每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

成交僵持之下，降價促銷并非萬能藥。

亞豪機構(gòu)一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，時下京城樓市共有12個降價幅度超過15%的在售樓盤，其中4個樓盤降價后銷量不增反減。該機構(gòu)認為，降價后樓盤反而陷入滯銷，原因在于降價時間和降價力度“未跟上市場節(jié)奏”。

兩“白菜價”樓盤境遇迥異

2011年12月17日，北京通州樓盤東亞逸品閣的微利入市方式迅速攪動了京城樓市。該樓盤以起價13200元/平方米入市，成為通州區(qū)最低價入市樓盤。其周邊樓盤銷售均價仍停留在15000元/平方米左右，而該樓盤開發(fā)商自行公布的項目成本價為12347元/平方米。

在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，東亞·逸品閣開發(fā)商東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對此的解釋是，“這是公司快速回籠資金的需要”。

但開發(fā)商回籠資金的愿望可能一時難以如愿。

北京住建委網(wǎng)站上關(guān)于東亞逸品閣項目的預售信息顯示，該項目共推出361套住宅和128套地下車庫，但截至1月12日的近一個月銷售期內(nèi)，住宅簽約量只有12套，簽約率僅約3%。

值得關(guān)注的是，12套已成交住宅的簽約均價為13422元/平方米，相較于開發(fā)商自己公布的成本價12347元/平方米，利潤空間不足1100元/平方米，但現(xiàn)實是，“白菜價”賣房仍難獲得消費者認可。

與東亞逸品閣形成對比的是，去年年底同樣微利入市的龍湖時代天街卻出現(xiàn)熱銷。

龍湖旗下的龍湖時代天街于去年11月初以12000元/平方米低價上市，被指虧本賣房。

北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉指出，該地塊土地樓面價為7519元/平方米，疊加部分交易成本及稅費，已經(jīng)接近8000元/平方米。再算上3000元/平方米左右的基本建安費用，2000元/平方米左右的稅費，1000元/平方米左右財務成本及最基礎的營銷費用，該項目保本價在1.4萬元/平方米左右。不過，龍湖相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者否認了虧本賣房。

北京住建委官方網(wǎng)站龍湖時代天街項目預售信息顯示，該樓盤于2011年11月9日獲得預售證，并隨即推出619套房源，截至1月12日，成交445套，近兩個月銷售期內(nèi)的簽約率近72%，在時下僵持的樓市下，實屬難得。

跌幅超15%仍難換銷量

降價卻難獲銷量的樓盤不止東亞逸品閣一個。

亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，時下京城樓市中在售價格降幅超過15%的典型樓盤共12個，其中降價后熱銷的項目有8個。這8個項目在降價后累計成交2164套，比降價前增長了184.4%。另有4個項目降價后銷量不增反減：截至目前，這4個項目降價之后，住宅累計成交量為80套，對比降價之前的201套成交量，反而減少了60.2%。

郭毅分析，8個降價換量成功的樓盤，在定價上存在三個成功元素。首先，降價后的樓盤售價集中在1.4萬~1.8萬元/平方米，目標消費群鎖定市場上需求迫切、對價格又敏感的主流剛需人群；其次，降價時間較早，捷足先登。8個降價換量成功的樓盤多為區(qū)域內(nèi)的領降盤，能在第一時間“俘獲”該區(qū)域房價的階段型觀望者，待市場成交量實現(xiàn)突破后搶先換回了部分銷售回款。相較而言，4個降價后反而滯銷的項目，皆為跟隨性降價項目；第三，以空間換時間。一些在降價時間上未能搶占先機的樓盤，通過后期超大幅度的降價換回了銷量。