陷入資金斷裂的局面，從而催生行業(yè)洗牌。”

濟南是二線城市的代表，近年來，濟南的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。對于銷售不理想、資金回籠慢的二、三線城市的房企來說，壓力相對較大。

至于有多少企業(yè)將被淘汰出局，姜志凡認為，要綜合宏觀經(jīng)濟情況、調(diào)控政策走向、房企本身的融資能力和營銷能力分析，目前還難以計算出將有多少企業(yè)會出局。

轉(zhuǎn)型面臨多重風(fēng)險

據(jù)了解，隨著房企庫存和資金壓力的不斷增加，房企傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營模式遭遇挑戰(zhàn)，從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須進行轉(zhuǎn)型，已經(jīng)形成共識。

姜志凡告訴記者，“過去簡單地拿地、蓋房、預(yù)售、回錢、贏利的模式已經(jīng)到了該改變的時候了。房企現(xiàn)在首先要做好手中的住宅產(chǎn)品，同時適當拓寬開發(fā)方向。”

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，住宅市場將走向微利時代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤。

今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數(shù)量增長型為主轉(zhuǎn)為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個問題，否則將面臨被淘汰的危險。目前的房企轉(zhuǎn)型面臨著兩個方面的挑戰(zhàn)。首先，流動性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)致房企融資渠道收窄，融資成本不斷升高，這是房企必須面對的融資挑戰(zhàn)。另外，房企轉(zhuǎn)型還必須面對來自市場的風(fēng)險。一旦無法與市場需求吻合，那么轉(zhuǎn)型必將失敗。最后，政策風(fēng)險也是房企必須面對的。

據(jù)了解，僅2011年就有10多家上市房地產(chǎn)企業(yè)進入了礦產(chǎn)行業(yè)，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產(chǎn)資源。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平分析，在限購、限貸、限地的情況下，從提高投資回報率的角度考慮，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投利潤更高行業(yè)的現(xiàn)象已有所顯現(xiàn)。

調(diào)整未來發(fā)展策略

姜志凡認為，目前制約房企資金的因素有兩方面，首先是金融方面，宏觀調(diào)控持續(xù)深入，上調(diào)存款準備金率、加息等諸多利空消息頻出。房企融資渠道不斷收緊，融資成本不斷提高，資金的壓力也越來越大。在市場方面，限購、限價、限貸等多重政策疊加，再加上置業(yè)者“買漲不買跌”的購房心理，很多房企銷售業(yè)績下滑，資金回籠速度減緩，因此加劇了資金的緊張程度。這兩方面從不同的角度限制了房企的資金流動。未來的一年，房企必須采取措施，謀求生存和發(fā)展。各房企必須順應(yīng)政策方向和市場需求，調(diào)整銷售策略。國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的是希望老百姓能夠買得起住房，那么房企應(yīng)該順應(yīng)政策方向，走“民生地產(chǎn)”之路。為了滿足市場，房企在經(jīng)營方式上應(yīng)該有所轉(zhuǎn)型，以產(chǎn)品創(chuàng)新，提高品質(zhì)和性價比制勝。

記者了解到，過去的一年，薄利多銷、快速周轉(zhuǎn)已成為大型房企上半年業(yè)績?nèi)〉媚媸性鲩L的主要策略。因此，通過加速周轉(zhuǎn)應(yīng)對資金緊張將是各房企應(yīng)對調(diào)控的重要手段。

在房地產(chǎn)市場上，受到調(diào)控政策打壓最大的是商品住宅，而商業(yè)地產(chǎn)等其他產(chǎn)品所受到的沖擊相對較小，在這樣的背景下，也有很多房企選擇了開辟新的業(yè)務(wù)模式。