國外治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)

對比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)背景，如貨幣升值、順差過多、國內(nèi)資本過剩、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤率等，我國當(dāng)前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)條件、社會背景。我國正處于快速發(fā)展期，這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，1998年至2009年對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過10%，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。2008年以后，我國一些城市房價上漲較快。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來判斷，我國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，個別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣，需要引起高度重視。中央及時采取多項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，取得了明顯效果，但還不穩(wěn)固，民間資本迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可能性仍然存在。分析日、美等國治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)，可以獲得諸多啟示。

保持治理政策的相對穩(wěn)定，避免政策特別是金融政策調(diào)整過快過頻。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的原因不同、程度有別，但一般同匯率、利率等金融政策的變化密切相關(guān)，它們突然降低或提高是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的重要原因。1985年簽訂廣場協(xié)定后，日本為促進(jìn)內(nèi)需多次調(diào)低貼現(xiàn)率，1987年4次調(diào)整后降低到2.5%，貨幣供應(yīng)量增加12.4%，這是造成房地產(chǎn)泡沫的直接原因。1989年5月份以后又大幅度提高貼現(xiàn)率，1990年8月達(dá)到6%；1990年4月到1991年末日本銀行實行嚴(yán)格的窗口管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅。再加上1992年起開征土地持有稅，導(dǎo)致日本房價連續(xù)下降約8年。美國次貸危機(jī)以及房地產(chǎn)泡沫也同利率的突然變化有關(guān)。2000年—2004年美國連續(xù)25次降息，聯(lián)邦基金利率由6.5%下降到1.0%；2005年—2006年又先后17次加息，利率由1.0%提高到5.25%，造成2007年后大量次貸家庭違約，房地產(chǎn)泡沫破滅。這些經(jīng)驗教訓(xùn)說明，對房地產(chǎn)這種長期投資進(jìn)行調(diào)控，在政策見效后應(yīng)相對穩(wěn)定一段時期，穩(wěn)定市場預(yù)期。

堅持采取綜合措施治理房地產(chǎn)價格過快上漲。日本和美國采取單獨(dú)金融政策治理房地產(chǎn)泡沫總體上是不成功的，由于措施過猛、房價下降過快，泡沫破滅，造成嚴(yán)重后果，經(jīng)濟(jì)長期蕭條。如果日本降低利率前推出土地持有稅、收緊銀根，房地產(chǎn)泡沫可能不會發(fā)展到那么嚴(yán)重，造成的損失也不會那么大。這說明，金融政策的變化不僅要考慮物價、股市、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資引導(dǎo)，也應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，考慮對房地產(chǎn)市場的調(diào)整和引導(dǎo)。在調(diào)控目標(biāo)達(dá)到后，應(yīng)有計劃、分步驟減緩各種調(diào)控措施。

兼顧房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，在國家大政策、大目標(biāo)不變的情況下，做到因地制宜。我國區(qū)域差別大，發(fā)展水平不一，各地房地產(chǎn)市場處于不同發(fā)展階段。在這種情況下，既要保持國家政策的統(tǒng)一，防止房價過快上漲，防止房價過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴(kuò)展、從沿海向內(nèi)地發(fā)展；又要根據(jù)各地發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場周期狀況，給地方政府一定調(diào)控市場的權(quán)力，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

作者簡介

謝經(jīng)榮，民盟成員，中國人民大學(xué)教授?，F(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席、十一屆全國人大財經(jīng)委員會委員。主要從事土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融方面的研究。