國外房地產(chǎn)泡沫的治理及啟示

我國正處于快速發(fā)展期，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進對房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成為經(jīng)濟增長的重要動力。但一些城市房價上漲過快，超出了一般居民的購買能力，也給整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險隱患。這篇文章分析了最近20年國外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點和治理的經(jīng)驗教訓(xùn)，具有一定啟示意義。

——編者

房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場交易價格遠超其實際價值的現(xiàn)象。在過去20多年里，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國次貸危機相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅，對有關(guān)國家以至世界經(jīng)濟造成了巨大危害。

國外房地產(chǎn)泡沫的特點

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲、暴跌的特點；破滅時產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。

日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時，日本國際經(jīng)濟地位上升，東京國際金融中心形成，眾多國外大公司進入日本投資購買房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價格飛速上漲，推動日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀80年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價格每年上升30%左右，1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價格較上年分別上升40%、50%。泰國1988年—1992年房地產(chǎn)價格每年上升20%—30%，1992年—1997年每年上升40%。房地產(chǎn)價格長期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場成為財富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅，歷時8年。泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅，印度尼西亞歷時8年，馬來西亞歷時約7年。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，遇到社會經(jīng)濟環(huán)境突然變化，就會迅速破滅，這一過程一般為1—2年。泡沫形成時房地產(chǎn)價格長期快速上漲和泡沫破滅時房地產(chǎn)價格暴跌，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點。

房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣，恢復(fù)困難、持續(xù)時間長。房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本經(jīng)濟從1991年2月開始陷入蕭條，歷時長達32個月，隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉，進而造成金融機構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉，1995年3月日本金融機構(gòu)不良債權(quán)額達40萬億日元。房地產(chǎn)價格、股價的縮水降低居民的消費欲望，日本1993年消費增長降為負值，嚴重影響經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性，造成失業(yè)增多，貧富差距擴大，整個社會信心長期不振。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達2/3，導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，引發(fā)了全面的經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢復(fù)。為達到正常生產(chǎn)水平，日本用了10年時間，泰國等用了5年多時間。

房地產(chǎn)價格受國家經(jīng)濟、金融、稅收等政策的影響，因而與國民經(jīng)濟有類似的周期性規(guī)律，但房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，價格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈，特別是首都圈。泰國、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達等城市。所以說，房地產(chǎn)泡沫具有較強的區(qū)域性，它的產(chǎn)生主要同城市市場相聯(lián)系。