每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

1月5日，綠城宣布出售其在上海、無錫等地四個項目。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以追求品質(zhì)著稱的綠城最終忍痛割愛，樓市寒冬之下堅持“高品質(zhì)”的開發(fā)商們顯然有些“傷不起”。

如何在價格和質(zhì)量之間權(quán)衡，關(guān)系到企業(yè)的產(chǎn)品定位，市場接受程度，甚至企業(yè)的生死存亡。如今，在房地產(chǎn)市場冷清的背景下，仍然追求品質(zhì)的企業(yè)似乎過得更艱難。然而，降價不應(yīng)該以犧牲品質(zhì)為前提，“低價劣質(zhì)”不應(yīng)該是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，縱觀近年來房地產(chǎn)市場發(fā)生的眾多維權(quán)糾紛就可以看出，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、合同條款、買房后的服務(wù)越來越成為購房者關(guān)注的焦點。價格已經(jīng)不是購房者的惟一關(guān)注，只有那些性價比高，品質(zhì)好的開發(fā)商才能在漫長的競爭中贏得購房者信賴。

近來，環(huán)京帶（環(huán)繞北京的各郊縣）各大樓盤在交房過程中發(fā)生了多起糾紛。究其原因，和開發(fā)商在開發(fā)項目過程中，只重銷售而忽視后期服務(wù)不無相關(guān)。而近來樓市的不景氣，讓開發(fā)商更不愿意花錢投入到后期服務(wù)中去，更加激化買賣雙方的矛盾。而樓盤降價則成為引起糾紛的另一重要原因。

拒收房此起彼伏

2010年底“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念橫空出世，環(huán)京帶樓市隨即迎來一個開發(fā)高潮。而近段時間，環(huán)京帶迎來了一波交房高峰。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在此期間交房的多個樓盤皆出現(xiàn)了業(yè)主拒絕收房的現(xiàn)象。近段時間以來，燕郊的星河185、天洋城、香河的香城酈舍、固安的橘洲等樓盤，皆有部分房源在交房過程中，出現(xiàn)業(yè)主拒絕收房的現(xiàn)象。

記者了解到，拒絕收房或業(yè)主維權(quán)的原因，概括起來主要有三種：降價促銷導(dǎo)致業(yè)主要求差額補(bǔ)償、樓盤不具備交房條件而違規(guī)交房或交房程序涉嫌違規(guī)、承諾配套未能兌現(xiàn)。其中，樓盤不具備交房條件而強(qiáng)制交房以及交房程序涉嫌違規(guī)成為業(yè)主們拒絕收房的主要原因。

交房程序被質(zhì)疑

在香河樓盤香城酈舍業(yè)主的各大QQ群以及業(yè)主論壇中，拒絕收房、維權(quán)、退房成為業(yè)主們討論最多的話題。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與多位香城酈舍業(yè)主溝通后獲悉，業(yè)主維權(quán)的主要原因是開發(fā)商涉嫌違規(guī)交房。

據(jù)香城酈舍業(yè)主李納 （化名）介紹，自己是香城酈舍一期業(yè)主，商品房預(yù)售合同上的約定交房日期為2011年12月30日前。2011年12月6日，李納收到了開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱榮盛發(fā)展)郵寄過來的入住通知書。令李納疑惑的是，這份入住通知書竟然沒有加蓋榮盛發(fā)展的公司印章，也沒有相關(guān)經(jīng)辦人的簽名，“當(dāng)時我就感覺這太不正式了”。

2011年12月22日李納去現(xiàn)場收房時，發(fā)現(xiàn)樓盤并不具備交房條件。

據(jù)李納介紹，開發(fā)商無法向業(yè)主出示《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《實測面積測繪報告》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》等相關(guān)驗收文件。李納說，“該樓盤沒有獲得香河縣任何測繪機(jī)構(gòu)及房管部門等相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的合格驗收文件，就向廣大業(yè)主發(fā)入住通知書，誤導(dǎo)業(yè)主辦理收房手續(xù)。”其次，李納購買房屋的水、燃?xì)?、暖氣等皆還未安裝完畢。

此外，該樓盤的交房程序也被業(yè)主認(rèn)為涉嫌違規(guī)。據(jù)業(yè)主介紹，榮盛發(fā)展給出的交房手續(xù)分為七道程序。并且是先收費(fèi)后驗房，李納認(rèn)為這是霸王條款，且因為無水、暖氣等，業(yè)主也無法進(jìn)行閉水試驗，無法在《業(yè)主入住驗房表》、《閉水實驗證明》等資料上簽字。“總不能讓業(yè)主在無法做閉水試驗的情況下就在證明上簽字吧？”

對于業(yè)主上述說法，截至記者發(fā)稿時，尚未得到榮盛發(fā)展的澄清。

后期服務(wù)難說滿意

感到“收房更難”的不僅是香城酈舍業(yè)主，同屬環(huán)京帶的燕郊樓盤星河185的一些業(yè)主，也拒絕收房，且正在進(jìn)行“維權(quán)”行動。

一位星河185業(yè)主張科 （化名）向本報記者反映說，商品房預(yù)售合同上約定的交房時間為2011年12月30日前，但目前仍拒絕收房。涉及到的具體原因很多，但主要有三個：首先，開發(fā)商無法向業(yè)主提供相關(guān)房屋驗收的完整文件，按照合同規(guī)定，不具備交房條件；其次，業(yè)主要求先驗房，驗房合格后再繳費(fèi)收房，目前因為開發(fā)商無法提供完整的驗房文件，因此無法正常驗房；第三，開發(fā)商擅自將物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原來的1.2元/平方米/月，上調(diào)至1.8元/平方米/月，業(yè)主要求按照相關(guān)承諾文件收取。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖就相關(guān)問題采訪星河185開發(fā)商，但截止發(fā)稿時為止，未聯(lián)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人。

對于環(huán)京帶目前出現(xiàn)的類似現(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，2010年底前后，伴隨“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念的面世，環(huán)京帶樓市步入了高速發(fā)展期，開發(fā)浪潮此起彼伏，根據(jù)開發(fā)周期計算，目前進(jìn)入交房高峰。交房樓盤數(shù)量的增多，可能會引發(fā)更多的交房糾紛。而類似的交房糾紛，也是當(dāng)?shù)貥鞘胁怀墒斓囊环N表現(xiàn)。

就具體原因而言，近年來，尤其是2010年底以來，環(huán)京帶樓市迅速發(fā)展，但當(dāng)?shù)卣墓芾砟芰s難以跟上樓市的發(fā)展速度與節(jié)奏；其次，環(huán)京帶樓市的開發(fā)商，主要以中小房企為主，在開發(fā)過程中不規(guī)范的行為相對更多；第三，雖然環(huán)京帶屬于北京的衛(wèi)星城，但本質(zhì)上仍屬于三、四線城市，與北京等一、二線城市相比，相關(guān)方面的監(jiān)督相對較弱。

這位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步提醒說，當(dāng)前樓市轉(zhuǎn)冷，購房者也更關(guān)心自身的權(quán)益，這再次警告了相關(guān)房企，房子賣出后提供的后續(xù)服務(wù)仍然十分重要，而交易只是賣房過程中的一個環(huán)節(jié)而已。

降價引發(fā)糾紛需理性看待

當(dāng)然，進(jìn)入下行通道的房價也為交房糾紛埋下伏筆。

以香河樓盤香城酈舍為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中得知，不少業(yè)主因該樓盤降價而要求開發(fā)商補(bǔ)償差價，甚至以此要求退房。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，香城酈舍在2011年年初時的均價為6500元/平方米，在2011年4月~7月，甚至沖高至6700元/平方米，但在11月中下旬，該樓盤均價不斷下降，開發(fā)商甚至推出了4318元/平方米的特價房，而銷售均價也下降至4900元/平方米左右。

樓盤開發(fā)商榮盛發(fā)展的降價，迅速引來了一些老業(yè)主的不滿，2011年12月中下旬，部分業(yè)主打著“維權(quán)”的旗號，要求開發(fā)商補(bǔ)差價，少數(shù)業(yè)主甚至以退房相要挾。

對于降價一事，該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人1月10日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，再三強(qiáng)調(diào)，去年末該樓盤只是推出了特價房。今年元旦后，公司會逐漸取消特價房，并將銷售均價回調(diào)至目前香河樓市5500元/平方米左右的銷售均價。

今年樓市調(diào)控的總體目標(biāo)為“引導(dǎo)房價合理回歸”，業(yè)內(nèi)對今年房價的走勢，總體上也呈看跌態(tài)勢。

首創(chuàng)置業(yè)一位內(nèi)部人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析，“引導(dǎo)房價合理回歸”的重要前提就是營造一個讓開發(fā)商“降得起”的環(huán)境，而這個“降得起”的環(huán)境的基本要素之一就是開發(fā)商在降價促銷時，不會受到外界的干擾，甚至阻止。香城酈舍開發(fā)商迫于前期業(yè)主壓力而回調(diào)房價，是一種“降不起”的表現(xiàn)。因此今年地產(chǎn)調(diào)控為了達(dá)到“引導(dǎo)房價合理回歸”，最重要的一個工作就是讓開發(fā)商“降得起”。

對于業(yè)主因樓盤降價而 “維權(quán)”的行為，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，商品房買賣是一種市場行為，購房者應(yīng)該學(xué)會自行承擔(dān)價格波動帶來的沖擊，因為樓盤降價，老業(yè)主就要求退房或補(bǔ)償差價不符合市場契約精神。首開股份董秘王怡表示，“如果開發(fā)商不尊重合同，業(yè)主可以起訴開發(fā)商，但不能因為降價而要求賠償。”