每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

持續(xù)調(diào)控之下，開發(fā)商的現(xiàn)金流還能支撐多久？這一自去年開始就被不斷追問的問題，在新年伊始，熱度依舊。

瑞銀房產(chǎn)10日警示稱，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期，或出現(xiàn)風(fēng)險集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場洗牌整合。

國泰君安的一份房地產(chǎn)研究報告則顯示，2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元。《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，1.35萬億元的資金缺口量，相當(dāng)于2011年萬科銷售額的約11倍。

近日的一次地產(chǎn)會議上，黃金灣投資集團副董事長全亮透露，在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢下，轉(zhuǎn)賣項目或合作開發(fā)將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。

資金缺口或達1.35萬億元

全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局。

國泰君安針對2012年房地產(chǎn)行業(yè)的一份研究報告顯示，整體而言，2011年房地產(chǎn)資金需求并沒有出現(xiàn)缺口，但2012年整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量將沖高到10.84萬億元，而包括自有資金、商品房銷售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托貸款等途徑，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬億元。按照目前的口徑計算，2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬億元。

1.35萬億元的資金量不可謂不龐大。本報記者粗略計算后發(fā)現(xiàn)，2011年萬科銷售額為1215.4億元，換句話說，2012年房企的資金缺口量相當(dāng)于萬科2011年銷售額的近11倍。而中房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》顯示，2011年銷售額排名前20名的房企，包括萬科、恒大、保利、中海外等，去年合計銷售額僅8773億元，1.35萬億元相當(dāng)于2011年銷售額排名前20名的房企銷售總額的約1.5倍。

四方面原因疊加影響

對于2012年房企面臨的巨大資金缺口，首創(chuàng)置業(yè)一位匿名人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，主要受四個方面的原因疊加影響。

首先，銷售受阻，回款能力趨弱?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2011年包括杭州在內(nèi)的5個一線城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、廣州、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月開始，相關(guān)地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐漸釋放，成交量一路下滑。2011年包括天津、重慶、武漢、南京、蘇州、青島和福州等二線城市新建住宅總體成交量同比下跌18.01%，如天津、重慶與武漢2011年新建住宅成交面積分別同比下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7月初，不少二、三線城市被強制要求出臺限購政策，隨后樓市也與一線城市一起進入下滑通道。

其次，銷售受壓之下，庫存逐漸走高，沉淀了房企大量資金，且這種趨勢仍在上升中。以北京為例?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2011年北京商品房住宅期房供應(yīng)套數(shù)為64846套，合計簽約套數(shù)為28269套，套數(shù)簽約率約43.2%。相比較而言，2010年的套數(shù)簽約率為63.4%，2009年更是沖高至近80%。

簽約率的節(jié)節(jié)下降，導(dǎo)致庫存量步步上升。中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，全國10個主要城市新建商品住宅庫存量高達5998萬平方米，同比大增約39.22%，其中北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存量分別為1046萬平方米、973萬平方米、800萬平方米和265萬平方米，同比增長率分別為33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四個一線城市合計庫存量達3084萬平方米，比去年同期大增近46%。

高庫存量擠占了房企的不少資金，《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)中國指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計后顯示，2011年北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅成交均價分別為22034元/平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此計算，截至去年年底，北京、上海、廣州與深圳商品房期房住宅庫存量的價值分別高達約2300億元、1380億元、900億元和500億元，合計5080億元左右。

第三，2012年房企到期債務(wù)將迅速上升，從而進一步擠壓房企資金鏈。國泰君安的研究報告顯示，目前房企的長短期付息債務(wù)，償付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的債務(wù)償付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內(nèi)到期的長期負(fù)債），約79%的債務(wù)償付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月為債務(wù)償付高峰期。

最后，樓市中開發(fā)投資存在一定的慣性，2012年房企開發(fā)投資仍將呈現(xiàn)一個持續(xù)上升的軌跡，從而導(dǎo)致開發(fā)資金需求量仍會持續(xù)增加。

賣項目將成常態(tài)

缺錢就得找錢。對此，黃金灣投資集團副董事長全亮近日在中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會上指出，在信貸收緊，銷售受阻的當(dāng)下，房企應(yīng)該主動調(diào)整開發(fā)模式，因為開發(fā)模式?jīng)Q定資本結(jié)構(gòu)。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)才是房企迅速解決資金壓力的最佳辦法。

實際上，轉(zhuǎn)賣項目兌現(xiàn)現(xiàn)金或降低開發(fā)成本壓力的做法，已在2011年樓市初現(xiàn)端倪。

中原地產(chǎn)研究中心的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過1500億元。

中房信克而瑞評論員胡超向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，約500宗股權(quán)及資產(chǎn)交易中，主要可分為兩種情形：一種為通過轉(zhuǎn)賣項目，獲得現(xiàn)金，比如綠城中國發(fā)布的公告顯示，公司將無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期分別轉(zhuǎn)讓，以回收3億元現(xiàn)金；另一種處于企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，比如一些主業(yè)非房地產(chǎn)的公司，在看淡房地產(chǎn)業(yè)的背景下，通過轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)項目，清倉離場，且這種趨勢日益明顯。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對此補充說，戰(zhàn)略減資或戰(zhàn)略離場，已成為時下房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)賣項目的主力原因之一。近段時間以來，東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，皆通過相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。如果地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持3~6個月，預(yù)計非主營房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權(quán)市值將超過3000億元。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，除非有意清倉逃離房地產(chǎn)業(yè)，否則通過出售土地或項目回籠資金皆非上上之策，畢竟在現(xiàn)有的市場背景下，房企轉(zhuǎn)手項目很難獲得更多利潤回報，更多的是低價轉(zhuǎn)讓。因此在2012年不太好的樓市形勢之下，大多數(shù)房企回籠資金的最佳辦法仍是順應(yīng)市場，降價搶量，通過快速銷售來進行資金回收。