每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

樓市的調(diào)控寒冬中，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是單純擠壓自身利潤(rùn)空間還是壓縮成本導(dǎo)致樓盤(pán)品質(zhì)下降？業(yè)內(nèi)人士透露，為了應(yīng)對(duì)調(diào)控，部分開(kāi)發(fā)商放棄了精裝修（全裝修）路線，改為推出更利于資金回流的毛坯房源，以求在價(jià)格戰(zhàn)中勝出。

上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月上海全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅較上年同期增長(zhǎng)9.3%，而同期商品房的新開(kāi)工面積卻增長(zhǎng)了25.8%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，同期全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了29.9%，高于新開(kāi)工面積20.5%的增長(zhǎng)幅度。

假設(shè)每年的房地產(chǎn)新增投資全部用于當(dāng)年度的房地產(chǎn)新開(kāi)工，則通過(guò)計(jì)算每平方米新開(kāi)工商品房的投入情況可以發(fā)現(xiàn)，2010年上海商品房的平均新開(kāi)工投入為6536.63元/平方米，而在2011年前11個(gè)月這一數(shù)據(jù)減少為6056.69元/平方米。

中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上海全市170個(gè)新盤(pán)中31個(gè)為全裝修，占比為18.2%；2011年144個(gè)全新盤(pán)中21個(gè)為全裝修，占比為14.6%，下降了近4個(gè)百分點(diǎn)。

高價(jià)精裝項(xiàng)目減少

正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“品質(zhì)”的定義比以往更為寬泛，除了房屋本身的建筑質(zhì)量外，物業(yè)服務(wù)、配套、裝修、園林綠化乃至隱蔽工程等都被視為房屋品質(zhì)的一部分。在過(guò)去幾年，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)形成了追求高品質(zhì)的趨勢(shì)，很多樓盤(pán)都計(jì)劃在2012年推出全裝修的住宅。

上海市建設(shè)交通委等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于“十二五”期間本市加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展節(jié)能省地型住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出，“十二五”期間，本市新建住宅將全面實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能規(guī)范：到2015年，本市可再生能源應(yīng)用建筑面積占新建住宅建筑面積的5%；保障性住房等中小套型住宅用地供應(yīng)不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。上海此前出讓土地時(shí)曾規(guī)定，新出讓地塊嚴(yán)格執(zhí)行外環(huán)線以內(nèi)60%以上、其他地區(qū)30%以上的全裝修住宅比例。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，上海去年精裝修住宅的供應(yīng)占比并不高，僅占到所有在售項(xiàng)目的30%。去年9月以后，上海精裝房推出的數(shù)量和頻率都呈下降趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜丙國(guó)說(shuō)，在降價(jià)過(guò)程中，某些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了最大限度地緩解降價(jià)帶來(lái)的沖擊，在裝修標(biāo)準(zhǔn)上做起了文章，甚至某些開(kāi)發(fā)企業(yè)直接將精裝修房源變成毛坯房源。

上海同策咨詢顧問(wèn)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，為了規(guī)避限購(gòu)令帶來(lái)的影響以及降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已放棄精裝修的做法，或以適度減配的方式進(jìn)行精裝修。

精裝修房變成毛坯房，僅是上海樓市現(xiàn)狀的一個(gè)方面。據(jù)媒體報(bào)道，上海及周邊的一些城市還出現(xiàn)了竣工樓盤(pán)無(wú)法兌現(xiàn)之前的配套設(shè)施承諾，或物業(yè)服務(wù)存較多缺陷等問(wèn)題。

上述苗頭顯然令業(yè)內(nèi)人士憂心。據(jù)杜丙國(guó)回憶，在2008年發(fā)生的上一輪降價(jià)過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)的同時(shí)也降低了樓盤(pán)的品質(zhì)，引發(fā)了購(gòu)房者的不滿。

降品質(zhì)換銷(xiāo)售量？

此前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，某知名開(kāi)發(fā)商目前的實(shí)際利潤(rùn)率只有8%左右，如果不降低房屋的成本，將很難實(shí)現(xiàn)大幅降價(jià)銷(xiāo)售。這樣的困境同樣存在于其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目。張宏偉指出，相較于一般品質(zhì)的住宅，高品質(zhì)住宅需要投入的成本會(huì)更高。以精裝修為例，開(kāi)發(fā)商不僅需要投入大量的人力、時(shí)間及財(cái)力調(diào)研精裝修的建材品牌并洽談建材的購(gòu)買(mǎi)，還需要聘用監(jiān)理進(jìn)行質(zhì)量把控，特別是精裝修交房周期將長(zhǎng)于毛坯房，從而影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。

精裝房較高的投入，顯然會(huì)妨礙開(kāi)發(fā)商的價(jià)格調(diào)整能力。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民說(shuō)，在這樣的非常時(shí)期，部分高品質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商甚至需要虧本賣(mài)房以“保命”。

中房信的一份研究報(bào)告指出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)銷(xiāo)售金額排名前八的房企均為高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商，第九到第十八位的多為資金周轉(zhuǎn)較慢、更追求高價(jià)格高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，高價(jià)格高品質(zhì)不但不能讓企業(yè)獲取超高利潤(rùn)，反而會(huì)因?yàn)槭蹆r(jià)難以迅速調(diào)整，從而影響企業(yè)的現(xiàn)金流回籠速度。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，導(dǎo)致中高端的購(gòu)房需求大幅萎縮，因?yàn)榇罅磕軌蛑Ц陡邇r(jià)的高端購(gòu)買(mǎi)群體已經(jīng)失去購(gòu)買(mǎi)資格。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商不得不從產(chǎn)品檔次上做調(diào)整，通過(guò)降低配置，換取價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目的銷(xiāo)售率，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。

不過(guò)，好在開(kāi)發(fā)商降低品質(zhì)以換取更大降價(jià)空間的風(fēng)潮，尚未波及房屋主體質(zhì)量。上海某建筑公司總經(jīng)理王晨 （化名）對(duì)記者表示，“房屋主體質(zhì)量不會(huì)下降。”因?yàn)榘凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商、相關(guān)建筑承包商以及監(jiān)理人員都會(huì)受到嚴(yán)厲處罰，嚴(yán)重的還可能“吃官司”。此外，華潤(rùn)置地某工程部門(mén)負(fù)責(zé)人也告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于先前的采購(gòu)協(xié)議早在調(diào)控政策出臺(tái)前已經(jīng)訂立，開(kāi)發(fā)商想要取消原先的合同不太可能，因此開(kāi)發(fā)商不太可能通過(guò)降低房屋建筑質(zhì)量來(lái)壓低成本，尤其是已提前預(yù)付部分工程款的大開(kāi)發(fā)商。需要注意的是，不排除部分現(xiàn)金流比較緊張，根據(jù)施工進(jìn)度分階段訂立工程施工合同的中小房地產(chǎn)公司可能會(huì)出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。

不重品質(zhì)將失去市場(chǎng)

雖然樓市調(diào)控下價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈，但業(yè)內(nèi)人士表示，這絕不意味開(kāi)發(fā)商會(huì)在今年以犧牲品質(zhì)為代價(jià)，快速銷(xiāo)售住宅。

瑞銀執(zhí)行董事李智穎表示，通過(guò)降低品質(zhì)，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商確實(shí)可以迅速收回資金，但中長(zhǎng)期看，這樣做的房企將會(huì)失去大量的市場(chǎng)份額，直至退出這個(gè)行業(yè)。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)研究部主管簡(jiǎn)可說(shuō)，目前進(jìn)入到內(nèi)地市場(chǎng)的境外開(kāi)發(fā)商普遍注重高品質(zhì)，一旦內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，尤其是中小開(kāi)發(fā)商放松品質(zhì)管理，勢(shì)必會(huì)失去既有的市場(chǎng)份額。

薛迥文告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著樓市調(diào)控的深入，今年的購(gòu)房者會(huì)比往年更挑剔，恰恰需要開(kāi)發(fā)商提供更高品質(zhì)和更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。通常情況下，那些品質(zhì)出眾又價(jià)格合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況會(huì)非常突出。

龍湖地產(chǎn)一位內(nèi)部人士說(shuō)，全國(guó)排名前30位的開(kāi)發(fā)商所占有市場(chǎng)份額加在一起不會(huì)超過(guò)18%，樓盤(pán)的高品質(zhì)，一定程度上將決定未來(lái)公司的市場(chǎng)份額。以龍湖為例，根據(jù)此前的調(diào)查，業(yè)主中多次購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象非常普遍。這就需要開(kāi)發(fā)商在靈活定價(jià)的同時(shí)，加強(qiáng)品質(zhì)的管控。龍湖的策略是降低單項(xiàng)目的利潤(rùn)率，通過(guò)加快周轉(zhuǎn)速度來(lái)彌補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)較高的凈資產(chǎn)收益率。

用友長(zhǎng)伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰甚至認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商不能在今年向市場(chǎng)提供品質(zhì)較高且價(jià)格合適的產(chǎn)品，那么日子將會(huì)變得更難過(guò)。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

“瘦身”或是唯一選擇

在很多業(yè)內(nèi)人士眼里，“瘦身”幾乎是追求高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商目前的唯一選擇。來(lái)自同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究表明，當(dāng)開(kāi)發(fā)商過(guò)度追求品質(zhì)時(shí)，資金周轉(zhuǎn)速度勢(shì)必放慢。特別是高價(jià)高品質(zhì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，進(jìn)一步影響了企業(yè)的擴(kuò)張能力。

張朝峰說(shuō)，與普通住宅相比，高品質(zhì)住宅的目標(biāo)客群，幾乎都是各地被限購(gòu)的對(duì)象。這是去年專(zhuān)攻高品質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況普遍不如普通房企的根本原因。如果這些開(kāi)發(fā)商在堅(jiān)守高品質(zhì)的同時(shí)，又和其他開(kāi)發(fā)商一樣，奉行高速擴(kuò)張的戰(zhàn)略，那么勢(shì)必會(huì)造成資金的緊張。張朝峰認(rèn)為，事實(shí)上受去年樓市調(diào)控影響最大的，并不是綠城，而是產(chǎn)品比綠城更高端的星河灣。

之所以綠城會(huì)一度陷入財(cái)務(wù)方面的困境，更重要的因素是綠城在追求高品質(zhì)的同時(shí)，仍然在迅速擴(kuò)張。事實(shí)上，在樓市調(diào)控的大背景下，綠城等專(zhuān)攻高價(jià)高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的房企，需要做的是暫時(shí)放棄擴(kuò)張，以減輕財(cái)務(wù)上的壓力。

對(duì)于這樣一種見(jiàn)解，張宏偉非常贊同。他的看法是，如果綠城沒(méi)有之前的高速擴(kuò)張，應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控的沖擊應(yīng)該很容易。在此前多年的高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，綠城積累了較好的品牌口碑，青睞綠城產(chǎn)品的購(gòu)房群體有比較大的規(guī)模。如果沒(méi)有高速擴(kuò)張，以綠城的產(chǎn)品，還是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

除了放棄高速擴(kuò)張，業(yè)內(nèi)還建議開(kāi)發(fā)商真正了解消費(fèi)者的需要，開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的高品質(zhì)產(chǎn)品。

開(kāi)發(fā)商定義的高品質(zhì)與普通購(gòu)房者定義的高品質(zhì)存在一定差異。薛迥文說(shuō)，很多企業(yè)誤以為在外立面使用了高檔石材，或者使用了其他很好的建材，項(xiàng)目的檔次就可以提升了。事實(shí)上，購(gòu)房者可能不太關(guān)注這一方面的高品質(zhì)，反而更關(guān)注小區(qū)綠化情況，或者配套的服務(wù)設(shè)施等。

張朝峰也表示，過(guò)去的許多年中，行業(yè)中經(jīng)常會(huì)發(fā)生這樣的現(xiàn)象：消費(fèi)者對(duì)部分開(kāi)發(fā)商標(biāo)榜的高品質(zhì)產(chǎn)品不滿意，寧愿選擇以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其他開(kāi)發(fā)商認(rèn)為品質(zhì)并不高的產(chǎn)品。他認(rèn)為，上述差異也是造成部分開(kāi)發(fā)商去年銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳的一個(gè)重要因素。