每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 張敏發(fā)自上海、北京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 張敏發(fā)自上海、北京

昨日舉行的 “2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強(qiáng)、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀點(diǎn)，認(rèn)為降價是今年房地產(chǎn)市場大勢所趨，爭論的焦點(diǎn)也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀，認(rèn)為房價降幅甚至將高達(dá)30％。

同時，近日瑞銀大中華研討會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應(yīng)或超出需求20%~40%左右。根據(jù)瑞銀的估算，只有當(dāng)新增供應(yīng)降低28%，市場才能重新回到平衡狀態(tài)。

過量的新增供應(yīng)，讓今年的房價走勢，可能在去年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)下跌。瑞銀預(yù)測，今年上半年，房價會繼續(xù)下跌5%~20%，由于房地產(chǎn)市場的整體趨勢不被看好，今年國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會再創(chuàng)新低。

難止房價下跌之勢

在堅持調(diào)控政策不動搖，新增供應(yīng)仍處于高位的2012年，雖然開發(fā)商還不至于遭遇大面積洗牌，但房價下跌似乎已成為業(yè)內(nèi)共識。

昨日，首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光就在“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開表示，今年的房價會有下浮的可能性，但并不會出現(xiàn)暴跌，跌幅應(yīng)該在“百分之十幾”。

劉曉光的觀點(diǎn)得到了林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林的贊同，他認(rèn)為，如果今年GDP增幅達(dá)到7.5%，那么房價降幅將達(dá)到20%。陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，“今年房價會有下調(diào)，但是肯定不會是大幅下調(diào)，因?yàn)檎呤站o的極限已經(jīng)到來，現(xiàn)在開始慢慢回調(diào)。”范小沖同時表示，二、三線城市房價不會出現(xiàn)較大的滑坡，但總體而言，不排除個別現(xiàn)金流非常緊張的項(xiàng)目為了活命，房價出現(xiàn)“跳水”。

相比之下，中坤集團(tuán)董事長黃怒波更悲觀。他認(rèn)為，盡管信貸調(diào)控措施可能會改變，但本輪樓市調(diào)控不會停止，因此房價降幅應(yīng)該在30%。

另外，令人擔(dān)憂的開發(fā)商資金鏈問題，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)看來，并沒到最糟糕的時候，2011年開發(fā)商的開發(fā)資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認(rèn)為，房地產(chǎn)沒有媒體說得那么悲觀，但在現(xiàn)有政策下，今年的開發(fā)商土地購置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢，并可能會持續(xù)較長時間。

新增供應(yīng)超需求

上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的十大典型城市平均銷存比已經(jīng)達(dá)到14.4，已經(jīng)達(dá)到了兩年內(nèi)的新高，呈現(xiàn)迅速上升勢頭。而包括杭州、南京在內(nèi)的典型二線城市新建商品住宅存銷比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。

在市場去庫存嚴(yán)峻的情況下，超過常規(guī)需求的新增供應(yīng)，顯然會讓未來的市場更加趨于悲觀。根據(jù)預(yù)測，今年的新增商品住房供應(yīng)將達(dá)到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場需求量據(jù)預(yù)測僅為8.04億平方米。

瑞銀執(zhí)行董事李智穎由此認(rèn)為，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求的供應(yīng)，對市場的影響，甚至超過了目前尚不明朗的政策，成為令房價下跌的最主要因素。

瑞銀的上述供應(yīng)量的預(yù)測，有來自各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以印證。上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~11月商品住宅新開工面積2187.02萬平方米，增長19.1%，但同期商品住宅銷售面積僅為1211.7萬平方米。

但中房信分析師薛建雄說，上述新開工的數(shù)據(jù)，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷售量來看，新增供應(yīng)確實(shí)比較大。

只是過量的新增供應(yīng)存在種種不確定性。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，市場成交的低迷，會令開發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認(rèn)為，當(dāng)銀根放松，或者樓市調(diào)控政策放松時，暫時大于目前銷售的實(shí)際供應(yīng)會被市場釋放的巨大需求所吸納，重新產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

瑞銀的研究也指出，在2008年調(diào)控政策放松后，廣州、深圳和北京均出現(xiàn)大幅月銷量反彈的現(xiàn)象。其中廣州的成交量反彈一度甚至同比超過145%。

信托“爆倉”可能性小

為了避免樓市調(diào)控帶來的不利影響，開發(fā)商作出棄宅轉(zhuǎn)商的調(diào)整。

瑞銀統(tǒng)計顯示，2011年寫字樓的新開工量甚至較2010年同比增加了近50%，而零售類地產(chǎn)的新開工量同比增加超過了20%。

但李智穎說，她并不看好開發(fā)商的上述轉(zhuǎn)型。因?yàn)閮?nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，大多用于銷售，而非持有。在開發(fā)量增大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售競爭也會變得更加激烈，進(jìn)而放慢銷售速度。

事實(shí)上，瑞銀統(tǒng)計的十多家內(nèi)地房企中，側(cè)重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國和人和商業(yè)等的銷售情況并不佳。截至去年9月底，SOHO中國的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率僅為45%，而人和商業(yè)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率也只有62%。

在銷售放慢的背景下，開發(fā)商的流動性有可能進(jìn)一步趨緊。瑞銀認(rèn)為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股今年的盈利，稱整體估值將創(chuàng)新低。

不過，對開發(fā)商來說，今年也不全是壞消息。在答復(fù)關(guān)于今年上半年是否會出現(xiàn)大規(guī)模的信托“爆倉”時，李智穎說，至少在香港上市的房地產(chǎn)公司將很少遇到這類問題。截至去年3季度末，房地產(chǎn)業(yè)未償信托貸款已同比減少6%，較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產(chǎn)公司中，大多數(shù)選擇以銀行貸款來償還到期信托貸款，而不是借新的信托借款。

另外，由于存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，按揭貸款的發(fā)放期將由現(xiàn)在至少3~6個月縮減下來，而大多數(shù)公司的負(fù)債率也將會較去年有所改善。