每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄭佩珊 張敏發(fā)自上海、北京    

每經(jīng)記者 鄭佩珊 張敏發(fā)自上海、北京

2007年，諸城這座山東省重要的交通樞紐城市僅僅只有一座17層以上的高樓。

而在當(dāng)年該市提出 “樓宇經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略后的數(shù)年里，這個(gè)人口僅有百萬的小城卻通過招商引資引進(jìn)了數(shù)百個(gè)高樓項(xiàng)目。在優(yōu)惠政策的吸引下，濰坊遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)大置業(yè)）也投身到了這個(gè)小城龐大的樓宇開發(fā)建設(shè)隊(duì)伍中。當(dāng)時(shí)，遠(yuǎn)大置業(yè)的法定代表人李明無論如何也沒有想到，公司卻由此陷入了三、四線城市開發(fā)大潮的陰霾。

更令遠(yuǎn)大置業(yè)難以接受的是，在公司虧損的情況下，其合作伙伴——龍都街道邱家莊社區(qū)居委會(huì)（以下簡稱邱家莊居委會(huì)）還將其告上了法院，索要分利。而接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的專家表示，這起糾紛背后的根源乃是過度城鎮(zhèn)化。

項(xiàng)目匆匆上馬

2007年，遠(yuǎn)大置業(yè)選擇邱家莊居委會(huì)作為合作方，共同開發(fā)位于諸城的寶龍商住大廈項(xiàng)目，當(dāng)年6月6日，遠(yuǎn)大置業(yè)法定代表人李明與邱家莊居委會(huì)主任郭樹華簽訂了一份 《合作開發(fā)建設(shè)寶龍商住大廈意向書》（以下簡稱《意向書》）。

同時(shí)，雙方約定盡快簽訂一份正式合同。雖然正式合同并未簽訂，但該項(xiàng)目還是匆匆上馬。

然而在開工后，《意向書》最初談判的雙方因出現(xiàn)意外情況，新任的雙方代表始終難以對(duì)這個(gè)未簽訂的合同做任何決定。

2011年寶龍商住大廈項(xiàng)目竣工，雙方分配利益的時(shí)刻到來，由于沒有合同，在如何分配利益上雙方難以達(dá)成一致。最終邱家莊居委會(huì)將遠(yuǎn)大置業(yè)告上了濰坊市中級(jí)人民法院。

房價(jià)大跌 項(xiàng)目虧損

從2007年正式開發(fā)以來，寶龍商住大廈經(jīng)歷了重重波折。2008年以來，諸城市的高層住宅均價(jià)從3000元/平方米降到2200元/平方米。遠(yuǎn)大置業(yè)對(duì)寶龍商住大廈的開發(fā)一度陷入困境，資金鏈險(xiǎn)些斷裂。

2009年前后寶龍商住大廈住宅樓開始銷售，但是成本卻很難回收。“整個(gè)地區(qū)忽然之間冒出200多個(gè)高層項(xiàng)目。”遠(yuǎn)大置業(yè)目前的負(fù)責(zé)人李華回憶道，房價(jià)大幅下滑，直至今日，該樓盤精裝房價(jià)也僅僅在2400元/平方米，如果按現(xiàn)價(jià)將所有房屋全部銷售后，能回收的資金在4000萬元左右。資料顯示，2007年開始，諸城市規(guī)劃536棟樓宇項(xiàng)目，至2008年初就開工236棟，總建筑面積達(dá)300萬平方米，總套數(shù)達(dá)3萬套。對(duì)于一個(gè)縣級(jí)城市而言，這些高樓就像是美麗的泡沫。

目前，面對(duì)邱家莊居委會(huì)要求交付寶龍項(xiàng)目1至3層商業(yè)樓房4760平方米 (價(jià)值在2000萬元左右)，李華認(rèn)為，公司現(xiàn)在成本都難以收回，對(duì)方的要求根本就無法滿足。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與現(xiàn)任邱家莊居委會(huì)主任朱文德取得了聯(lián)系，但無論關(guān)于雙方正在進(jìn)行的訴訟等情況，朱表示不方便提及。

遠(yuǎn)大置業(yè)敗訴

2011年6月一審敗訴之后，李華提起反訴。11月28日，遠(yuǎn)大置業(yè)的代理律師劉春雷向山東濰坊諸城法院提起訴訟，請(qǐng)求以重大誤解及顯失公平為由要求諸城法院依法變更《意向書》中關(guān)于分配利益的暫定條款。

在諸城法院受理劉春雷提起的訴訟當(dāng)天，劉春雷向山東省高院提出中止審理申請(qǐng)，負(fù)責(zé)山東遠(yuǎn)大置業(yè)一案的法官接受了劉春雷的申請(qǐng)書。

然而在2011年12月中旬，劉春雷收到了該案二審的判決書：仍舊維持一審原判。該判決書的判定時(shí)間卻為2011年9月30日。“法官在11月底接受中止審理申請(qǐng)書后，是應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)在9月30日已經(jīng)判定的情況，我認(rèn)為法院出現(xiàn)了倒簽日期的行為。”劉春雷提出了異議。

過度城鎮(zhèn)化的反思

一位不愿具名的土地專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著一線城市市場(chǎng)的飽和，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市，與當(dāng)?shù)卣?lián)手推動(dòng)舊城改造即開發(fā)區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目。由于地方債務(wù)壓力沉重，很多三、四線城市政府缺乏足夠的資金來啟動(dòng)舊城改造，而采用與房企合作開發(fā)的模式，諸城的案例便是如此。但這種模式同樣存在一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)：政企之間合作不暢，一些房地產(chǎn)投資者甚至列出“政府工作效率低下”等方面的因素，包括職能、職責(zé)部門不注重市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)，甚至不作為等。

近幾年來不少城市都在借城鎮(zhèn)化的“東風(fēng)”，大規(guī)模推行舊城改造，興建住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。然而如果一個(gè)城市缺乏足夠的消費(fèi)能力和產(chǎn)業(yè)支撐，那么啟動(dòng)大規(guī)模的城市改造很容易導(dǎo)致泡沫出現(xiàn)。上述專家稱，城市盲目開發(fā)的背后，仍是地方政府通過土地來帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的傳統(tǒng)思路。因?yàn)閺睦瓌?dòng)GDP的角度，這種模式要比振興實(shí)業(yè)更加“有效率”。遺留問題也由此而生。